去年以來(lái)，在“房住不炒”及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等利好政策的刺激下，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，其中長(zhǎng)租公寓行業(yè)受到高度關(guān)注和資本追逐。房企、資本和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)等在內(nèi)的眾多主體，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

但另一方面，“租金差”仍是長(zhǎng)租公寓主要的盈利模式，各方主體的介入，讓原本利潤(rùn)就很微薄的長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。“二八法則”下，規(guī)模成為決定長(zhǎng)租公寓企業(yè)市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)，以及不被市場(chǎng)淘汰的重要指標(biāo)。近日，上海長(zhǎng)租公寓企業(yè)“愛(ài)生活·愛(ài)公寓”就因資金鏈吃緊引發(fā)與房東的矛盾，折射出長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍存在的融資和盈利難題。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前仍是個(gè)微利行業(yè)。”青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“運(yùn)營(yíng)高效、管理規(guī)范、發(fā)展穩(wěn)健的長(zhǎng)租公寓企業(yè)將會(huì)走到最后，并獲得資本的青睞。”

●資金鏈瀕臨斷裂原因復(fù)雜

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“愛(ài)公寓”收取房源后，通常會(huì)將客廳改造成一個(gè)單獨(dú)房間，房間數(shù)量增加，以增加租金收入。此外，“愛(ài)公寓”與貸款平臺(tái)合作，以“租金貸”的方式一次性拿到租客合同期內(nèi)的大部分租金，可以借此進(jìn)一步獲取更多房源，以快速擴(kuò)大規(guī)模。

與“愛(ài)公寓”合作的租金貸平臺(tái)“平安好月付”，是平安好房旗下的一個(gè)分期支付房租的平臺(tái)，其放款方為廣州平安好貸小額貸款有限公司(以下簡(jiǎn)稱平安小貸)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以租客身份致電平安好房，公司工作人員表示，平安好房系一次性將合同期內(nèi)的租金打給“愛(ài)公寓”，再由租客分期償還貸款。例如半年的租賃合同，租客將首月房租和押金支付給“愛(ài)公寓”。“愛(ài)公寓”一次性獲得平安好房打來(lái)的余下5個(gè)月的房租款，而余下5個(gè)月的房租則以貸款的形式由租客分期向平安好房?jī)斶€。

按理說(shuō)，有貸款平臺(tái)支持的“愛(ài)公寓”應(yīng)該有較為穩(wěn)健的現(xiàn)金流，最終為何會(huì)資金鏈告急呢?多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，短短兩年內(nèi)，“愛(ài)公寓”的擴(kuò)張速度明顯超過(guò)其本身的盈利速度。“愛(ài)公寓”單靠租金差，短時(shí)間內(nèi)難以覆蓋其裝修等成本。如果“愛(ài)公寓”沒(méi)有后續(xù)資金的投入，這一擴(kuò)張模式將難以為繼。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，“愛(ài)公寓”并不穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)或許是其資金鏈告急的又一重要因素。

天眼查信息顯示，“愛(ài)公寓”此前經(jīng)過(guò)了多次股權(quán)變更：2017年6月17日投資人變?yōu)槟郀?zhēng)光和程博博;2017年10月19日股東變更為上海歆東商務(wù)咨詢事務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱歆東)和華視文化傳媒(深圳)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華視文化傳媒);2018年1月19日，股東再次變更為歆東和北京華巍物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱華巍)。

公開(kāi)資料顯示，華視文化傳媒目前對(duì)外投資了包括深圳史坦頓供應(yīng)鏈有限公司等在內(nèi)的5家公司，為何華視文化傳媒投資“愛(ài)公寓”僅幾個(gè)月就選擇退出?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電華視文化傳媒，但均未獲得回復(fù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，最新一次的股權(quán)變更是在2018年2月13日，歆東的投資人由程博博變更為王征凱，而王征凱目前為歆禺租賃及歆東兩家公司的法定代表人。

記者從上海市高級(jí)人民法院官網(wǎng)獲悉，歆禺租賃此前還陷入多起法律訴訟中。譬如，2017年，歆禺租賃因合同糾紛曾與一家供應(yīng)商鬧到法院。當(dāng)年11月，法院裁決凍結(jié)被申請(qǐng)人歆禺租賃的銀行存款人民幣約667萬(wàn)元，如存款不足，則查封、扣押其不足部分相應(yīng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

●行業(yè)融資進(jìn)入快車(chē)道

目前，國(guó)內(nèi)放開(kāi)了對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的限制，再加上“房住不炒”及“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策支持，長(zhǎng)租公寓行業(yè)成為風(fēng)口，長(zhǎng)租公寓公司逐漸成為資本追逐的對(duì)象。

4月16日，青客公寓宣布完成數(shù)千萬(wàn)美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。截至目前，青客公寓已累計(jì)獲得超過(guò)1億美元的融資。

而更早之前的2018年1月16日，鏈家旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“自如”宣布獲得40億元A輪融資，投資方包括華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊和融創(chuàng)等。值得一提的是，“自如”也是目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。在A輪融資后，“自如”的估值達(dá)到200億元，也是目前為止國(guó)內(nèi)估值最高的長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年10月，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批發(fā)行后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資逐漸進(jìn)入快車(chē)道。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年3月，國(guó)內(nèi)就有多家房企、長(zhǎng)租公寓企業(yè)的各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，規(guī)模超過(guò)100億元。

3月1日，越秀地產(chǎn)50億元規(guī)模的租賃住房類REITs獲深交所審議通過(guò);3月14日，保利租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)1.3倍，票面利率為5.5%;3月16日，綠城集團(tuán)40億元住房租賃公募、私募專項(xiàng)公司債獲上交所預(yù)審核通過(guò);3月20日，“自如”獲20億元儲(chǔ)架式ABS發(fā)行額度;3月21日，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元5年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，票面利率為5.6%。

●盈利難題如何破解

在房企融資渠道收緊的同時(shí)，各類租賃住房類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到資本市場(chǎng)的追捧。然而目前依然鮮有長(zhǎng)租公寓企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

朗詩(shī)綠色集團(tuán)近日發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，其旗下長(zhǎng)租公寓品牌朗詩(shī)寓至2017年末運(yùn)營(yíng)房間數(shù)2010間，全年實(shí)現(xiàn)收入828.2萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損4417萬(wàn)元。

擁有50萬(wàn)間規(guī)模的自如，雖然以200億元估值領(lǐng)跑長(zhǎng)租公寓行業(yè)，但公司方面亦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“自如雖然在北京實(shí)現(xiàn)了盈利，但在全國(guó)市場(chǎng)依然以擴(kuò)大規(guī)模為首要戰(zhàn)略，盈利是自如的長(zhǎng)期目標(biāo)，目前仍處于投入期。”

金光杰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，青客公寓目前仍面臨盈利難題。他認(rèn)為，12萬(wàn)間是長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)，計(jì)劃到今年底將規(guī)模由目前的7萬(wàn)間擴(kuò)張至12萬(wàn)間左右，把所有的成本覆蓋掉，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

實(shí)際上，對(duì)絕大部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即其在獲取房源后，通過(guò)“N+1”改造(將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進(jìn)行一定裝修、配置相應(yīng)家居家電等)，通過(guò)租金差來(lái)盈利。

以一套一線城市的二居室為例，假如長(zhǎng)租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過(guò)改造雖然能增加一間臥室，但每間4萬(wàn)~5萬(wàn)元的裝修成本意味著裝修投入將超過(guò)12萬(wàn)元;以5年租期計(jì)算，每年攤銷成本2.4萬(wàn)元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修成本。如果再考慮人員、資金、稅收等成本的話，租金差往往不足以覆蓋所有的成本。

“長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。劉輝認(rèn)為，目前相對(duì)較高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致房源獲取成本居高不下，而租金又不會(huì)快速上漲，企業(yè)的盈利壓力非常大。

盈利難題如何破解?劉輝認(rèn)為，除通過(guò)提升品牌溢價(jià)、提高運(yùn)營(yíng)效率外，還要探索非租金收入，“將自己打造成一個(gè)‘平臺(tái)’，向租客提供管家、社交等增值服務(wù)，獲取非租金收入”。

金光杰則認(rèn)為，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，平臺(tái)、(流量)入口也許能成為一個(gè)新的盈利點(diǎn)，但目前做平臺(tái)、入口難度非常大，“還是要在運(yùn)營(yíng)管理方面下工夫，形成自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，在理性擴(kuò)大規(guī)模的背景下實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)而在增加租金收入的同時(shí)不斷降本增效，才有可能破解盈利難題”。

“通過(guò)將自己打造成‘平臺(tái)’來(lái)尋找盈利點(diǎn)的做法值得肯定。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“平臺(tái)效應(yīng)一旦顯現(xiàn)，后續(xù)將會(huì)依托巨大的租客規(guī)模進(jìn)行資源導(dǎo)入，進(jìn)而衍生出保潔、互聯(lián)網(wǎng)金融等服務(wù)，這將大大增加長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利機(jī)會(huì)。”（記者 唐潔 程成 每經(jīng)編輯 張海妮 實(shí)習(xí)編輯 胥帥）

關(guān)鍵詞： 租公寓 租金