21日最新公布的8月中國貸款市場報價利率(LPR)再次出現(xiàn)非對稱降息：1年期LPR下調(diào)10個基點；5年期以上LPR維持不變。

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5年期以上LPR是房貸利率之“錨”，中國房貸利率是在5年期以上LPR的基礎上加點形成。在官方強調(diào)更好滿足剛性和改善性住房需求的當下，為何8月房貸利率之“錨”未做進一步調(diào)整？

綜合梳理多位專家觀點，8月份5年期以上LPR維持不變的背后傳遞出三大信號：

其一，此舉或為存量房貸利率下調(diào)預留空間。

中國央行等兩部門近期明確提出，“指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，存量按揭貸款利率調(diào)整已“箭在弦上”。在當前居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變，新發(fā)放住房貸款利率已實現(xiàn)大幅下調(diào)但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行為，減少空轉(zhuǎn)套利風險，規(guī)范市場秩序。

今年以來，新增和存量房貸利率利差加大。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本在5%以上，其中部分城市甚至高達6%以上。

溫彬認為，在當前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位、各地因城施策空間較大且銀行息差持續(xù)承壓的環(huán)境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認為，5年期以上LPR不變或預示著目前官方在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價關系。當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預期逐步提升。

其二，解決房地產(chǎn)市場問題，不能單靠房貸利率下調(diào)。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社記者表示，目前，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能根本地解決房地產(chǎn)市場周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢性問題的疊加。

中指研究院的研究指出，今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個基點后，短期房地產(chǎn)市場預期出現(xiàn)一定修復，但并未徹底改變房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢。中指數(shù)據(jù)顯示，7月，中國重點100城新房成交面積環(huán)比下降近三成，同比降幅超三成；8月以來，重點城市銷售未見改善。這或許意味著降息之外，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，才能促進樓市預期實質(zhì)性修復。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二季度以來，通過LPR下調(diào)來刺激剛需和改善性購房需求的效果在下降。相較于調(diào)整5年期以上LPR，當下更重要的是居民收入和就業(yè)預期的恢復。

其三，房貸利率仍有降息空間。

中指研究院指出，當前，5年期以上LPR為2019年房貸利率“換錨”以來最低水平，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準利率的七折，即：3.43%)。整體來看，LPR下調(diào)空間已不大。

但這并不意味著房貸利率已無降息空間。中指研究院認為，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率、降低購房成本。例如：近期，廈門出臺住房貸款利率優(yōu)化政策，8月17日起廈門二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80基點調(diào)整為LPR+60基點。另外，存量房貸利率下調(diào)預期加強，有望進一步釋放居民消費潛力。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，8月中國百城平均首套和二套房貸利率均與上月基本持平，維持歷史低位。8月15日以后，部分城市調(diào)整房貸利率，預計9月份百城平均房貸利率將下行。(完)

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