盧志坤 “我們是50年產(chǎn)權(quán)的‘商、住’兩用房，可辦公、可居住。”

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者以購(gòu)房者身份走訪位于北京市房山區(qū)地鐵長(zhǎng)陽(yáng)站附近的熙悅灣項(xiàng)目時(shí)，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該項(xiàng)目為“商、住”兩用性質(zhì)用地，購(gòu)房者需以公司名義全款購(gòu)買(mǎi)。但銷(xiāo)售人員同時(shí)表示，可以代客戶(hù)注冊(cè)公司，并為資金不足的客戶(hù)提供相關(guān)證明，以幫助客戶(hù)在其合作銀行中申請(qǐng)貸款。

實(shí)際上，早在去年3月，北京市即出臺(tái)相關(guān)政策，要求新建商業(yè)辦公類(lèi)商品房銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。為規(guī)避政策限制，部分樓盤(pán)以代辦公司、幫購(gòu)房者以其他途徑申請(qǐng)銀行貸款的打擦邊球行為時(shí)有發(fā)生。

對(duì)于該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況，記者致電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司(600376.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)股份”)，該公司董事會(huì)秘書(shū)王怡回復(fù)稱(chēng)，經(jīng)核實(shí)，不久前，該項(xiàng)目剩余銷(xiāo)售面積已以正常銷(xiāo)售的形式整體打包出售給某公司，相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢，所以該項(xiàng)目存在的銷(xiāo)售行為由后者負(fù)責(zé)，與首開(kāi)股份無(wú)關(guān)。但是，對(duì)于具體出售面積，以及是何公司購(gòu)買(mǎi)并再次出售，王怡則表示不方便透露。

房山區(qū)房屋交易管理所工作人員告訴記者，該項(xiàng)目實(shí)則為50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)辦公類(lèi)用地，并不允許私自賦予其居住屬性，若調(diào)查取證后確屬違規(guī)，將進(jìn)行查處。此外，根據(jù)通知要求，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋并不能通過(guò)銀行貸款，但是這一情況需向相關(guān)銀行反映，該部門(mén)不具備監(jiān)管權(quán)力。

1.3萬(wàn)即可代注冊(cè)公司

臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間……僅50平方米左右、4.2米層高的熙悅灣項(xiàng)目樣板房，內(nèi)部被搭建成兩層，設(shè)計(jì)了多個(gè)區(qū)域，在此，銷(xiāo)售人員向記者描述了購(gòu)房后居住的舒適性。據(jù)介紹，該項(xiàng)目共有50~116平方米左右的四種戶(hù)型，價(jià)格在150萬(wàn)元至300萬(wàn)元不等，一房一價(jià)。此外，項(xiàng)目為毛坯現(xiàn)房，物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米/月，商水、商電，不通燃?xì)狻?ldquo;這種房子，如果把燃?xì)庖餐?，住宅都不用賣(mài)了。”銷(xiāo)售人員如是表示。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方式，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，由于該項(xiàng)目為“商住”兩用性質(zhì)，購(gòu)房者需以公司名義購(gòu)買(mǎi)。如果購(gòu)房者名下并無(wú)公司，則可以代為注冊(cè)，費(fèi)用為13000元。

“我們有渠道，可以幫您在房山開(kāi)發(fā)區(qū)租個(gè)地址注冊(cè)公司，并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。”銷(xiāo)售人員告訴記者，這一地址為永久性的虛擬地址，地址所在房屋與購(gòu)房者無(wú)關(guān)，后續(xù)也不用再交地址費(fèi)。但是，公司注冊(cè)后需要維持運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)包含會(huì)計(jì)記賬費(fèi)和房產(chǎn)稅兩項(xiàng)，其中會(huì)計(jì)記賬費(fèi)為每年3600元，房產(chǎn)稅為每年2400元，即購(gòu)房者每年需向運(yùn)營(yíng)方合計(jì)支付6000元。

隨后，銷(xiāo)售人員表示，由于該項(xiàng)目具備“商業(yè)”屬性，購(gòu)房者所持房屋的虛擬地址同樣可以對(duì)外出租，用于注冊(cè)公司并獲取收益。而這一地址若交由運(yùn)營(yíng)方負(fù)責(zé)，所得租金即可抵消上述運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)。“這邊出租地址獲得的收益，他們直接給收了，所以交給他們運(yùn)營(yíng)就可以，您不用管。”

可是，如果運(yùn)營(yíng)方并未將這一地址成功出租，購(gòu)房者是否仍需承擔(dān)“自己公司”的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)呢?

對(duì)此，銷(xiāo)售人員表示，需要承擔(dān)。但是，其隨后表示，運(yùn)營(yíng)方實(shí)為專(zhuān)業(yè)從事代理注冊(cè)公司的機(jī)構(gòu)，“有的是客源”，而且，該項(xiàng)目靠近市區(qū)及地鐵站，地理位置優(yōu)越，“對(duì)外出租八千、一萬(wàn)元，是分分鐘的事兒”。

此外，銷(xiāo)售人員還告訴記者，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋多是用于“過(guò)渡，住幾年就換了”。而此類(lèi)房屋再次交易時(shí)，僅在工商部門(mén)進(jìn)行公司法人變更即可，手續(xù)費(fèi)為3000元。與住宅類(lèi)房屋相比，可免去相對(duì)繁瑣的手續(xù)和稅費(fèi)。

幫申請(qǐng)銀行貸款額度可超百萬(wàn)

除了以公司名義購(gòu)買(mǎi)這一條件外，該項(xiàng)目另一購(gòu)房前提則是需要全款支付。而對(duì)于資金不足的客戶(hù)，銷(xiāo)售人員同樣給出了“化解方法”——幫申請(qǐng)銀行貸款。

“我們要求必須全款購(gòu)房，一個(gè)月之內(nèi)付清。如果您資金緊張的話，可以申請(qǐng)銀行貸款。”銷(xiāo)售人員表示，售樓處有專(zhuān)業(yè)的金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，并與多家銀行合作，可以為客戶(hù)申請(qǐng)“信用貸”和“抵押貸”兩種形式貸款。

在該項(xiàng)目售樓處，一位負(fù)責(zé)此類(lèi)業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者，其合作銀行主要為杭州銀行、渤海銀行等商業(yè)銀行，每家銀行上限均為30萬(wàn)元，即購(gòu)房者若申請(qǐng)貸款90萬(wàn)元，需三家銀行，100萬(wàn)元?jiǎng)t需要四家銀行。還款方式可選擇三年期的先息后本和五年期的等額本息兩種，最長(zhǎng)可貸五年，利率約為6.6%。多家銀行可同時(shí)申請(qǐng)，七天之內(nèi)即可放款。

此外，上述工作人員表示，具體情況還需要結(jié)合購(gòu)房者工作單位、職業(yè)、收入、公積金繳存、年齡、學(xué)歷、是否存在信用卡逾期等多項(xiàng)條件進(jìn)行綜合考量，并非所有購(gòu)房者均可申請(qǐng)。

“如果能夠申請(qǐng)，我們這邊會(huì)有專(zhuān)人帶你去辦，教你怎么說(shuō)。”工作人員還告訴記者，在申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行方面會(huì)詢(xún)問(wèn)貸款用途，而購(gòu)房者回復(fù)為用于房屋裝修、購(gòu)買(mǎi)家具即可。而對(duì)于此類(lèi)用途的貸款，銀行會(huì)向申請(qǐng)者索要消費(fèi)時(shí)的供銷(xiāo)合同或發(fā)票。而這些證明材料，即由該工作人員所在的金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)提供。

該工作人員再三對(duì)記者強(qiáng)調(diào)：“千萬(wàn)不能說(shuō)貸款是用來(lái)買(mǎi)房的，不然銀行肯定不給放貸。”

隨后，記者先后咨詢(xún)了多家銀行，均表示貸款不能用于購(gòu)買(mǎi)房屋。渤海銀行望京支行一位工作人員表示，該行確實(shí)有30萬(wàn)元的“信用貸”業(yè)務(wù)，利率最低為7.83%。申請(qǐng)者需提供收入證明、一年銀行流水、公積金繳存記錄等材料。若用于房屋裝修、購(gòu)買(mǎi)家具等用途，需要提供消費(fèi)憑證。

而杭州銀行豐臺(tái)支行一位工作人員則表示，該行推行的30萬(wàn)元、6.6%利率的“信用貸”業(yè)務(wù)僅面向總行設(shè)定的“白名單”單位，如煙草、電力等行業(yè)以及行政事業(yè)單位，對(duì)申請(qǐng)者職業(yè)種類(lèi)有要求。

對(duì)于上述銀行略顯出入的貸款條件，熙悅灣銷(xiāo)售人員則表示，購(gòu)房者自己咨詢(xún)確實(shí)會(huì)有所不同，但是售樓處與銀行有合作，“得通過(guò)我們辦才行”。

“銀行那邊不能說(shuō)是自己人吧，但也就是走個(gè)流程，象征性地問(wèn)一下。這個(gè)您不用擔(dān)心，我們肯定能給貸出來(lái)。”該項(xiàng)目金融業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)工作人員告訴記者，在貸款成功之后，購(gòu)房者可以先提取現(xiàn)金，再轉(zhuǎn)入別的銀行卡中，彼時(shí)放款銀行就將無(wú)法追查資金去向。

律師稱(chēng)或涉嫌違規(guī)“商改住” 騙取銀行貸款

事實(shí)上，早在2017年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，即明確規(guī)定：商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。此外，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

此外，通知還規(guī)定，對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。

據(jù)該項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證顯示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京首開(kāi)榮泰置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)榮泰”)，備案名稱(chēng)為熙悅廣場(chǎng)，其土地用途為辦公、地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)、地下倉(cāng)儲(chǔ)，實(shí)則并無(wú)住宅性質(zhì)。

北京京潤(rùn)律師事務(wù)所律師張志同分析稱(chēng)，個(gè)人注冊(cè)公司后以法人身份購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目符合相關(guān)規(guī)定，但是擅自改變?yōu)榫幼☆?lèi)用途則涉嫌違規(guī)。而銀行貸款資金屬于專(zhuān)款專(zhuān)用，如果銷(xiāo)售人員所言屬實(shí)，即提供某些證明為客戶(hù)申請(qǐng)貸款用于購(gòu)房，則屬于騙取銀行貸款，擅自改變資金用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行或會(huì)提前收回放款，甚至影響個(gè)人征信。

隨后，記者致電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)首開(kāi)榮泰，其工作人員回復(fù)稱(chēng)，該項(xiàng)目由北京首開(kāi)仁信置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)仁信”)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售。而據(jù)工商資料顯示，上述兩家公司均為首開(kāi)股份控股子公司。

首開(kāi)股份董事會(huì)秘書(shū)王怡告訴記者，該項(xiàng)目確實(shí)由首開(kāi)仁信負(fù)責(zé)銷(xiāo)售。但不久之前，首開(kāi)仁信已將該項(xiàng)目剩余所有銷(xiāo)售面積整體打包出售給某公司，相關(guān)協(xié)議也已簽署完畢。目前該項(xiàng)目存在的銷(xiāo)售行為可能是由此公司操作，與首開(kāi)股份無(wú)關(guān)。

但是，記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，售樓處內(nèi)除了銷(xiāo)售熙悅灣項(xiàng)目外，還有首開(kāi)股份開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目。而多位銷(xiāo)售人員均向記者表示，熙悅灣項(xiàng)目購(gòu)房者是與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，并未表明存在第三方公司轉(zhuǎn)讓的跡象。

對(duì)此，王怡表示，上述情況可能會(huì)讓購(gòu)房者產(chǎn)生誤解，將繼續(xù)關(guān)注這一情況，并與該公司進(jìn)行溝通。

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