2023年7月6日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2023房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開，中指研究院現(xiàn)場發(fā)布了《2023上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望》。

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2023年上半年中國房地產市場形勢總結

2023年上半年，中央明確房地產行業(yè)支柱地位，同時多次強調堅持“房住不炒”，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，各部委積極響應中央要求，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風險”的各項舉措逐步落位。

上半年，全國各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產調控政策超300次，涉及公積金支持政策、發(fā)放購房補貼、優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調首套房貸利率下限至4%以下，普通二線及三四線城市房地產限制性政策已基本取消。

市場方面，2023年上半年百城新房價格保持橫盤態(tài)勢，二手房價格持續(xù)下跌，漲跌幅分別為0.01%和0.82%，二手房價已連續(xù)14個月下跌。二季度，市場恢復節(jié)奏有所放緩，百城新建住宅均價環(huán)比由漲轉跌，二手房受掛牌量持續(xù)走高影響，環(huán)比跌幅逐步擴大。上半年，重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，累計成交規(guī)模同比增長11%，成交規(guī)模為近年來同期較低水平，二季度市場持續(xù)轉弱，6月銷售面積同比降幅超20%。

土地方面，上半年全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來同期最低；核心城市優(yōu)質地塊放量，帶動樓面價結構性上漲。全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央國企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至58%。

企業(yè)方面，2023年上半年，TOP100房企銷售總額同比微增0.1%，頭部企業(yè)銷售增速較高，TOP10房企、TOP11-30房企銷售額平均同比分別增長6.0%、1.0%，TOP31-50房企、TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降6.4%、9.6%。國央企仍為拿地主力，前100家企業(yè)中超六成為央企或國企，50家代表企業(yè)拿地銷售比為18.2%，拿地力度較弱。

2023年下半年中國房地產市場趨勢展望

宏觀環(huán)境方面，5月，我國宏觀經濟主要指標均轉弱，出口超預期下滑，投資、消費恢復動力不足，經濟恢復向好基礎不牢。短期來看，海外主要經濟體仍處在加息通道，全球經濟增長乏力，外需偏弱下，我國出口短期下行壓力依然較大，疊加國內居民、企業(yè)端資產負債表修復需要時間，內需有待進一步被激活，當前我國經濟穩(wěn)步恢復仍面臨諸多挑戰(zhàn)，下半年穩(wěn)經濟政策有望進一步落實。房地產調控，隨著二季度市場持續(xù)轉弱，下半年政策加力預期增強，但房地產政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經濟出現(xiàn)超預期轉弱情況，則房地產作為經濟“穩(wěn)定器”，托底政策或將加快落地。需求端政策或仍聚焦在降低購房門檻和購房成本上，因城施策方面，核心一二線城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能；企業(yè)端有望繼續(xù)落實資金支持政策；“保交樓”資金和配套政策亦存在進一步發(fā)力空間。

當前購房者置業(yè)情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵，這些因素能否好轉以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。全年宏觀經濟穩(wěn)步恢復，下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售面積在13億平方米左右。在銷售市場未明顯改善、企業(yè)資金壓力依然較大的情況下，房企開工投資意愿難有明顯修復，低基數(shù)效應下，下半年新開工面積和開發(fā)投資額同比降幅有望逐漸收窄，但全年下降態(tài)勢或延續(xù)。

回顧“十四五”前半程，2021-2023年5月，全國商品住宅銷售面積合計約31億平，占到中指此前對“十四五”預測總量的50%，進度基本拉平。市場在經歷了“大起大落”后，預計“十四五”后半程，市場將逐漸回歸常態(tài)，未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)模或降至12億平方米以下。

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