今年11月份，陸續(xù)有十幾家房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計劃，整體資金規(guī)模超過千億。與此同時，由于海外發(fā)債比重上升，帶動企業(yè)平均融資成本整體上行，創(chuàng)下近三年新高。業(yè)內(nèi)人士分析認為，由于當前房地產(chǎn)市場銷售業(yè)績增速普遍放緩，企業(yè)之間的規(guī)模競爭仍在延續(xù)，大小房企分化加劇，整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

11月份房企融資動作密集

11月28日，弘陽地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱，擬發(fā)行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.5%。僅11月份最后2天，就有12家房企陸續(xù)發(fā)布公告，披露其近期融資計劃或公告票據(jù)上市發(fā)行，累計規(guī)模近300億。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，整個11月份，房企境內(nèi)外融資放量，涉及類型包括股份增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中，11月份房企境內(nèi)發(fā)行債券523億元，規(guī)模環(huán)比增長14%，同比增長112%;月內(nèi)房企海外發(fā)行債券304億元，環(huán)比增長263%，同比增長7%。

全年來看，今年1-11月，房企累計境內(nèi)發(fā)債5632億元，同比增長66%;累計海外發(fā)債3220億元，同比增長12%。

11月份，房企與金融機構合作較為頻繁，僅光大信托就和三家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，總額為400億元，其中規(guī)模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業(yè)務合作關系。

公開消息顯示，早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作，近兩個月來泰禾已連續(xù)獲得銀行授信近400億元。

克而瑞地產(chǎn)研究中心一位分析人士指出，多元化的融資方式，加上與銀行在各業(yè)務中的全面合作，能夠助力泰禾各業(yè)務板塊的快速發(fā)展，如養(yǎng)老、教育、金融等等，從而為企業(yè)帶來更多收益。

不僅是泰禾，當月正榮集團和金融機構的合作也廣受關注。正榮與中山證券和興業(yè)信托分別建立了200億元和100億元的業(yè)務合作。上述分析人士認為，這些都表明在融資環(huán)境收緊的背景下，房企通過與金融機構合作，增加未來流動性。

該人士進一步認為，11月多家房企的大額融資計劃獲批，從長期來看，由于房地產(chǎn)市場的增長已經(jīng)明顯放緩，調(diào)控政策底部逐漸形成，因而近期政府對于房企發(fā)債的審批趨于寬松。然而值得注意的是，當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變，決不會允許調(diào)控前功盡棄，因而，預計在未來的一段時間之內(nèi)，調(diào)控政策仍然會在底部運行，房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。

大小房企分化加劇

業(yè)內(nèi)分析指出，近期融資獲批增多使得房企流動性壓力趨緩;大型龍頭房企當前流動性與償債能力表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。未來一段時間龍頭房企并購中小開發(fā)商的現(xiàn)象或逐步增多。不過，來自市場機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期獲得融資的仍以大型房企居多，而且境外發(fā)債的比例增加明顯。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)11月份發(fā)債總量546.5億元，環(huán)比上月上升99%，結束了連續(xù)6個月下降的趨勢。主要是本月境外債發(fā)行量較大，達285.1億元，環(huán)比大幅增長419.3%，占比達到了52.2%。

與此同時，11月份房企發(fā)債融資的平均成本為8.54%，達到2015年以來的單月最高水平?？硕鸱矫嬷赋?，在融資收緊的情況下，房企融資成本不斷增加，特別是境外債融資，當月房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點。其中，有3家企業(yè)發(fā)債成本超過10%。2018年1-11月房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，已超過2017年全年平均值。

從具體企業(yè)來看，11月份融資總量最高的企業(yè)為中國恒大，融資額達194.2億元，主要為其于11月6日和11月19日總計發(fā)行了四筆境外優(yōu)先票據(jù)，共計28億美元。當月融資成本最低的為萬科A發(fā)行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，此外，萬科A發(fā)行的另一筆20億元的中期票據(jù)利率也較低，僅為4.03%。

由于房企整體逐步面臨償債高峰期，更多的中小企業(yè)的融資道路并不通暢。11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，此次融資額約100億港元。對于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示，將全部用于補充公司資本金，其中包括但不限于用于償還公司債務、補充公司營運資金。

事實上，今年下半年以來，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產(chǎn)權交易平臺掛牌轉讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計發(fā)起了46起標的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達到489億元。

業(yè)內(nèi)分析認為，這也體現(xiàn)了當前市場環(huán)境下小房企的生存現(xiàn)狀：沒有融資渠道，無力償還債務，即便取得地塊也無力開發(fā)，不得不退出市場。易居研究院副院長楊紅旭指出，開發(fā)企業(yè)面臨的是全國大行情，調(diào)控整體趨嚴未有松動，在市場降溫初期，企業(yè)資金緊張。預計明年一些負債率高的房企資金問題將更加嚴重。“具體表現(xiàn)就是被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。”

四季度融資需求仍然強勁

值得一提的是，房企上市融資熱情同樣高漲。11月，中梁控股于13日向港交所遞交了招股說明書，而萬創(chuàng)國際也于22日重新遞交了上市申請，同時湖北房企奧山國際也計劃在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、銀城國際、德信中國、海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際七家。

“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致房企融資訴求明顯上漲。”中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉分析認為，“從融資難度看，最近大部分房企融資成本雖然處于高位，但是龍頭房企的融資成本維持在5%左右。對于這些企業(yè)來說，明顯緩解了資金壓力。”

他認為，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作仍然是融資。“2018年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售業(yè)績依然有望刷新歷史紀錄，但業(yè)績漲幅逐漸放緩。在規(guī)?；偁幐窬直尘跋?，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。”

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；偁幦栽诔掷m(xù)。龍頭房企的業(yè)績規(guī)模直指萬億規(guī)模，千億級別的中等房企也逐漸擴容。四季度以來，隨著地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市場拿地布局，土地儲備的需要也進一步刺激了企業(yè)的資金需求。

易居房地產(chǎn)研究院分析師沈昕分析認為，房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。根據(jù)2018年三季度各項指標數(shù)據(jù)，截至三季度末，房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)仍然在“偏緊”區(qū)間。

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)收緊，預計2018年四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增幅將保持穩(wěn)中收窄，甚至轉為負增長。沈昕認為，在此情況下，預計房價同比增幅仍將繼續(xù)回落。

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