北京住建委數(shù)據(jù)顯示，3月二手房網(wǎng)簽住宅達(dá)16051套，這是2018年5月后以來(lái)的最高值。這也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個(gè)超過(guò)1.6萬(wàn)套二手房住宅成交月份。今年春節(jié)以來(lái)，北京樓市成交量穩(wěn)步上升，價(jià)格也出現(xiàn)一些反彈，一些業(yè)內(nèi)人士稱之為樓市“小陽(yáng)春”。樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”背后的邏輯是什么?這個(gè)情況能夠持續(xù)嗎?背后的基本面有沒(méi)有出現(xiàn)變化?樓市是反轉(zhuǎn)還是反彈?北京青年報(bào)記者利用清明假期進(jìn)行了調(diào)查。

市場(chǎng)

二手房成交量、成交均價(jià)都環(huán)比上升

達(dá)到連續(xù)10個(gè)月的最高值

北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月北京二手住宅網(wǎng)簽共16051套。這一數(shù)據(jù)是2018年5月后，連續(xù)10個(gè)月的最高值。也是2017年“3·17”調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后，第三個(gè)超過(guò)1.6萬(wàn)套二手房住宅成交月份。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，3月北京鏈家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房貸利率見(jiàn)頂回落以及市場(chǎng)預(yù)期有所改善的情況下，今年3月市場(chǎng)表現(xiàn)好于去年。

價(jià)格方面，二手房成交均價(jià)漲幅較穩(wěn)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，3月北京二手房成交均價(jià)61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價(jià)中心城四區(qū)成交占比環(huán)比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)大均價(jià)漲幅。但從短期看，3月后兩周成交均價(jià)已隨成交量的回落而下跌，均價(jià)上漲勢(shì)頭難以持續(xù)。

據(jù)安居客線上數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房掛牌價(jià)格同比去年上漲4.95%，體現(xiàn)出房主側(cè)對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)預(yù)期的變化;再?gòu)膰?guó)民安居指數(shù)來(lái)看，3月份環(huán)比2月份繼續(xù)上升4.3個(gè)百分點(diǎn)，同步體現(xiàn)出購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期的看多。

探訪

去年底開(kāi)始行情漸好

“門(mén)店員工都忙著帶客戶看房去了”

近日，北京青年報(bào)記者對(duì)多家中介門(mén)店進(jìn)行了采訪。朝陽(yáng)區(qū)麥子店附近的一位鏈家門(mén)店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，年后市場(chǎng)的熱度的確有所提升，門(mén)店員工的帶看量、銷售量都上來(lái)了。二手房的成交周期也變短了，好的房源銷售很快。

4月5日下午，北青報(bào)記者來(lái)到通州北苑的一家鏈家門(mén)店，到店后發(fā)現(xiàn)只有三名員工在店內(nèi)辦公。該門(mén)店的客戶經(jīng)理稱：“大家都忙著帶客戶去看房，店里也就剩下兩三個(gè)同事了。”

該經(jīng)理介紹，從去年年底開(kāi)始北京樓市交易量放大，今年以來(lái)，行情持續(xù)好轉(zhuǎn)，一些比較熱門(mén)的樓盤(pán)成交量大幅上升，價(jià)格也在持續(xù)下跌了近兩年后有所回升。

該門(mén)店經(jīng)理認(rèn)為，引發(fā)樓市變化的因素有很多，一個(gè)主要的原因是信貸政策的放松，尤其是針對(duì)首套房的房貸利率調(diào)整，剛需的進(jìn)場(chǎng)速度明顯加快了，而且小戶型賣(mài)得比較好。還有一個(gè)因素就是一些家長(zhǎng)從孩子上學(xué)的角度出發(fā)。“剛需的進(jìn)場(chǎng)又撬動(dòng)了連環(huán)單，市場(chǎng)行情就好了起來(lái)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出，北京過(guò)去接近兩年的調(diào)控周期內(nèi)，房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，成交量跌幅過(guò)半，市場(chǎng)需求積壓。此外，春節(jié)后部分新房市場(chǎng)加大促銷力度，購(gòu)房者為了換房，加快了二手房銷售，也使市場(chǎng)活躍度加大。

調(diào)查

新房市場(chǎng)波瀾不驚

新樓盤(pán)打折促銷效果有限

北京的新房市場(chǎng)銷售如何?4月5日下午，北青報(bào)記者赴通州首開(kāi)香溪郡售樓處探訪。項(xiàng)目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)荷香2號(hào)院，是通州區(qū)現(xiàn)房銷售的一個(gè)大盤(pán)。目前項(xiàng)目在售90-138平方米的花園洋房，均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米，最近還推出了一系列的促銷活動(dòng)。

北青報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓處有幾撥看房客，但沒(méi)有看到有客戶當(dāng)場(chǎng)簽約。售樓處還有幾個(gè)前期的客戶在維權(quán)。北青報(bào)記者隨后了解到，他們其中一個(gè)訴求點(diǎn)是對(duì)小區(qū)的綠化率不滿，沒(méi)有達(dá)到當(dāng)初給客戶們的承諾。但銷售經(jīng)理卻堅(jiān)稱，這個(gè)綠化率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)了。據(jù)一名銷售中介介紹，這個(gè)樓盤(pán)的項(xiàng)目在去年就已經(jīng)建好了，但銷售并不是很理想。如果想買(mǎi)的話，等半年應(yīng)該也沒(méi)有問(wèn)題，通過(guò)中介組團(tuán)購(gòu)買(mǎi)還可以享受打折優(yōu)惠。實(shí)際上，今年開(kāi)年以來(lái)新房的銷售并不是那么樂(lè)觀，多家房企都對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行打折銷售。泰禾集團(tuán)在北京主推的多個(gè)疊拼洋房項(xiàng)目，降價(jià)幅度在數(shù)百萬(wàn)元到1000萬(wàn)元不等。同時(shí)，為了促進(jìn)銷售，該房企更是發(fā)動(dòng)廣大二手房中介進(jìn)行銷售，傭金比例高達(dá)5%，吸引了大量中介“賣(mài)力”推銷客戶。

值得注意的是，近期交易量放大實(shí)際上跟新房市場(chǎng)關(guān)系不大。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建商品住宅庫(kù)存積壓持續(xù)上升，目前庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬(wàn)套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來(lái)的最高點(diǎn)。成交價(jià)方面，3月新建商品住宅成交均價(jià)為53290元/平方米，環(huán)比2月份的55485/平方米，下跌2195元/平方米。

在普通住宅成交排名前20中，限競(jìng)房仍占10席，占據(jù)了半壁江山。截至4月1日，北京合計(jì)入市限競(jìng)房45個(gè)項(xiàng)目，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競(jìng)房30146套，只網(wǎng)簽了7631套，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽比例，80.3萬(wàn)平方米，只簽約了22.2%。

當(dāng)然，新房市場(chǎng)也有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)難得的火爆銷售場(chǎng)景。3月25日，市場(chǎng)關(guān)注度極高的小瓦窯限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹(shù)瀾灣首期開(kāi)盤(pán)，這個(gè)項(xiàng)目需要提前交納20萬(wàn)元認(rèn)籌款的VIP客戶才可憑邀請(qǐng)函進(jìn)入選房現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)天，千組購(gòu)房家庭現(xiàn)場(chǎng)手機(jī)選房，575套房源幾乎秒光。作為西四環(huán)為數(shù)不多的限競(jìng)房，橡樹(shù)瀾灣政府限定價(jià)54378元/平方米，而周邊的二手房均價(jià)普遍在5萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米不等，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其成為爆款的一個(gè)重要因素。但是，總體上來(lái)說(shuō)，交易量放大沒(méi)有覆蓋到新房市場(chǎng)，全面回暖的情況并不存在。

信貸

銀行貸款提速

“一周放貸”成常態(tài)

多名中介人士告訴北青報(bào)記者，近期二手房交易量上升，跟信貸環(huán)境的放松有很大的關(guān)系。據(jù)了解，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購(gòu)房成本明顯降低。同時(shí)，放款速度也明顯加快。

一家大型國(guó)有銀行朝陽(yáng)區(qū)某支行一名負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理表示，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，一般面簽后3天批貸，抵押登記后3個(gè)工作日就能放款。據(jù)了解，這要是放在去年某個(gè)調(diào)控比較嚴(yán)的時(shí)候，銀行放款時(shí)間超過(guò)一個(gè)月是常有的事。

4月5日，通州北苑鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，今年以來(lái)，銀行放款的速度的確大大加快了，如果客戶資質(zhì)好，征信沒(méi)有問(wèn)題，正常一個(gè)星期就放款了。就連組合貸，現(xiàn)在一般也不用超過(guò)一個(gè)月，快的半個(gè)月就下來(lái)了。不過(guò)，這名客戶經(jīng)理認(rèn)為，銀行加快對(duì)貸款的審批，可能并不是出于調(diào)控樓市，給市場(chǎng)放水，而是營(yíng)商環(huán)境的改善。“銀行的工作效率大大提升了，以前就一個(gè)評(píng)估報(bào)告，材料交上去起碼得等三天，有時(shí)候一星期不見(jiàn)答復(fù)。現(xiàn)在手機(jī)直接傳過(guò)去，銀行那邊一收到，就直接給你出了。很多其他證明材料，能免的都免了。”

據(jù)了解，一些銀行對(duì)貸款金額在400萬(wàn)元以內(nèi)的，不論單位屬于國(guó)企、私企，客戶都已不需要再提交工資流水證明等復(fù)印件。

分析

未來(lái)市場(chǎng)需看信貸寬松程度

3月可能是全年交易量高點(diǎn)

北京樓市未來(lái)走勢(shì)如何?多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，這輪成交量放大是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。表現(xiàn)為部分熱門(mén)小區(qū)成交量放大回暖，但多數(shù)二手房小區(qū)并沒(méi)有出現(xiàn)普遍性的回升;回暖對(duì)新房市場(chǎng)影響較小;大部分的房屋價(jià)格仍有不少議價(jià)空間。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，今年環(huán)比增幅與2018年同期相當(dāng)，與2015年-2016年市場(chǎng)較熱時(shí)相比，今年3月市場(chǎng)同比回升力度相對(duì)溫和。但從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，3月4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降，表明市場(chǎng)節(jié)后快速升溫的勢(shì)頭并沒(méi)有持續(xù)。近半年業(yè)主報(bào)價(jià)保持平穩(wěn)，一季度業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的次數(shù)雖環(huán)比上升，但仍有近八成業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)。此外，3月購(gòu)房者成交周期79.2天，仍然處于較長(zhǎng)的區(qū)間。如果后續(xù)缺乏持續(xù)的政策支撐，市場(chǎng)會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，3月份的交易量有可能是全年的最高點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，短期市場(chǎng)出現(xiàn)一波平穩(wěn)上漲，主要原因是超跌反彈，不過(guò)，再漲到之前高位的可能性不存在。對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格的信貸政策，疊加限競(jìng)房的庫(kù)存高位，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過(guò)10個(gè)月的價(jià)格調(diào)整，目前二手房和部分新建商品房的價(jià)格對(duì)于怕踏空的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，入市的積極性有所提高。對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)，核心還要看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化。這些政策不變，市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)太大。(記者 朱開(kāi)云)

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