前言

2月18日，陽光城對深交所關(guān)注函進(jìn)行了回復(fù)，內(nèi)容主要兩塊：一塊是因房屋售價下降對存貨計提減值；一塊是哭訴目前公司流動性所面臨的巨大困難。前面反映2021年房價確實跌了，后面反映2022年以來房地產(chǎn)公司流動性狀況依然嚴(yán)峻。

一、降價促回款

2021 年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級，市場需求迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，市場銷售價格未達(dá)到預(yù)期；同時行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)，境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)接連下調(diào)公司評級，公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，流動性承壓明顯，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降。公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，采取降價措施。

基于“未來行業(yè)還是堅持“房住不炒”的基本思想綱領(lǐng)，致力建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”的判斷，陽光城認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場還是以穩(wěn)定為主，對于銷售的量價預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度。

公司根據(jù)上述情況，基于謹(jǐn)慎性原則計提相應(yīng)存貨跌價準(zhǔn)備。選取跌價金額 2 億以上的項目，經(jīng)初步測算如下：

1、內(nèi)地 A 項目：周邊競品均采取降價走量策略，公司為應(yīng)對市場變化，采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠（由 1.83 萬下降至 1.64 萬），售價無法覆蓋項目成本，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 2 億。

2、京津冀 B 項目：項目屬于大盤，分三期開發(fā)。2021 年因市場下行，成交速度放緩，成交量低，公司結(jié)合自身情況下調(diào)售價（由 2.51 萬下降至 2.36 萬），根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 2 億。

3、大福建 C 項目：項目所在城市市場 2021 年下行明顯，售價持續(xù)走低，項目一期已接近尾盤，二期已于 2021 年 12 月推盤且去化情況較差，公司參照周邊競品下調(diào)銷售價格，（由 0.75 萬下降至 0.7 萬），根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 3.2 億。

4、大福建 D 項目：項目尚未開盤，2021 年起市場下行且限價嚴(yán)格，預(yù)計售價無法覆蓋項目成本，（由 8.72 萬下降至 6.42 萬），根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 3.3 億。

5、大福建 E 項目：2021 年受疫情及項目所在城市市場預(yù)期影響，疊加市場對公司流動性風(fēng)險預(yù)期，成交量持續(xù)下滑嚴(yán)重，項目促銷降價走量（由 2.74 萬下降至 2.15 萬），未售部分按照實際售價進(jìn)行計提，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 4.8 億。

6、長三角 F 項目：項目采取銷售促銷折讓的策略加速去化及資金回籠（售價由 11.9 萬下降至 8.9 萬），根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額為 4.6 3 億。

7、珠三角 G 項目：項目屬于超大盤，總貨值超過 150 億，占地面積 33 萬方，分年分期開發(fā)。前期開發(fā)地塊已達(dá)到結(jié)算時點并貢獻(xiàn)利潤，剩余地塊受周邊競品的開發(fā)商持續(xù)采取“低價走貨”策略影響，公司為應(yīng)對競品降價、加速現(xiàn)金回籠，降低售價，導(dǎo)致售價無法覆蓋項目成本，（由 2.23 萬下降至 1.98 萬），根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約 6.3 億。

二、銷售金額不斷下降

2021 年下半年市場情緒明顯回落，購房者置業(yè)情緒偏弱，房企的投資意愿和動力明顯不足。公司全年完成 2021 年銷售額目標(biāo)不足八成，2021 年度，公司全口徑銷售金額 1838 億元，同比減少 16%，全口徑銷售面積約 1148 萬平方米，同比減少 25%；其中，權(quán)益銷售金額約 1177 億元，同比減少 16%，權(quán)益銷售面積約 788 萬平方米，同比減少 22%。

銷售規(guī)模的下降直接導(dǎo)致了公司的回款規(guī)模不及預(yù)期，從源頭端影響了陽光城現(xiàn)金回流。2022年1月，陽光城銷售金額僅為67.1億元，不及去年同期的一半，進(jìn)入2022年銷售狀況依然未見好轉(zhuǎn)，這還是陽光城已經(jīng)降價銷售的情況。

三、有息債務(wù)情況

截至 2021 年 9 月末，陽光城 1 年內(nèi)到期的有息債務(wù)為 247.98 億元、占比為 29.20%， 1-2 年內(nèi)到期的有息債務(wù)為 365.67 億元、占比為 43.05%，2-3 年到期的有息債務(wù)為 171.48 億元、占比為 20.19%，3 年以上到期的有息債務(wù)為 64.25 億元、占比為 7.56%。 1 年以內(nèi)及 1-2 年到期的占比較高，存在一定集中兌付壓力。另外，基于金融機(jī)構(gòu)對于公司的整體評估，存在金融機(jī)構(gòu)要求提前償還的可能性。

四、評級遭下調(diào)，多筆債券觸發(fā)提前到期

2022 年以來，公司依然面對巨大的流動性和償債壓力，可動用資金急劇減少。截至報告日，公司對應(yīng)付息的存續(xù)債券“21 陽光城 MTN001”召開了持有人會議，表決通過了利息展期 0.5 年的支付的議案；對因評級調(diào)整而觸發(fā)提前歸集的存續(xù)債券 “陽光 2 優(yōu)”、“20 華濟(jì)建筑 ABN001 優(yōu)先”召開了持有人會議，表決通過了豁免提前到期的議案。受到評級下調(diào)的影響，公司面臨多筆公開市場債務(wù)觸發(fā)提前還款條件，涉及的公開市場債務(wù)金額約 79 億。

五、公司現(xiàn)金流基本枯竭

2021 年 1-9 月，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為 207.89 億元，較上年同期下降 4.70%，出現(xiàn)一定降幅。下降的原因主要為：

（1）2020 年末以來，受到銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響，個人住房貸款額度和審批放款速度放緩，本期收回聯(lián)營合營、合作方往來款同比減少；

（2）去年同期受到疫情影響，部分項目在合法合規(guī)的前提下停工，本期支付的工程款較上期相對增加，導(dǎo)致凈額下降。

2021 年 1-9 月，公司投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-83.93 億元，系新增合作項目減少，導(dǎo)致凈流出規(guī)模下降。

2021 年 1-9 月，公司融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-319.07 億元，主要系公司償還大額有息債務(wù)，與借款相關(guān)的現(xiàn)金流入減少所致。

結(jié)合以上現(xiàn)金流情況，截至 2021 年 12 月末，公司在手貨幣資金較年初大幅下降，除預(yù)售資金受限及融資受限因素外，因整體環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻，金融機(jī)構(gòu)及項目合作方股東對項目公司資金回?fù)芗瘓F(tuán)非常謹(jǐn)慎，在實操過程中，對項目資金監(jiān)管加強(qiáng)，所以動用項目資金極為困難，致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足 1%，回籠至集團(tuán)層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭。

六、總結(jié)陳詞

縱觀 2021 年至目前，由政策調(diào)控升級，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金超預(yù)期緊縮，一方面正常公開市場再融資已經(jīng)完全凍結(jié)，金融機(jī)構(gòu)收緊投放額度使得公司融資壓降尤其嚴(yán)重；另一方面預(yù)售監(jiān)管資金監(jiān)管大幅趨嚴(yán)，影響回款和資金盤活，可動用資金大幅下降；加之市場下行，購房市場遇冷。多重因素疊加之下，公司自 2021 年四季度以來的流動性遭受前所未有的壓力，可動用貨幣資金受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致短期及長期償債壓力比較大。

房地產(chǎn)市場下行，行業(yè)資金面臨超預(yù)期緊縮，再融資市場凍結(jié)，公司可動用資金枯竭，長短期償債壓力較大，且目前因境外債利息未能償付從而引發(fā)了大規(guī)模交叉違約的情況。

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關(guān)鍵詞： 陽光城也撐不住了 銷售低迷 流動性基本枯竭 房地產(chǎn)公司