在宜城市流水鎮(zhèn)鶯河村，兩年前閑置、廢棄的農(nóng)房，如今變成了農(nóng)家樂、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年，宜城成為全國33個農(nóng)村土地制度改革試點縣市區(qū)之一。鶯河村積極探索盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房的辦法，發(fā)展特色鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，給村民們帶來了可喜收益。

今年中央1號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。宅基地“三權分置”，即落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。

為了讓荊楚大地更多閑置農(nóng)房像鶯河村的閑置農(nóng)房一樣“活”起來，8月6日，我省出臺《農(nóng)村宅基地“三權分置”試點工作方案》，確定黃陂、大冶、沙洋等12個縣市區(qū)先行先試。本報8月11日一版刊登《方案》出臺消息后，引發(fā)熱議。省國土資源廳相關負責人對試點工作方案相關要點進行了解讀。

集體所有權咋落實

《憲法》和《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地為集體所有，城市土地為國家所有。省國土資源廳相關負責人說，國有土地通過向土地使用者收取出讓金，體現(xiàn)國家對土地的所有權;但農(nóng)村宅基地為集體所有，集體無償分配給符合條件的村民使用，屬于福利性質(zhì)，加之管理松散，集體組織參與宅基地使用管理的程度不高，造成一定程度上的所有權虛化。

本次試點，將探索落實宅基地集體所有權。試點地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將在宅基地規(guī)劃布局、占地標準、村容村貌、文化傳承、環(huán)境保護、資格認定、流轉(zhuǎn)使用等方面發(fā)揮重要作用。

以鶯河村的改革探索為例。鶯河村黨支部副書記楊晶介紹，鶯河村村委會在探索宅基地“三權分置”的過程中，通過調(diào)查摸底，針對“一戶多宅”“空掛戶”、宅基地荒廢等情況，在尊重民意的基礎上，由村集體出資回購，或農(nóng)戶按照超出面積交納有償使用費。2015年后，村集體花費近10萬元改造了3家老房子，由村民來承包，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，服務游客。這是該村探索落實宅基地集體所有權的方式之一。

省國土資源廳提醒，這些探索均須符合中央文件要求、政策法規(guī)規(guī)定及發(fā)展戰(zhàn)略導向。比如，宅基地規(guī)劃布局、占地標準等都須符合《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定。

為何強調(diào)宅基地農(nóng)戶資格權

誰具備擁有農(nóng)村宅基地的資格?誰來認定資格?資格如何認定?一系列難題還須通過試點來探索。

《方案》稱，將探索宅基地農(nóng)戶資格權的內(nèi)涵、認定主體、認證程序、確權方式、權能作用等。鼓勵試點地區(qū)因地制宜研究制定宅基地資格權的取得、保留、注銷、恢復等管理辦法。

宅基地“三權分置”，為何如此強調(diào)資格權？

省國土資源廳相關負責人介紹，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，今天農(nóng)村面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。過去，農(nóng)村人口相對固定、業(yè)態(tài)單一、村莊變遷緩慢;如今，隨著人口加速流動，村莊的格局變化越來越快，生產(chǎn)生活多樣化趨勢加劇，外村人員、城市人員，甚至“洋女婿”“洋媳婦”都可能成為一個村的成員。

農(nóng)村宅基地以“戶”為單位取得。那么，什么樣的成員組成的“戶”能夠有資格獲得宅基地。這正是需要試點探索的難題之一。以“戶”為單位的資格權探索，“保障”意味十足，體現(xiàn)了國家通過適度放活使用權增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的改革初衷，既是法理基礎，也是實現(xiàn)途徑。

正如楊晶所說，如果在鶯河村能夠明確資格權,等于給農(nóng)民們吃了一顆定心丸——即使農(nóng)民離開村莊打工，長期不回家，也保留獲得宅基地的資格。這樣就為宅基地使用權獲得收益提供了基礎。

放活使用權如何“適度”

據(jù)國家自然資源部等部門統(tǒng)計，全國至少有7000萬套農(nóng)房和3000萬畝宅基地處于閑置狀態(tài)。公開資料顯示，2016年底，武漢現(xiàn)有農(nóng)村房屋約73萬套，長期空閑農(nóng)房約11.6萬套，空置率為15.8%。這些房屋如何發(fā)揮它們的價值?

放活使用權，意味著農(nóng)民可把閑置農(nóng)房出租給企業(yè)或個人。楊晶說，鶯河村發(fā)展鄉(xiāng)村旅游以來，普通的周末，有近千人來訪。有些農(nóng)戶自己把老房子改建后經(jīng)營農(nóng)家樂，有些農(nóng)戶將老房子改造后出租給外來客經(jīng)營，農(nóng)戶平均月盈利5000元左右。

但《方案》再次強調(diào)了“適度”，明文規(guī)定須探索放活宅基地和閑置房屋使用權的主體、范圍、對象、用途、年限、方式、擔保及收益分配機制。

省國土廳相關負責人表示，不是來一個人，就可以租下閑置農(nóng)房，經(jīng)營農(nóng)家樂。將來到農(nóng)村租賃或合作，使用宅基地房屋的經(jīng)營者，必須和當?shù)剜l(xiāng)村振興的產(chǎn)業(yè)導向符合，有信用不良記錄的人，也會受到限制。

同時，《方案》提出，要掌握現(xiàn)狀、總結(jié)模式，并提出防范化解宅基地和閑置房屋使用權市場風險的建議。楊晶介紹，鶯河村村委會正在謀劃成立“宅基地流轉(zhuǎn)協(xié)會”，協(xié)會作為中間人，對租賃者雙方進行約束，保證宅基地有秩序流轉(zhuǎn)，防范經(jīng)濟、安全、環(huán)境等方面的風險。

《方案》還提醒試點地區(qū)，宅基地“三權分置”助力農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，關鍵在于妥善處理宅基地與農(nóng)房的關系，防止出現(xiàn)一些不必要的糾紛。

有突破，也須堅持底線

省國土廳相關負責人介紹，宅基地“三權分置”是國家重大改革任務，是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要抓手，為適應經(jīng)濟社會的發(fā)展而試點。

宅基地“三權分置”改革試點，在兩個方面體現(xiàn)了突破性，一是“資格權”的提出，創(chuàng)新和完善了宅基地制度;二是在操作層面上，擴大了農(nóng)村宅基地的功能作用，原先保障農(nóng)民居住屬性為主的宅基地，有條件地區(qū)的農(nóng)民有望從中獲得商業(yè)收益，成為增加財產(chǎn)性收入的渠道。

試點改革有突破創(chuàng)新，也要堅守改革底線。

宅基地“三權分置”必須在現(xiàn)有法律法規(guī)范圍內(nèi)進行探索創(chuàng)新。試點必須確保“土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損”的底線不動搖。

城里人到農(nóng)村買賣宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會所;農(nóng)村集體土地上建設的小產(chǎn)權房、超過標準的宅基地用地不可通過“三權分置”改革合法化。

試點結(jié)束后，我省將提煉宅基地“三權分置”助推鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗模式，建成一批宅基地“三權分置”示范鄉(xiāng)村，提出宅基地等農(nóng)村集體建設用地管理改革建議，適時在全省推廣。

關鍵詞： 農(nóng)房 宅基地