北京地區(qū)各大銀行再度收緊房貸閘口，個(gè)人購房者申請(qǐng)房貸難度進(jìn)一步增加。8月9日，北京商報(bào)記者從北京地區(qū)銀行多位個(gè)貸人員處獲悉，目前多家銀行分行以及分支行均無房貸額度可向貸款人發(fā)放，較兩個(gè)月前出現(xiàn)收緊，更有個(gè)貸人員直言，“今年想要額度應(yīng)該沒戲了，明年可能才會(huì)有”。而在強(qiáng)監(jiān)管不斷加碼的背景下，消費(fèi)貸、信用貸等未還清者也將影響房貸額度的審批。

“已無房貸額度”

一家總部位于北京地區(qū)的國有大行個(gè)貸中心人士向北京商報(bào)記者介紹稱，“純商貸我們最近已經(jīng)不接了，目前沒有額度，我們是收到北京分行下發(fā)的通知，北京地區(qū)所有的能接房貸的網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該都沒額度了”。

一家總部位于南方地區(qū)的股份制銀行北京分行個(gè)貸經(jīng)理也提及，“現(xiàn)在行內(nèi)暫時(shí)沒有房貸額度，不受理按揭業(yè)務(wù)，什么時(shí)候放開額度還不一定”。

事實(shí)上，在今年清明小長假后，北京商報(bào)記者在調(diào)查過程中就注意到，北京地區(qū)部分銀行房貸額度出現(xiàn)了收緊，但在彼時(shí)調(diào)查時(shí)，出現(xiàn)無房貸額度情況的銀行僅有2-3家，且多屬于個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)層面，現(xiàn)如今，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度。

另有兩家股份制銀行分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員也表示“已無房貸額度”，其中，一家股份制銀行支行的個(gè)貸經(jīng)理向北京商報(bào)記者介紹稱，“我們這已經(jīng)不簽房貸合同了，因?yàn)榉抠J現(xiàn)在放不出款，沒有額度，今年想要額度應(yīng)該沒戲了，估計(jì)要等到明年”。

另一家股份制銀行支行個(gè)貸中心業(yè)務(wù)人員說道，“我們行現(xiàn)在只能做純商貸，不能做和公積金一起的組合貸款，一般時(shí)間越往下半年走額度就越緊，現(xiàn)在申請(qǐng)已經(jīng)沒有額度了，明年才會(huì)有”。

無額度對(duì)個(gè)人購房者來說，最直接的影響在于申請(qǐng)住房貸款的難度將會(huì)增加。光大銀行分析師周茂華在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)分析稱，造成該現(xiàn)象的直接原因是銀行落實(shí)“兩條紅線”政策，導(dǎo)致部分區(qū)域銀行由于此前房貸擴(kuò)張速度較快，額度緊張;更深層次原因是監(jiān)管促進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，避免銀行信貸資源過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

周茂華進(jìn)一步指出，同時(shí)，國內(nèi)落實(shí)“房住不炒”理念，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場中長期健康發(fā)展，房地產(chǎn)過度發(fā)展無疑會(huì)透支部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展?jié)摿?。從這些原因看，銀行額度緊張狀況中短期內(nèi)難以明顯緩解，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要一段較長時(shí)間。

消費(fèi)貸未還清影響審批

“部分購房者為填補(bǔ)房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金……”今年2月初，北京銀保監(jiān)局發(fā)文要求各行對(duì)2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題。

在強(qiáng)監(jiān)管鐵腕之下，銀行層面對(duì)未還清消費(fèi)貸或信用貸客戶的審核也進(jìn)一步趨嚴(yán)，多位北京地區(qū)銀行人士向北京商報(bào)記者透露稱，未還清消費(fèi)貸或信用貸的客戶有可能會(huì)影響房貸的審批額度，甚至不能通過審批。

一位國有大行營業(yè)部個(gè)貸中心人士向北京商報(bào)記者介紹稱，“我行現(xiàn)在房貸額度比較緊張，需要預(yù)約排隊(duì)，一般客戶在滿足貸款要求之后就可以進(jìn)行申請(qǐng)，比如二手房貸款需要用戶的收入覆蓋負(fù)債的兩倍以上，必須要結(jié)清未還清的消費(fèi)貸和信用貸款才能進(jìn)行房貸申請(qǐng)”。

北京商報(bào)記者獲悉，各家銀行對(duì)于房貸的審核要求各不相同，同一銀行也因房貸業(yè)務(wù)的種類不同而在審核方面有不同的要求，但總體而言，此類要求均主要包括基本情況、購房資格、貸款資格、還款能力、信用狀況、共同借款人/共同還款人/保證人的審查情況等。

“北京地區(qū)針對(duì)客戶的審核要求目前沒有收緊，您只需信用良好、擁有穩(wěn)定的工作或經(jīng)營，能夠按時(shí)償還貸款就可以，除此之外還能提供身份證明、婚姻證明、貸款用途證明、收入證明材料等文件。不過行內(nèi)對(duì)有負(fù)債的客戶審核還是比較嚴(yán)格，消費(fèi)貸、信用貸負(fù)債占比較高的客戶可能不會(huì)通過審批。”另一家總部位于南方地區(qū)的股份制銀行北京分行人員介紹道。

另據(jù)一家城商行支行客戶經(jīng)理提供的信息，“有消費(fèi)貸或信用貸的客戶每個(gè)月都會(huì)繳納月供，所以在申請(qǐng)房貸時(shí)銀行要計(jì)算客戶每個(gè)月的還款能力，如果每個(gè)月需要還的消費(fèi)貸比較多，負(fù)債比較高，在申請(qǐng)房貸時(shí)審批下來的額度就會(huì)受到影響，銀行一般建議用戶還清消費(fèi)貸和信用貸，沒有負(fù)債對(duì)貸款審批也有好處”。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前的房貸集中度管控以及房貸市場秩序管控，都會(huì)對(duì)銀行貸款工作產(chǎn)生影響。將消費(fèi)貸或信用貸等還貸情況納入監(jiān)管，也說明銀行對(duì)于申請(qǐng)房貸的人會(huì)有更嚴(yán)苛的管理。通過此類監(jiān)管，能夠規(guī)范貸款發(fā)放，對(duì)于此類還背負(fù)其他債務(wù)的人員來說，要獲取購房方面的貸款，也會(huì)面臨壓力。

周茂華進(jìn)一步指出，消費(fèi)貸等未還清者將影響審批也是調(diào)控后的連鎖反應(yīng)，銀行由于房貸額度緊張，在市場供需機(jī)制作用下，會(huì)提升審貸標(biāo)準(zhǔn)，挑選更為優(yōu)質(zhì)的客戶。

會(huì)否繼續(xù)收緊

從宏觀層面來看，銀行房貸放款出現(xiàn)緊縮主要源于房貸集中度的合規(guī)性壓力。去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對(duì)中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%，監(jiān)管對(duì)占比超標(biāo)的銀行設(shè)置兩年或四年調(diào)整過渡期。就已經(jīng)公布2020年年報(bào)數(shù)據(jù)的銀行來看，已有多家銀行房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比出現(xiàn)超標(biāo)。

但值得關(guān)注的是，在調(diào)查過程中，北京商報(bào)記者注意到，一些占比并未超標(biāo)的銀行也在同時(shí)對(duì)房貸額度進(jìn)行收緊。談及出現(xiàn)該現(xiàn)象的原因，周茂華解釋稱，“這可能與區(qū)域房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有關(guān)，如果部分銀行及其分支機(jī)構(gòu)所在區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控壓力較大，也可能影響這些機(jī)構(gòu)的房貸投放，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控是抑制區(qū)域房地產(chǎn)過熱的重要手段。下半年房貸資金供給情況取決于兩方面情況：一是要看部分銀行房貸額度是否緊張;二是取決于區(qū)域樓市整體情況，如果存在過熱苗頭，相應(yīng)房貸資金供給必定緊張”。

正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，沒有超標(biāo)的銀行也采取了行動(dòng)，說明近期管控房地產(chǎn)市場的任務(wù)也開始落到銀行本身。下半年還是要落實(shí)穩(wěn)定金融秩序和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的雙重任務(wù)，所以下半年銀行基調(diào)很明確，會(huì)繼續(xù)收緊。

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