近期，多家房企扎堆延遲發(fā)布2021年年報(bào)，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

當(dāng)然，也有優(yōu)質(zhì)房企如期發(fā)布年報(bào)，比如中國(guó)金茂。

從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)金茂的這份年報(bào)頗為亮眼。但是，其毛利率下滑、“明股實(shí)債”、短債壓力等問(wèn)題，仍值得持續(xù)關(guān)注。

毛利率繼續(xù)下滑

3月29日，中國(guó)金茂發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。

在銷售規(guī)模上，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2356億元，同比增長(zhǎng)2%，完成其年度銷售目標(biāo)的94.24%，銷售回款率96.32%。

這一銷售表現(xiàn)，在一眾房企中，完全稱得上是出類拔萃。

另外，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比上升50%；毛利167.58億元，同比上升38.33%；凈利潤(rùn)77.05億元，同比增長(zhǎng)24.37%。

年報(bào)雖然亮眼，但中國(guó)金茂“增收不增利”的現(xiàn)象也非常明顯，根本原因在于，近年來(lái)，中國(guó)金茂的毛利率下滑趨勢(shì)明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中國(guó)金茂的毛利率分別為37.4%、32.3%、37.5%。2019年其毛利率下滑到29.4%，2020年進(jìn)一步下滑至20.2%。到了2021年，更是下滑至19%。

毛利率不斷下滑的原因，歸為一句話就是：拿地價(jià)格高了，項(xiàng)目又賣不上價(jià)了。

前些年，中國(guó)金茂為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，不斷加大拿地力度，甚至屢屢高溢價(jià)拿下不少“地王”項(xiàng)目。

按照當(dāng)年中國(guó)金茂的設(shè)想，這些高價(jià)地，日后將為其帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

然而，人算不如天算，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加碼，各地紛紛出臺(tái)限價(jià)政策，別說(shuō)是賺錢了，項(xiàng)目去化都成了老大難。

中國(guó)金茂也“難逃此劫”，為了加快銷售、回籠資金，不得不做出降價(jià)換量的決定。

數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中國(guó)金茂的平均銷售價(jià)格分別為2.55萬(wàn)元/平方米、2.15萬(wàn)元/平方米及2.05萬(wàn)元/平方米，呈逐年下降的趨勢(shì)。

這正是中國(guó)金茂“增收不增利”的主要原因。

而在今日，花旗發(fā)布研究報(bào)告，維持中國(guó)金茂“買入”評(píng)級(jí)，但是將其目標(biāo)價(jià)由3.66港元下調(diào)至2.9港元。

花旗表示，中國(guó)金茂需要更多的業(yè)績(jī)記錄來(lái)重建投資者重新評(píng)級(jí)的信心。

顯然，這樣的業(yè)績(jī)，無(wú)法令市場(chǎng)滿意。

“明股實(shí)債”質(zhì)疑

從“三道紅線”來(lái)看，中國(guó)金茂繼續(xù)保持綠檔。

不過(guò)，中國(guó)金茂的綠檔達(dá)標(biāo)，逃不開“明股實(shí)債”的質(zhì)疑。

近年來(lái)，為了迅速做大規(guī)模，中國(guó)金茂不斷加大杠桿，使得其負(fù)債總額不斷增加。

數(shù)據(jù)顯示，2021年年底，中國(guó)金茂的負(fù)債總額已經(jīng)突破3000億元，達(dá)3052億元。

負(fù)債總額不斷升高，為了避免各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)的上升，中國(guó)金茂必須做大資產(chǎn)總額，也就是所有者權(quán)益。而少數(shù)股東的權(quán)益，就成了最重要的推手。

數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年，中國(guó)金茂的少數(shù)股東權(quán)益分別為241.18億元、335.92億元、424.69億元、464.86億元和550.65億元，五年內(nèi)漲了一倍多，其占所有者權(quán)益比例，也逐漸擴(kuò)大至50%以上。

到了2021年，中國(guó)金茂的少數(shù)股東權(quán)益微增3.21%，至568.3億元。但是，其占所有者權(quán)益的比例，仍在50%以上。

然而，相較于少數(shù)股東權(quán)益的大幅增加，中國(guó)金茂的少數(shù)股東損益卻增長(zhǎng)緩慢。

數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年，其少數(shù)股東損益分別為20.38億元、11.72億元、21.66億元、21.77億元和23.14億元。

到了2021年，中國(guó)金茂的少數(shù)股東損益終于突破至30.15億元。

不過(guò)，就少數(shù)股東損益所占凈利潤(rùn)比例而言，2021年也不到40%。

也就是說(shuō)，中國(guó)金茂占所有者權(quán)益比例高達(dá)53%的少數(shù)股東權(quán)益，分配而得的少數(shù)股東損益，占凈利潤(rùn)比例不足四成。

這就是典型的“明股實(shí)債”。

由此可見，中國(guó)金茂的綠檔達(dá)標(biāo)，仍然藏著“貓膩”。

短債規(guī)模大、存在一定風(fēng)險(xiǎn)

不過(guò)，相較于毛利率下滑、“明股實(shí)債”等問(wèn)題，市場(chǎng)更為關(guān)注的，是房企的短債問(wèn)題。

自去年以來(lái)，多家房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)?，F(xiàn)金，成了房企的“命門”。

就中國(guó)金茂而言，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其貨幣資金近400億元，不過(guò)其中包含有近87億元的受限制存款和現(xiàn)金。也就是說(shuō)，中國(guó)金茂賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，只有310.5億元。

而從短期負(fù)債方面來(lái)看，僅短期借款一項(xiàng)，中國(guó)金茂就有250.8億元。再?gòu)钠?89.5億元的應(yīng)付賬款及票據(jù)來(lái)看，中國(guó)金茂的應(yīng)付票據(jù)規(guī)模，也有百億規(guī)模左右。

這兩項(xiàng)相加，就已經(jīng)超過(guò)中國(guó)金茂310.5億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，還別說(shuō)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債規(guī)模。

由此可見，中國(guó)金茂的短債壓力著實(shí)不小。

然而，中國(guó)金茂最大的仰仗，正是其作為央企獨(dú)步行業(yè)的融資便利。

去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道不斷收緊，使得不少房企面臨資金匱乏的境地。而作為央企一員，中國(guó)金茂的融資活動(dòng)未受明顯影響。

根據(jù)年報(bào)顯示，2021年，中國(guó)金茂獲取多筆高質(zhì)量低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級(jí)債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。

也就是說(shuō)，中國(guó)金茂不僅發(fā)債融資未受影響，而且融資成本還具有極大優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，中國(guó)金茂的平均借貸成本分別為4.94%、4.42%、3.98%，融資成本逐年下降，處于行業(yè)最低水平。

果然是背靠大樹好乘涼啊。

誠(chéng)然，中國(guó)金茂的短債壓力，在融資渠道暢通無(wú)阻的情況下，無(wú)非就是“借新還舊”。但是，作為央企，中國(guó)金茂背負(fù)著如此沉重的包袱，前行之路仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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