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近日，4只公募REITs擴(kuò)募份額上市交易，再度引發(fā)市場對于公募REITs的關(guān)注。6月21日，是公募REITs首批9只正式上市兩周年的日子，在過去兩年，公募REITs在二級市場經(jīng)歷了爆火到目前的持續(xù)“磨底”，截至目前首批REITs中僅1只成立以來收益告負(fù)，而全市場27只REITs中今年以來收益仍然全部為負(fù)。雖然二級市場表現(xiàn)不佳，但政策對于REITs市場的建設(shè)及呵護(hù)卻持續(xù)不斷，公募REITs市場不斷嘗試擴(kuò)容，目前已經(jīng)就“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動進(jìn)行了有效嘗試，市場擴(kuò)容的同時，也吸引了大型基金公司的加入。擴(kuò)容不斷進(jìn)行早在2022年5月31日，上交所及深交所正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》，公募REITs擴(kuò)募規(guī)則正式落地。該指引對存續(xù)期公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的條件、程序安排、發(fā)售定價、信息披露等方面做了詳細(xì)規(guī)定。2022年9月27日，包括華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT在內(nèi)5只公募REITs發(fā)布擬申請擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等多份公告，意味著公募REITs擴(kuò)募正式啟動。據(jù)悉，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士指出，擴(kuò)募將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。公募REITs作為一類金融產(chǎn)品，擴(kuò)募是其規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑，擴(kuò)募將有利于提升REITs行業(yè)的整體規(guī)模，提高基金管理人的管理實施效率，優(yōu)化REITs的整體投資組合。隨后，公募REITs市場的擴(kuò)容方式以新發(fā)為主，REITs底層資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富。新發(fā)REITs中，底層資產(chǎn)新增了保障性租賃住房、清潔能源等。2022年12月，“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”上，還提到研究將市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等納入REITs領(lǐng)域。進(jìn)入2023年，REITs底層資產(chǎn)再擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)。3月24日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提及優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。6月16日，首批4只REITs包括蛇口產(chǎn)園REIT、鹽田港REIT、張江光大REIT、普洛斯REIT的擴(kuò)募份額正式上市，標(biāo)志著中國公募REITs擴(kuò)募環(huán)節(jié)的正式打通，市場正式步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的擴(kuò)容階段。中信證券在報告中指出，首批4只REITs擴(kuò)募項目正式上市，C-REITs擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通為后續(xù)擬進(jìn)行擴(kuò)募操作的REITs提供實操經(jīng)驗，同時也意味著市場擴(kuò)容有望實現(xiàn)“新發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動。6月16日，中國人民銀行等五部門印發(fā)《關(guān)于金融支持全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國的指導(dǎo)意見》，指出“鼓勵運(yùn)用信貸、債券、資產(chǎn)支持證券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式，支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，依法合規(guī)加大對新市民等群體保障性租賃住房建設(shè)融資支持力度”。此外，隨著市場擴(kuò)容持續(xù)，公募REITs又迎來兩家大型基金公司入局。據(jù)媒體報道，今年6月以來，上交所和深交所分別受理了工銀瑞信基金和易方達(dá)基金旗下的REITs產(chǎn)品，兩只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。最差上市以來虧損33%今年以來，公募REITs在二級市場表現(xiàn)不佳。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場27只上市交易的公募REITs中，截至6月21日，今年以來收益全部告負(fù)。而上市至今業(yè)績表現(xiàn)分化明顯，表現(xiàn)最好的國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市以來取得24%正向收益，而表現(xiàn)最差的一只華夏中國交建高速REIT上市以來則已經(jīng)虧損33%。據(jù)了解，當(dāng)前已有8只產(chǎn)品較發(fā)行價破發(fā)。首批上市的9只公募REITs中僅平安廣州廣河REIT成立以來收益告負(fù)，達(dá)到-20%。從底層資產(chǎn)來看，上市以來收益前5只的公募REITs中，底層資產(chǎn)為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的占3席；而表現(xiàn)欠佳的后5只中，底層資產(chǎn)全部為交通基礎(chǔ)設(shè)施。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二三季度往往是高速公路的流量高峰，中短期維度下高速公路REITs業(yè)績或能加速進(jìn)一步修復(fù)，并且目前該類基金估值較低，安全邊際高。中金公司也在報告中指出，中國REITs仍處于試點階段，二級市場出現(xiàn)一些波動以及個體項目間的投資價值分化是合理現(xiàn)象。伴隨投資者對不同類型資產(chǎn)以及同一板塊內(nèi)不同標(biāo)的認(rèn)知的逐步深化，市場更可能愈發(fā)出現(xiàn)投資交易的結(jié)構(gòu)性分化。對于本輪REITs表現(xiàn)的成因，此前多家研究機(jī)構(gòu)已進(jìn)行深入研討。除了一季報表現(xiàn)不佳引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者同質(zhì)化動作外，中金公司還指出，目前二級市場中長短期資金的不平衡是一個共識問題。平安理財也表示，我國REITs投資人群體并不成熟。一方面體現(xiàn)在資金主要以交易型資金和考核期較短的投資資金為主，另一方面則體現(xiàn)在深度參與REITs投資的資金對這一品類的認(rèn)識仍然不足。據(jù)了解，我國參與REITs投資的機(jī)構(gòu)投資人群體主要包括保險公司、證券公司自營資金、銀行理財子公司、個別私募基金等。這些投資人中，僅有保險公司具有長期持有特征，但由于其需要獲得長期穩(wěn)定的合意絕對收益回報，在市場過熱環(huán)境里參與意愿不強(qiáng)。除保險公司外，其他投資人均有很強(qiáng)烈的交易屬性或短期持有屬性。這與REITs本身是以分紅為重要收益來源的一種證券，因此投資人群體應(yīng)主要由長期持有的絕對收益型投資人組成存在矛盾。交易盯市和考核短期化容易在現(xiàn)有小市值狀態(tài)下引發(fā)價格體系的偶發(fā)性波動。中金公司稱，未來積極引入如社保、養(yǎng)老、外資長線等在內(nèi)的長期資金參與，可能使得整體投資者結(jié)構(gòu)更趨完善，也是抵御價格波動的重要手段。值得一提的是，此前多家REITs原始權(quán)益人及基金管理人下場增持，提振市場情緒。不過從后續(xù)表現(xiàn)來看，情緒提振并沒有延續(xù)太久，中證REITs指數(shù)由6月8日高點884.06回落至6月20日的861.40。（數(shù)據(jù)來源：中證指數(shù)，財聯(lián)社整理）中信證券認(rèn)為，短期來看，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力以及C-REITs市場買盤相對有限，使得投資者情緒偏冷，市場或仍處磨底階段。但中長期維度下，部分個券因市場超跌已具備估值優(yōu)勢，一攬子穩(wěn)增長政策的漸行漸近或支撐底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況的逐步修復(fù)，疊加市場機(jī)制逐步完善或吸引增量資金入場，當(dāng)前或是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的良好的配置時點。

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