如同初春的天氣，民營(yíng)房企有回暖跡象，卻時(shí)不時(shí)傳來陣陣?yán)湟狻?/p>

近期，調(diào)控政策邊際有所松動(dòng)，“暖風(fēng)”頻頻吹向地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好消息不斷，房企的“緊箍咒”——流動(dòng)性壓力略微松綁。于民營(yíng)房企而言，當(dāng)前是有望帶來融資“曙光”的階段。

然而，盡管政策回暖基調(diào)已經(jīng)顯現(xiàn)，大部分民營(yíng)房企的償債壓力卻并未明顯好轉(zhuǎn)，違約潮仍陸續(xù)在爆發(fā)。無論是正榮集團(tuán)官宣債務(wù)展期，還是大發(fā)地產(chǎn)步入美元債違約隊(duì)伍，縈繞在民營(yíng)房企上方的債務(wù)迷霧，久久難以退散。

那么2022年地產(chǎn)能否迎來向好轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)？民營(yíng)房企怎樣才能化解普遍性的資金流動(dòng)困局？成為了行業(yè)探索與反思的重要問題。

流動(dòng)性危機(jī)仍存

2021年的流動(dòng)性危機(jī)，進(jìn)入2022年仍未平息。

自2021年下半年以來，信貸政策和預(yù)售資金收緊，給地產(chǎn)行業(yè)帶來不小的流動(dòng)性壓力。尤其是早前以“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”發(fā)展模式擴(kuò)張版圖的民營(yíng)房企，被“三道紅線”的融資新規(guī)以及償債高峰期，仿佛被扼住命運(yùn)的喉嚨，難以喘息。

在這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)火中，福晟、恒大、奧園、當(dāng)代、花樣年等已具規(guī)模的房地產(chǎn)相繼下陣，出現(xiàn)了不同程度的爆雷風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)至今日，仍有不少企業(yè)還在為之奮力一搏，有的未雨綢繆儲(chǔ)糧備戰(zhàn)，有的臥薪嘗膽精簡(jiǎn)架構(gòu)，還有的命懸一線等待戈多。

不到最后一刻，誰也不知道下一個(gè)爆雷的會(huì)是誰？

直到千億級(jí)房企正榮地產(chǎn)官宣債務(wù)展期，拉響了2022年房地產(chǎn)的第一顆“雷”。2月11日，正榮系被“股債雙殺”，正榮集團(tuán)和正榮服務(wù)股價(jià)一度跌幅超過80%。然而，就在正榮集團(tuán)對(duì)負(fù)面?zhèn)髀劤吻逡恢苤螅龢s正式發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)其內(nèi)部資源不足以解決即將到期債務(wù)，其中便包括此前宣布將于3月5日悉數(shù)贖回的2億美元永續(xù)債。

處于崩潰邊緣的正榮地產(chǎn)，既受制于資金“開源”，又未處理好“節(jié)流”管理。2月23日正榮地產(chǎn)召開的投資人電話會(huì)議分析，造成債務(wù)展期的緣由分為三點(diǎn)：1、銷售回籠資金逐漸下跌，2、融資政策放款收緊，3、工程項(xiàng)目現(xiàn)金流支出超過預(yù)期。

事實(shí)上，從正榮基本面分析也有跡可循，集團(tuán)近年來弱化趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。三道紅線指標(biāo)上，正榮地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)兩年超過70%處于黃檔，并且?guī)鶆?wù)規(guī)模逐年遞增，2015年-2019年，依次為254億元、370億元、421億元、465億元、587億元。

資金方面，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在2016年-2020年間，正榮地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)5年凈流出；而融資籌資活動(dòng)現(xiàn)金流除了2017年，基本上都保持在百億元的規(guī)模，可見正榮的資金平衡對(duì)外部融資依賴度較高，自身抵御高風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。

同樣面臨美元債違約風(fēng)險(xiǎn)的還有大發(fā)地產(chǎn)。3月2日，大發(fā)地產(chǎn)對(duì)外公布，公司為了避免選擇性償付，未于寬限期屆滿前完成2227.5萬美元債利息的付款，并擬將境外債務(wù)整體重組。資金回流上，大發(fā)地產(chǎn)也不盡如人意，前2月累計(jì)合同銷售額和面積都同比降幅超過70%。

此外，近期龍光多只債券暴跌，信用評(píng)級(jí)下調(diào)等負(fù)面纏身，其債務(wù)問題也備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

融資收緊難緩償債高峰

2022年，房企面臨的主要壓力，還是來自于到期債務(wù)與融資發(fā)債造成的剪刀差缺口。

流出方面，境內(nèi)外債券迎來償還高峰期。億翰智庫(kù)表示，自2017年地產(chǎn)美元債的發(fā)行規(guī)模迅速增加至2019年到達(dá)頂點(diǎn)，根據(jù)美元債通常以3-5年為主的發(fā)行期限推算，2021-2022年便成為美元債的償還高峰。數(shù)據(jù)顯示，2022年房企美元債本金存量金額約2043.23億美元。

境內(nèi)債務(wù)到期情況同樣不容樂觀。標(biāo)普梳理發(fā)現(xiàn)，116家樣本企業(yè)2022年國(guó)內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中3-4月連續(xù)兩個(gè)月到期債務(wù)規(guī)模均超過千億，這兩月無疑對(duì)房企的資金流動(dòng)性構(gòu)成一定的威脅，將增大對(duì)房企融資能力的考驗(yàn)。

另一方面，資金流入上，房企的融資情況難以快速緩解增加的流動(dòng)性壓力。從2020年末開始，在“三道紅線”與貸款集中度的約束下，房企自身融資渠道呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約856億元，同比下降59%，降幅較今年首月收窄11個(gè)百分點(diǎn)。2022年開年兩個(gè)月，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)延續(xù)低溫，整體房企端債市仍處于緩慢修復(fù)過程中。其中，海外債及ABS的大幅收縮是融資總額下降的主要因素。

從整體發(fā)債的企業(yè)來看，截至目前，新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主，輔以少部分優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企。在當(dāng)前的融資環(huán)境下，行業(yè)困局短期內(nèi)難以改善，而脆弱的信任危機(jī)使得民企相較于國(guó)企、央企處于劣勢(shì)地位，尤其是出現(xiàn)流動(dòng)性困難的民營(yíng)房企，如同在夾縫中謀生存。

民營(yíng)房企迎資金“曙光”

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，按照發(fā)行人的企業(yè)性質(zhì)來看，2月國(guó)、央企融資規(guī)模占比進(jìn)一步下降，由2021年四季度高峰時(shí)的95.9%降至63.8%。這說明在海外融資普遍受阻的情況下，境內(nèi)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)的認(rèn)可度逐漸回升。

盡管當(dāng)前民營(yíng)房企仍處于融資困境，但隨著政策端的積極信號(hào)頻頻釋放，優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企迎來了并購(gòu)貸與銀行間債券的資金“曙光”。

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，指出金融機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。隨后，多家房企、銀行積極響應(yīng)政策，并購(gòu)類債券、貸款紛紛落地。

值得注意的是，通知中提出對(duì)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。并且據(jù)房企印證，目前并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”的融資限制之中。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月末，房企發(fā)行并購(gòu)債融資38.2億元，銀行提供并購(gòu)貸款融資額度480億元、發(fā)行并購(gòu)債50億元，計(jì)劃發(fā)行100億元。并購(gòu)融資正在開閘流入市場(chǎng)。

其中，3月3日，碧桂園和美的置業(yè)均官宣獲得招商銀行的并購(gòu)貸，碧桂園獲得150億并購(gòu)融資額度，美的置業(yè)也獲得60億地產(chǎn)并購(gòu)融資額度，標(biāo)志著并購(gòu)貸款的“活水”從央國(guó)企或混合制房企開始流向民營(yíng)房企。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，當(dāng)前收并購(gòu)風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動(dòng)，仍以合作開發(fā)項(xiàng)目的股東之間的股權(quán)轉(zhuǎn)移為主；但長(zhǎng)期來看，行業(yè)收并購(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)出現(xiàn)進(jìn)入加速階段，助力加快風(fēng)險(xiǎn)出清。

除了并購(gòu)融資，民營(yíng)房企還在陸續(xù)加入銀行間市場(chǎng)發(fā)債陣營(yíng)。2月25日，美的置業(yè)完成了一筆15億境內(nèi)債發(fā)行，成功發(fā)行了2022年度第一期中期票據(jù)。此前，還有龍湖、旭輝兩家民營(yíng)房企各自50億元的中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，總體上看，后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，同時(shí)隨著房企對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心增大，房企融資有改善的可能性。

提振市場(chǎng)信心成關(guān)鍵

此番融資回暖，雖然規(guī)模有所恢復(fù)，但信貸資金大多流向國(guó)企、央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的中小民營(yíng)房企來說，獲得信貸支持及證券市場(chǎng)資金青睞的求生通道仍然處于較為堵塞的狀態(tài)。

基于此境況，房企如何才能化解普遍性的資金流動(dòng)困局？結(jié)合房企的自救措施來看，主要圍繞處置資產(chǎn)、回購(gòu)債券、尋求債務(wù)展期等方式展開融資。

以陽光城、中國(guó)奧園為例，已現(xiàn)身說教將多筆債務(wù)成功實(shí)現(xiàn)展期。處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回血的世茂集團(tuán)，據(jù)公告顯示，1月已處置上海北外灘、廣州亞運(yùn)城、上海外灘茂悅大酒店約74億元。

回購(gòu)債券方面，中國(guó)金茂、銀城國(guó)際、力高集團(tuán)、新城控股等多家房企紛紛回購(gòu)美元票據(jù)，以降低企業(yè)負(fù)債水平。此外，還有部分房企融資方式主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等。

面對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)于房企來說，現(xiàn)在只有實(shí)打?qū)嵉匿N售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過這一輪考驗(yàn)的最好方式，克而瑞研究中心稱。

地產(chǎn)行業(yè)的寒冬已至，暖春還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

今年2月末，多家房企開始主動(dòng)向市場(chǎng)傳遞信心。包含碧桂園、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、金地集團(tuán)、中國(guó)金茂等在內(nèi)的10家房企自愿發(fā)布公告，就公司近期債務(wù)情況、償債計(jì)劃、償債能力，公司未來整體戰(zhàn)略安排等作出披露。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企在公開渠道主動(dòng)披露企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)信息，也有助于穩(wěn)定信心，降低因未證實(shí)的負(fù)面?zhèn)髀剮淼氖袌?chǎng)波動(dòng)。

中債資信進(jìn)一步指出，恢復(fù)市場(chǎng)信心是2022年行業(yè)拐點(diǎn)預(yù)判的關(guān)鍵因素之一。具體來講，市場(chǎng)信心重建有賴于房企內(nèi)生或外生現(xiàn)金流出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善和房企積極自救，傳遞正能量。

文/宋欣

關(guān)鍵詞： 民營(yíng)房企在夾縫中曙光漸露 大發(fā)地產(chǎn) 正榮地產(chǎn)