來源：第一財經(jīng)

作者：鄭娜

政策面頻繁發(fā)出托底信號的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面也開始釋放出積極的聲音。

近日，部分經(jīng)營較為穩(wěn)健的房企，開始主動向信心脆弱的市場傳遞積極信息，披露自身的近期經(jīng)營狀況，內(nèi)容從銷售回款、債務結構，到融資與償債安排、戰(zhàn)略應對等，全方位展示企業(yè)正處于良性經(jīng)營狀態(tài)。

華泰證券固收分析師張繼強認為，此次房企主動披露信息有多重積極作用，既可傳遞部分企業(yè)基本面較穩(wěn)健的信息，有利于提振投資者信心，同時也有助于穩(wěn)定投資者預期，幫助恢復地產(chǎn)債市場正常秩序。

基本面韌性強

2月24日晚間，包括保利發(fā)展、碧桂園等在內(nèi)的10家房企在上交所相繼發(fā)布公告，主動披露了近期的企業(yè)經(jīng)營狀況。

在銷售方面，雖然三季度末開始受全國市場整體回落的影響，銷售速度有所放緩，但各家房企都保持了較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。

其中，首開股份2021年去化節(jié)奏安排較往年更位平穩(wěn)，各季度銷售業(yè)績較均衡，全年實現(xiàn)簽約金額1149億元，同比增長7%；華發(fā)股份在2021年的銷售回款則大幅增長，實現(xiàn)700億元，同比增幅超30%。

新希望地產(chǎn)在去年下半年房地產(chǎn)市場整體環(huán)境影響下，在加大營銷力度的同時，更加大回款力度，總對總確保按揭額度，通過各種形式力爭多收款，特別是在2021年10月之后，存量按揭基本全部解決，并維持了90%以上的回款率，經(jīng)營情況較去年略有提升。

金地集團、保利發(fā)展在2021年不僅實現(xiàn)了業(yè)績增長，全年分別實現(xiàn)簽約金額2867.1億元、5349.29億元，同比增幅分別為18.15%、6.38%，而且在行業(yè)內(nèi)的排名亦同步完成明顯提升，分別上升2位、1位至第11名、第4名。

在債務方面，金地集團、新希望地產(chǎn)、華發(fā)股份在公告中標識了其綠檔房企的身份。

其中，華發(fā)股份在2021年通過一系列降杠桿動作，使得有息債務規(guī)模同比下降10%，短期債務下降40%，逐步完成“三道紅線”達標轉綠。新希望地產(chǎn)則連續(xù)4年保持綠檔，其截至2022年1月末存續(xù)境內(nèi)公司債及資產(chǎn)支持證券余額61.95億元，一年內(nèi)到期的有15.24億元，其對有息負債均按時還本付息。

另招商證券根據(jù)上述各家房企披露的2021年中報或三季報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，多數(shù)均在債務結構及短期償債能力方面，都有保持著較為穩(wěn)健的表現(xiàn)。其中，龍湖集團及首開股份一年內(nèi)到期債務占比均低于15%，近期集中償付壓力較??；10家房企一年內(nèi)到期債務覆蓋倍數(shù)均高于1.2，短期償付能力均有保障，其中龍湖集團、旭輝、保利發(fā)展，一年內(nèi)到期債務覆蓋倍數(shù)均高于2.0，償債能力較強。

銷售之外，融資作為房企另一大流動性來源，各家房企也在近期陸續(xù)獲得了進展，除保利發(fā)展、首開股份等國央企外，新希望地產(chǎn)、旭輝、龍湖等民企也有突破。

據(jù)披露，2021年12月，新希望地產(chǎn)為2021年四季度房地產(chǎn)調(diào)控以來成功獲得上交所批準發(fā)行供應鏈ABS的第一批民營地產(chǎn)企業(yè)，成功發(fā)行了4.4億元1年期供應鏈金融ABS產(chǎn)品；龍湖也在1月份完成了28億公司債的發(fā)行；旭輝則在美元債市場也有所進展，于2022年1月10日完成額外增發(fā)1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。

在償債安排方面，首開股份、保利發(fā)展披露了后續(xù)發(fā)債計劃，新城、旭輝披露了境外償債安排。其中，旭輝在1月19日宣布，其已回購2000萬元今年4月到期的境外人民幣優(yōu)先票據(jù)，1月24日公告完成到期贖回2022年1月23日到期的優(yōu)先票據(jù)，新城集團利用自有資金在2022年2月18日提前贖回本金額1.6億美元債券。

值得一提的是，盡管未在這波主動披露經(jīng)營情況的企業(yè)之列，近期也受到頗多市場信息攪擾的融信在官方微信發(fā)布了公開信息，繼提前償還2月到期美元債后，其于2月25日已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優(yōu)先票據(jù)本息，合計約2.87億美元。

降低市場擔憂情緒

對于房企的此番舉措，業(yè)內(nèi)普遍抱以正面的評價。

事實上，2021年10月以來，由于業(yè)內(nèi)個別房企的無序違約，投資者對房企償債能力和意愿產(chǎn)生了頗多擔憂。

由于地產(chǎn)行業(yè)權威信息披露渠道有限，房企信息披露有效性尚待完善，導致投資者情緒易受“小道消息”左右，地產(chǎn)債投資陷入“不可知論”。

于是，在行業(yè)景氣度下行的當前，地產(chǎn)行業(yè)各種輿情交織而生，信息龐雜且不對稱，從而更加劇了“負面輿情投資者拋售/購房者觀望估值波動/融資銷售受阻評級下調(diào)房企債務風險上升”的惡性循環(huán)，對地產(chǎn)債市場正常的投融資秩序產(chǎn)生了破壞作用。

張繼強認為，在這樣的背景下，10家房企主動披露經(jīng)營融資情況，回應市場關注，有助于降低信息不對稱，幫助穩(wěn)定投資者預期，或有利于緩解當前地產(chǎn)債市場一級融資遇冷、二級估值過度波動的問題。

中金公司固收團隊亦認為，本輪地產(chǎn)公司信用風險問題也暴露出其在信息披露方面的不足，比如表外負債、母公司流動性等，此外，債券發(fā)行人除定期披露之外的臨時信息披露相比上市公司仍然較少，缺乏官方正式信息披露的情況下，“無法證實也無法證偽”的負面?zhèn)髀剬τ趥瘍r格的負面影響更大。

“如今，企業(yè)主動加強信息披露、積極與市場溝通，一定程度上可以降低信息不對稱擔憂情緒造成的市場波動放大器效應，有助于行業(yè)和債券市場健康的發(fā)展?！敝薪鹬赋觥?/p>

當前，地產(chǎn)政策底已出現(xiàn)，2021年末時，邊際放松主要集中在金融體系，從降準、加快存量按揭投放，到支持合理融資需求、鼓勵并購融資等。

進入2022年以來，政策逐步向需求端轉移，繼中央層面多次表態(tài)后，各地因城施策，推進了包括放寬公積金貸款、放寬落戶等在內(nèi)的房地產(chǎn)支持政策，近期更有菏澤、重慶等部分非限購區(qū)域降低首付比例的舉動，進一步放松購房杠桿。業(yè)內(nèi)認為，更多需求端放松措施可期。

需求端的表現(xiàn)亦有所恢復。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個大中城市中，一線城市新房銷售價格環(huán)比由-0.1%轉為+0.6%，二手房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與2021年12月持平。

有部分房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，2月份下半個月以來，整體市場銷售環(huán)比有所回暖。據(jù)某華南房企人士透露，其深圳一項目在周末實現(xiàn)2億的銷售。

“一線城市房價已有企穩(wěn)跡象，反映政策發(fā)力收到一定成效，購房者預期好轉?！睆埨^強指出，預計一線城市地產(chǎn)拐點將率先到來，隨后向強二線、二三線城市蔓延。同時他也提醒，企業(yè)基本面恢復會滯后于行業(yè)整體，而上半年面臨償債高峰，房企流動性壓力仍較大，地產(chǎn)民企違約風險仍然較高。

關鍵詞： 多家房企集體發(fā)聲穩(wěn)預期 房地產(chǎn)行業(yè)并非泥沙俱下