大連友誼（000679）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

(資料圖)

報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8,244.00萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)0.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損558.51萬(wàn)元，同比減虧76.70%。其中：公司零售業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8,125.59萬(wàn)元，同比減少0.44%，占公司總體營(yíng)業(yè)收入比重為98.56%；地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入112.45萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)367.56%。公司本期虧損的主要原因?yàn)椋海?）本期公司堅(jiān)持降費(fèi)增效，零售門店經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定向好，但未達(dá)到預(yù)期盈利水平；（2）本期公司控股房地產(chǎn)子公司完成項(xiàng)目土地增值稅清算工作，公司依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算審核結(jié)論調(diào)整多計(jì)提的相關(guān)稅金，致使凈利潤(rùn)同比增加。

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)之一為零售業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額227,588億元，同比增長(zhǎng)8.2%，其中除汽車以外的消費(fèi)品零售額205,178億元，增長(zhǎng)8.3%。按消費(fèi)類型分，2023年上半年商品零售203,259億元，同比增長(zhǎng)6.8%；餐飲收入24,329億元，增長(zhǎng)21.4%。按零售業(yè)態(tài)分，2023年上半年限額以上零售業(yè)單位中便利店、專業(yè)店、品牌專賣店、百貨店零售額同比分別增長(zhǎng)8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售額同比下降0.4%。2023年上半年，全國(guó)網(wǎng)上零售額71,621億元，同比增長(zhǎng)13.1%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額60,623億元，增長(zhǎng)10.8%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為26.6%；在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長(zhǎng)8.9%、13.3%、10.3%。2023年上半年，實(shí)體零售業(yè)企業(yè)雖然出現(xiàn)消費(fèi)復(fù)蘇，發(fā)展向好的局面，但零售業(yè)企業(yè)仍然處于轉(zhuǎn)型優(yōu)化升級(jí)的階段，在市場(chǎng)份額的提升、發(fā)展壯大等方面仍然面臨諸多限制因素。網(wǎng)上零售方式以及線上銷售渠道多樣化，如直播電商、興趣電商、內(nèi)容電商等，對(duì)實(shí)體商場(chǎng)的業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的沖擊。網(wǎng)上零售的發(fā)展，勢(shì)必進(jìn)一步擠壓實(shí)體商場(chǎng)的市場(chǎng)空間。新的消費(fèi)理念和消費(fèi)習(xí)慣，也進(jìn)一步影響到了實(shí)體零售業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。零售業(yè)仍需堅(jiān)持進(jìn)行轉(zhuǎn)型優(yōu)化升級(jí)，以提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)之一為房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58,550億元，同比下降7.9%。其中，住宅投資44,439億元，下降7.3%。2023年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791,548萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557,083萬(wàn)平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49,880萬(wàn)平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36,340萬(wàn)平方米，下降24.9%。2023年上半年商品房銷售面積59,515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63,092億元，增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%。2023年上半年，中央明確房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，同時(shí)多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，各部委積極響應(yīng)中央要求，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”的各項(xiàng)舉措逐步落位。同時(shí)積極表態(tài)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。上半年，全國(guó)各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，涉及公積金支持政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例及房貸利率等方面，超40城下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下，普通二線及三四線城市房地產(chǎn)限制性政策已基本取消。

公司零售業(yè)集中在大連地區(qū)，以百貨店（友誼商城）為主，區(qū)域內(nèi)有多家大型零售企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。為實(shí)現(xiàn)公司零售業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，公司仍堅(jiān)持以現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域?yàn)榘l(fā)展重心，強(qiáng)化品質(zhì)保證，貼近生活，從增強(qiáng)業(yè)態(tài)組合、優(yōu)化購(gòu)物體驗(yàn)互動(dòng)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的升級(jí)改造，確保公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)影響力。報(bào)告期內(nèi)，公司零售門店銷售正在逐步恢復(fù)中，但距離以前年度銷售水平仍有差距，銷售未達(dá)預(yù)期。

（一）門店基本情況

（二）門店變動(dòng)情況

報(bào)告期內(nèi)公司門店未發(fā)生變化。

（三）門店店效信息

（四）報(bào)告期內(nèi)線上銷售情況

（五）商品采購(gòu)與存貨情況

1、前五名供應(yīng)商情況

2、存貨管理政策

（1）存貨的計(jì)量

①初始成本計(jì)量：存貨成本包括采購(gòu)成本、加工成本和其他成本。

②發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法：采用先進(jìn)先出法。

（2）存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法

期末對(duì)存貨進(jìn)行全面清查后，按存貨的成本與可變現(xiàn)凈值孰低提取或調(diào)整存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。產(chǎn)成品、庫(kù)存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以該存貨的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；需要經(jīng)過(guò)加工的材料存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，以所生產(chǎn)的產(chǎn)成品的估計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額，確定其可變現(xiàn)凈值；為執(zhí)行銷售合同或者勞務(wù)合同而持有的存貨，其可變現(xiàn)凈值以合同價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算，若持有存貨的數(shù)量多于銷售合同訂購(gòu)數(shù)量的，超出部分的存貨的可變現(xiàn)凈值以一般銷售價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。期末，按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；但對(duì)于數(shù)量繁多、單價(jià)較低的存貨按存貨類別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失，導(dǎo)致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價(jià)值的，在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

（3）存貨的盤存制度

采用永續(xù)盤存制。

（4）低值易耗品的攤銷方法

采用“五五攤銷法”核算。

3、倉(cāng)儲(chǔ)與物流情況

公司商品主要在公司門店儲(chǔ)存，無(wú)自營(yíng)大型物流倉(cāng)儲(chǔ)中心。

公司房地產(chǎn)業(yè)集中在大連地區(qū)，即公司控股子公司擬開發(fā)的“金石谷”項(xiàng)目，以前年度該項(xiàng)目因政策原因處于暫緩建設(shè)階段，公司對(duì)其開發(fā)一直保持著持續(xù)的調(diào)研和論證。2021年9月公司接到項(xiàng)目所在地政府有關(guān)文件，要求公司按照整體主

動(dòng)退出球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改。公司按照政府要求，整體消除了該項(xiàng)目的球場(chǎng)特征，并封存了部分建筑，同時(shí)公司也在項(xiàng)目所在地政府的支持下，啟動(dòng)了項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)型的調(diào)研工作，目前正在制定轉(zhuǎn)型發(fā)展方案。

發(fā)展戰(zhàn)略和未來(lái)一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

公司基于“金石谷項(xiàng)目”現(xiàn)狀，積極通過(guò)謀求與其他企業(yè)合作，通過(guò)調(diào)研確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，充分利用金石谷項(xiàng)目的資源稟賦，尋找適合項(xiàng)目特點(diǎn)的合作產(chǎn)業(yè)。公司初步確定轉(zhuǎn)型方向是以休閑、度假、康養(yǎng)為核心產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，牽動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)的田園綜合體。后續(xù)，公司將積極的與政府主管部門保持溝通，在取得書面批復(fù)后正式啟動(dòng)具體相關(guān)工作。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

（一）2016年，公司原控股股東友誼集團(tuán)簽署《關(guān)于轉(zhuǎn)讓大連友誼（集團(tuán)）股份有限公司部分股份之股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上市公司引入了新的控股股東武信投資控股。武信投資控股成為控股股東后，將借助上市公司的平臺(tái)，通過(guò)各種有效途徑，創(chuàng)新發(fā)展，打造大連友誼的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

（二）公司調(diào)整了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，初步確立了“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的“三中”原則，并重塑管理能力，以儲(chǔ)備相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）公司現(xiàn)有零售門店，位于區(qū)域市場(chǎng)的核心商圈，多年來(lái)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，在區(qū)域市場(chǎng)中樹立了良好的品牌形象，形成了相對(duì)有利的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

公司零售業(yè)門店所處區(qū)域內(nèi)，存在多家知名大型零售企業(yè)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)一直較為激烈，進(jìn)一步分流現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)。多種新零售模式在線上銷售渠道的助力下，進(jìn)一步加劇了競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)實(shí)體零售門店的沖擊。

應(yīng)對(duì)措施：公司零售業(yè)在保民生、穩(wěn)銷售的基礎(chǔ)上，鞏固和強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從增強(qiáng)業(yè)態(tài)組合、優(yōu)化購(gòu)物體驗(yàn)互動(dòng)來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的升級(jí)改造，營(yíng)造多元化的消費(fèi)場(chǎng)景和親情化的購(gòu)物體驗(yàn)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)已進(jìn)入專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化等綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)階段，加之政策調(diào)控的不確定性，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)日益明顯，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將得以延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，從而加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)措施：公司將結(jié)合自身實(shí)際情況，堅(jiān)持“在中心城市的中心區(qū)域，發(fā)展中小地塊”的“三中原則”，與同業(yè)公司探索戰(zhàn)略合作，控制可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)受政府宏觀政策影響較大，調(diào)控政策堅(jiān)持貫徹“住而非炒”總定位，地產(chǎn)調(diào)控政策未見放松。預(yù)期未來(lái)整體調(diào)控基調(diào)將依然延續(xù)，并逐步向長(zhǎng)效機(jī)制、因城施策轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨更大的政策不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策因城施策、分類指導(dǎo)的持續(xù)推行，可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展造成不確定性影響。

應(yīng)對(duì)措施：公司將緊跟國(guó)家政策，加強(qiáng)政策研究，依據(jù)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)情況，在市場(chǎng)判斷、戰(zhàn)略制定、項(xiàng)目銷售等方面做好充分的應(yīng)對(duì)。

（三）資金風(fēng)險(xiǎn)：公司在房地產(chǎn)開發(fā)、自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，因經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，資金需求量較大。尤其目前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在進(jìn)行中，項(xiàng)目資金回款時(shí)間延長(zhǎng)，公司資金壓力持續(xù)增加，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)措施：一方面加強(qiáng)盤活存量，確保資金回款，保證公司流動(dòng)性穩(wěn)定，另一方面加強(qiáng)預(yù)算管理，合理安排資金的使用，增強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性，提高資金使用效率，同時(shí)不斷改善資本結(jié)構(gòu)及償債能力，保障公司資金鏈的安全。

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