中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月8日至10日在北京舉行。此次會(huì)議，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展，在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”的同時(shí)，新提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

這將對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響?記者就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

堅(jiān)持底線!連續(xù)多年堅(jiān)持“房住不炒”定位

繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，重新定位了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)后，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。

此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)這一定位，在當(dāng)前環(huán)境下有著不一樣的意義。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)12月11日接受央廣網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，后續(xù)若是在合理購(gòu)房需求釋放的過(guò)程中，地方政府無(wú)底線放松購(gòu)房政策、甚至通過(guò)炒房市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)，依然要面臨問(wèn)責(zé)的可能。這也要求各地后續(xù)對(duì)于合理住房需求和投資投機(jī)炒房需求的界限，要嚴(yán)格區(qū)別，以真正打擊違法的、保護(hù)合法的。

他同時(shí)認(rèn)為，實(shí)際上，在“共同富裕”目標(biāo)下，房地產(chǎn)稅后續(xù)也會(huì)積極進(jìn)行試點(diǎn)，所以對(duì)于各類炒房的做法，依然會(huì)進(jìn)行嚴(yán)打。

新提法“探索新的發(fā)展模式”系最大亮點(diǎn)之一

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)還有一大亮點(diǎn)是，提出“探索新的發(fā)展模式”這一概念。

如何理解?對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為有多層含義，首先并購(gòu)并舉的發(fā)展模式會(huì)進(jìn)一步得到推進(jìn)，“十四五”期間購(gòu)房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)將并軌發(fā)展、商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)也將共同發(fā)力。所以，對(duì)于包括保障性租賃住房的發(fā)展等，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)更多的政策支持。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙表示，探索新的發(fā)展模式，也將推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。王小嬙提到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了快速發(fā)展進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，增量市場(chǎng)的增速趨緩，房企快周轉(zhuǎn)、高杠桿的發(fā)展模式已成為過(guò)去式。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，增量市場(chǎng)會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)提速，包括城市更新、老舊小區(qū)、物業(yè)管理、租賃市場(chǎng)四大市場(chǎng)會(huì)發(fā)力，將更好發(fā)展存量房市場(chǎng)。

值得一提的是，對(duì)地方政府而言，過(guò)去依賴房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也亟需轉(zhuǎn)變。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱，包括房地產(chǎn)稅等推進(jìn)依然會(huì)進(jìn)行，將進(jìn)一步引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念扎根，扭轉(zhuǎn)住房投資、炒房盈利的錯(cuò)誤思想，包括房企和購(gòu)房者等都應(yīng)該積極理解這個(gè)新發(fā)展模式。

重點(diǎn)發(fā)力：保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大

對(duì)于保障性租賃住房，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。記者關(guān)注到，這里將“保障性住房”放在了“商品房”前面。

據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2021年北上廣深的平均購(gòu)房年齡為36-38歲，相比2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時(shí)間或超過(guò)10年，未來(lái)家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。

王小嬙告訴記者，由于較高的購(gòu)房壓力，鼓勵(lì)居民以租代售，以往還提出“租售同權(quán)”，但中國(guó)的租賃市場(chǎng)仍處在發(fā)展初期階段，2018年興起長(zhǎng)租公寓，緊接著又迎來(lái)長(zhǎng)租公寓的集中“爆雷”，長(zhǎng)租公寓作為多渠道的住房供應(yīng)來(lái)源，未來(lái)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管和建設(shè)。

她同時(shí)預(yù)測(cè)，保障性租賃住房供應(yīng)比例有望加大。保障房是住房市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)源之一，首要目的是解決低收入群體的住房問(wèn)題，是政策關(guān)注的重點(diǎn)之一。

記者注意到，近期，北京市十五屆人大常委會(huì)對(duì)《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行了審議，未來(lái)，租售并舉有望獲進(jìn)一步的政策支持。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽也表示，“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。

“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換 新增“因城施策”表述

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

與以往相比，有一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意，嚴(yán)躍進(jìn)稱，此次房地產(chǎn)政策的表述進(jìn)一步細(xì)化，“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”位置互換，“良性循環(huán)”前置。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)解釋，良性循環(huán)是健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會(huì)更好地健康發(fā)展，他稱“這句表述對(duì)于后續(xù)的政策變動(dòng)有非常重要的影響。”

不過(guò)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，嚴(yán)躍進(jìn)分析，這說(shuō)明“市場(chǎng)—企業(yè)—居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)運(yùn)行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大，只有這三者之間實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來(lái)健康發(fā)展的空間。

而各地要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就應(yīng)該落實(shí)因城施策的思路。“換句話說(shuō)，市場(chǎng)矛盾不同，政策也將不同。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言，過(guò)于僵硬地理解和執(zhí)行相關(guān)政策，并不是因城施策的理念，最終也會(huì)損害房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

他舉例，比如說(shuō)，對(duì)于一些城市住房庫(kù)存壓力比較大，則要積極創(chuàng)造更好的去庫(kù)存環(huán)境和政策。對(duì)于一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力過(guò)大、房?jī)r(jià)容易炒作的，則要基于良性循環(huán)的發(fā)展更好落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策。“這也說(shuō)明，后續(xù)對(duì)于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的判斷很關(guān)鍵，只有這樣才能更好落實(shí)差異化的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這也就意味著，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市調(diào)控或?qū)膰?yán)。

關(guān)鍵詞： 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 障性租賃住房 房住不炒 房產(chǎn)市場(chǎng)