經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏的時期，經(jīng)營管理效率和財務(wù)安全正成為房企重要的發(fā)展門檻，這也將影響到接下來的行業(yè)發(fā)展格局。

3月30日，碧桂園發(fā)布2021年度財報顯示，期內(nèi)公司實現(xiàn)總收入約人民幣（下同）5230.6億元，同比增長13.0%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤約269.3億元。

期間公司保持了穩(wěn)健的財務(wù)管理能力。30日下午舉行的2021年度業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團總裁莫斌介紹，截至2022年3月30日，公司在本年度內(nèi)已無境內(nèi)到期債券，僅余騰越2筆可回售公司債共計40億人民幣，境外僅7月份到期一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)?！肮疽烟崆白龊昧诉€款計劃安排，并根據(jù)市場情況考慮再融資安排，進一步調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。我們堅信，良好的財務(wù)水平是幫助公司穿越周期的最好支撐?！?/p>

他同時指出，公司堅持經(jīng)營理念、投資標準、投資轉(zhuǎn)化率三個不動搖。均衡布局各能級城市，以應(yīng)對未來的不確定性。三道紅線方面，“扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率”一項自2020年底開始逐年下降，將按計劃在2023年中期之前實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

嚴守財務(wù)安全

業(yè)績會上莫斌坦言，去年是行業(yè)波動最大的一年?！拔覀冋J為，調(diào)控是為了維護國家房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展，現(xiàn)在政策已經(jīng)筑底，市場也在逐漸筑底過程中，市場信心在逐漸恢復(fù)，還需要一段時間，但一定可以恢復(fù)?！?/p>

面對不同的發(fā)展時期，碧桂園也做出了不同的內(nèi)部考核策略。莫斌介紹，目前行業(yè)處在下行區(qū)間，以可動用資金作為考核目標，來牽引每個區(qū)域和項目在安全邊際下做好工作。“針對目前狀態(tài)，控制支出、調(diào)整結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)、?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事，維持有現(xiàn)金流的利潤。”

因此在持續(xù)波動的2021年間，碧桂園保持了回款和財務(wù)的穩(wěn)健水準。

年內(nèi)，集團連同合營、聯(lián)營公司實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，總體去化率67%；累計權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達90%或以上。據(jù)莫斌介紹，2022年前2個月，碧桂園共實現(xiàn)權(quán)益銷售回款金額約656.8億元，權(quán)益回款率提升為超95%。

從負債控制水平來看，年內(nèi)公司總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)占比下降至24.9%，現(xiàn)金短債比約2.3倍。凈負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點；加權(quán)平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點。

在此背景下，雖然自2018年開始已經(jīng)不再對外強調(diào)銷售目標，但是碧桂園還是維持了行業(yè)內(nèi)較強的銷售韌性。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構(gòu)最新的年度銷售排行中，碧桂園是唯一在7000億檔次的房企，以全口徑銷售額7588.2億元穩(wěn)居行業(yè)榜首。

中信證券研報也指出，碧桂園2021年銷售表現(xiàn)優(yōu)于龍頭企業(yè)的平均水平，11月開始境內(nèi)融資渠道逐漸暢通，且在資產(chǎn)組合和日常運營方面確實有獨特之處?！拔覀冋J為公司財務(wù)穩(wěn)健。碧桂園融資渠道暢通，信用記錄可靠，是去年11月以來首批境內(nèi)信用債融資渠道恢復(fù)暢通的大型民營企業(yè)之一?！?/p>

考慮積極收并購

即便在近兩年來民營房企普遍面臨較大的融資壓力背景下，碧桂園依然率先重啟了境內(nèi)外融資渠道，近日還陸續(xù)與國內(nèi)金融機構(gòu)簽訂大額戰(zhàn)略合作。這些也將為碧桂園接下來在土儲拓展、可售貨值方面帶來先發(fā)優(yōu)勢。

據(jù)介紹，截至2021年底，公司未使用授信額度約2615億元。今年3月，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會首度獲批50億元中票額度，并將在業(yè)績發(fā)布之后進行首發(fā)；其還先后與招商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行簽訂150億元及200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確提到資金將用于地產(chǎn)并購和保障性租賃住房業(yè)務(wù)。

對此，碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜回應(yīng)道，收并購一直是重要的投資手段。去年下半年開始的市場波動，加上行業(yè)分化，可見收并購機會在增多，預(yù)計在未來一段時間，碧桂園會相應(yīng)加大部署。

“從去年四季度開始，碧桂園主要做的是，對現(xiàn)有項目或者合作項目相關(guān)的項目，進行相應(yīng)收并購安排。比如跟十多家合作方、80多個項目溝通，目前已經(jīng)對其中35個左右項目完成收并購安排，未來其他項目也會進行相應(yīng)安排?！彼M一步介紹。

財報顯示，截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

從整體土地儲備策略來說，莫斌表示，碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。未來將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團戰(zhàn)略發(fā)展的市場，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

多元化突進

多元化業(yè)務(wù)方面，公司的商業(yè)化進程在加速，建筑機器人跑通了端到端的智能建造生態(tài)實驗，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也在農(nóng)場數(shù)字化和無人化方面邁出第一步。

財報顯示，報告期內(nèi)公司在包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營及其他，如智能建造、機器人餐飲、新零售及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等方面，該“其他分部”的總對外收入上升31.5%至約人民幣62.26億元。

截至2021年末，旗下博智林機器人公司已有21款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對外開展租售業(yè)務(wù)，累計應(yīng)用施工面積超700萬平方米。博智林還首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑機器人”多機施工系統(tǒng)的驗收。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，自研的大馬力無人拖拉機、無人收獲機首次在位于佛山三水的粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地亮相作業(yè)。

莫斌介紹，碧桂園的房產(chǎn)主營業(yè)務(wù)是采取“好房子”戰(zhàn)略，多元化則是圍繞主營業(yè)務(wù)做科技智慧化改造。

公司希望建筑機器人更快創(chuàng)造價值，并定下了三個前提：穩(wěn)扎穩(wěn)打、不大干快上；成熟商業(yè)模式后復(fù)制；穩(wěn)定后量產(chǎn)。將采取先試點、后推廣，先內(nèi)部、后外部，先輕資產(chǎn)、后重資產(chǎn)的步伐推進。

“博智林有三大優(yōu)勢：能提供整體解決方案；旗下5000多人推動不斷迭代；巨大的內(nèi)部市場?！彼m(xù)稱，碧桂園相比同行最大的優(yōu)勢就是公司業(yè)務(wù)覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈，因此相信博智林在內(nèi)部的市場競爭力會越來越強，也希望積極融入國家多層次住房供應(yīng)體系，參與地方保障性住房建設(shè)。

申萬宏源研報指出，鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險，而穩(wěn)經(jīng)濟則亟須穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進，并將推動行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升，建議關(guān)注碧桂園等7家房企H股。

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