本報(bào)記者 詹方歌 盧志坤 北京報(bào)道

近日，標(biāo)普信評(píng)發(fā)布報(bào)告稱，2022年度房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)規(guī)模仍不可小覷，其所關(guān)注的116家樣本企業(yè)中，國內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰，3月到期債權(quán)金額接近300億元，7月則高達(dá)400億元以上，行業(yè)仍面臨流動(dòng)性壓力。

業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，償債現(xiàn)金流主要來自企業(yè)賬面貨幣資金以及“借新還舊”，但就目前而言，這兩條償債通路對(duì)于諸多房企而言能否走通，或許還需打上一個(gè)問號(hào)。

開年往往是房企融資最密集的時(shí)刻，但2022年1月卻延續(xù)了上年度融資較緊的態(tài)勢，融資總額與2021年同期相比仍有較大差距。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)11個(gè)月下降。具體來看，1月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降53.6%；海外債融資同比下降88.0%；信托融資同比下降83.9%；ABS融資同比下降47.2%。新增融資規(guī)模的持續(xù)縮小，對(duì)于長期依賴“借新還舊”模式的房地產(chǎn)行業(yè)來說并不是好消息。

與此同時(shí)，標(biāo)普信評(píng)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，本部貨幣資金量較低。至2021年6月末，標(biāo)普信評(píng)116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合并口徑總計(jì)的16%左右。

針對(duì)較大的償債壓力，房企、金融機(jī)構(gòu)及政策層面均在尋求更加合理的解決路徑。針對(duì)子公司資金沉淀，部分房企則是調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金。例如中交地產(chǎn)，便在2月12日發(fā)布公告稱，將與合作方按權(quán)益比例以同等條件共同調(diào)用旗下三個(gè)項(xiàng)目公司富余資金。據(jù)悉，中交地產(chǎn)方面將分別從三個(gè)項(xiàng)目公司中調(diào)用4.44億元、7.6億元、5.61億元，期限為1年或3年，利率分別為不超過6%、4.18%及4.785%。

同時(shí)，為解決短時(shí)資金需求，有企業(yè)開始尋求期限在270天以內(nèi)的超短融債券融資。上海清算所信息顯示，北京天恒置業(yè)擬發(fā)行金額為10億元的超短融債券，計(jì)劃將全部用于償還存續(xù)期內(nèi)到期的債務(wù)。另外，建發(fā)房地產(chǎn)的母公司廈門建發(fā)股份也計(jì)劃發(fā)行金額為10億元的超短融債券。公司方面表示，這筆債券將全部用于補(bǔ)充發(fā)行人營運(yùn)資金，且承諾不用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

金融機(jī)構(gòu)和政策層面針對(duì)房企融資則更為審慎。2022年2月，現(xiàn)金流情況較好的頭部民企融資情況有所改善。龍湖2022年度第一期中期票據(jù)和旭輝集團(tuán)2021年度第一期中期票據(jù)都在2022年2月14日完成注冊(cè)，計(jì)劃發(fā)行金額皆為20億元。2021年12月末，碧桂園曾經(jīng)申請(qǐng)注冊(cè)2021年第一期中期票據(jù)，截至目前仍處于“反饋中”的狀態(tài)。

而政策層面對(duì)于收并購這類行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解途徑的支持已經(jīng)有了較為明顯的效果：已經(jīng)有并購債先行落地，更多資產(chǎn)處置交易也在路上。2022年1月末，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)和招商蛇口分別發(fā)行10億元及12.9億元的并購債，前者將有4.8億元用于并購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，后者將全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。

據(jù)記者此前了解，在此之前并未有房地產(chǎn)行業(yè)并購債落地的先例，已發(fā)行的其他行業(yè)并購債中，將這樣高比例的資金用于并購而非償還已有債務(wù)的情況也不常見。

2月14日，大悅城控股也發(fā)布公告稱，其與招商銀行簽署了100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

但即便并購債落地，房企風(fēng)險(xiǎn)化解也還需時(shí)日。有房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示，收并購交易中獲取資金只是第一步，此后盡職調(diào)查、收益測算等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的結(jié)果都將影響企業(yè)最終的收購行為，“必然也快不了”。

（編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）

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