紅周刊 | 惠凱

自今年2月份爆發(fā)債務危機以來，正榮地產(chǎn)發(fā)行的債券/ABS能否順利兌付已經(jīng)成為持有人最為關心的事，譬如中山-平安-榮雋供應鏈金融9號資產(chǎn)支持專項計劃的展期方案就引起了很多持有人不滿。

上述專項計劃的管理人是中山證券。中山證券曾和正榮地產(chǎn)達成200億規(guī)模的資本市場合作協(xié)議，但中山證券承銷的正榮債、ABS（資產(chǎn)擔保證券）都存在一定的違約風險。

榮雋09展期方案博弈中

首次償付比例提高至10%

近日，一直以穩(wěn)健形象示人的正榮地產(chǎn)(6158.HK)突然公告坦承，有兩筆美元債，共約2000萬美元的利息未能及時償付。

美元債出現(xiàn)風險后，正榮地產(chǎn)相關境內債券的兌付前景也引發(fā)了外界關注，譬如中山-平安-榮雋供應鏈金融9號資產(chǎn)支持專項計劃。公開信息顯示，中山-平安-榮雋供應鏈金融9號資產(chǎn)支持專項計劃（專項計劃設置優(yōu)先級和次級兩種資產(chǎn)支持證券，分別為榮雋09優(yōu)和榮雋09次）成立于2021年4月底，總額6.28億元，專項計劃的共同債務人為正榮地產(chǎn)，計劃管理人為中山證券。中山證券在今年3月底公告稱，榮雋09優(yōu)/榮雋09次原本將在4月22日到期，但自4月起開始停牌。

《紅周刊》了解到，3月底時，正榮地產(chǎn)曾對榮雋09優(yōu)提出了首次償付5%的展期方案。該草案隨即引發(fā)不少榮雋09優(yōu)以及其他正榮債持有人的不滿，擔憂一旦草案成真，那么在榮雋09優(yōu)之后到期的其他正榮債，首次償付比例很可能都不會高于5%。之后在投資人反對聲中，正榮方面把榮雋09優(yōu)的首次償付比例提高至10%。方案投票將在4月12日完成。

“方案通過的概率中等偏大?！币患页钟袠s雋09優(yōu)的公募基金員工于女士向《紅周刊》表示。

榮雋09優(yōu)的擔保品是長沙正榮府項目。公開信息顯示，該項目位于長沙縣東九路與涼塘路交匯處，小區(qū)占地面積8.08萬平米，建筑面積30.3萬平。正榮在長沙的幾個項目中，正榮府項目進度尚可，在債務利空壓頂?shù)谋尘跋?，?jù)長沙當?shù)刈悦襟w報道，該項目仍在今年2月下旬宣布開工，進度優(yōu)于其他幾個項目。

據(jù)債券持有人透露，其了解到的信息是，長沙正榮府項目在扣除另一股東權益后，正榮地產(chǎn)享有的凈貨值約為6億元。但該項目是否還有隱藏債務，比如信托貸款等則不得而知，這點需要管理人中山證券進一步盡調。

此外，有投資人提出，希望由知名地產(chǎn)評估機構戴德梁行、第一太平戴維斯、國策3家中的兩家，對項目股權進行詳細評估，而且要求質押率不得高于60%。

節(jié)奏高手終“翻車”

作為正榮地產(chǎn)的董事長，早在2018年，黃仙枝曾這樣描述自己的定位：“我主抓戰(zhàn)略、財務、風控和人才，業(yè)務部門全力往前沖，我負責適時地踩剎車?！笔聦嵣希龢s也確實曾精準踩中了上一輪地產(chǎn)牛市：2014年~2017年，公司收益從30億元增至200億元，連續(xù)數(shù)年復合增長率超過100%。在房地產(chǎn)市場進入調控周期后，正榮又適時于2018年在港上市。

彼時，黃仙枝提出會抓住ABS、供應鏈融資的機遇，使公司的債務結構更趨合理，“希望公司排名能進入行業(yè)前十，三年內企業(yè)核心競爭能力要進入行業(yè)前五?！钡觳凰烊嗽?，地產(chǎn)調控力度之嚴超出大多數(shù)人的預期，而突然到來的疫情則是進一步打壓了地產(chǎn)行業(yè)。

公開資料顯示，正榮早年看好的業(yè)務除了地產(chǎn)之外，還在教育、文化旅游、長租公寓、頤養(yǎng)康復等領域也有一定布局，但在2019年之后受債務違約潮沖擊、地產(chǎn)監(jiān)管不放松、疫情等因素影響下，這幾大業(yè)務的生態(tài)環(huán)境均出現(xiàn)惡化。

正榮地產(chǎn)2018年初港股上市以來的股價表現(xiàn)(前復權)

正榮地產(chǎn)在最新公告中表示，過去數(shù)周內，上海因新冠疫情，公司部分運營已暫停，銷售及資產(chǎn)處置的進度也推遲。“除房地產(chǎn)市場環(huán)境、金融環(huán)境等諸多不利因素外，上海封鎖的規(guī)模及持續(xù)時間無法預料，本集團的流動資金出現(xiàn)周期性問題?！?/p>

管理人中山證券債券承銷業(yè)務頻出問題

于女士希望榮雋09優(yōu)的管理人中山證券盡可能多提供一些底層項目的材料，“由于疫情管控，我們也很難去長沙實地調研項目情況。如果去了長沙，短期內可能就回不來了?！?/p>

中山證券與正榮的合作肇始于2016年，2018年全面升級。彼時，正榮集團與中山證券達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，同意就200億元全方面資本市場金融業(yè)務展開合作。正榮總裁黃仙枝、中山證券總裁林炳城、中山證券總裁助理邢峻等出席了簽約儀式。

作為一家中型券商，中山證券的投行部門擅長債券業(yè)務，但在2017年之后因承銷的多只債券違約，公司也被地方證監(jiān)局、交易所處罰，進而導致債券承銷業(yè)務一度大幅下滑，邢峻也卷入利益輸送被查的傳聞中，于2019從中山證券離職。2020年，董事長林炳城也被深交所公開譴責，勒令退回2019年基本工資之外的報酬，并被母公司錦龍股份(000712.SZ)免除職務。

近兩年，中山證券發(fā)力ABS業(yè)務。公開信息顯示，2020年，中山證券的債券承銷金額排業(yè)內第九，ABS承銷金額首次進入前十。

除正榮發(fā)行的產(chǎn)品需要展期之外，中山證券擔任管理人的“奧園集團中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃”也出現(xiàn)展期，到期后能否如期對付同樣值得關注。

《紅周刊》了解到，中山證券此前的地產(chǎn)融資、ABS業(yè)務表現(xiàn)搶眼，中山證券債券融資總部主管朱衛(wèi)欣、地產(chǎn)業(yè)務負責人梅佳出力頗多。據(jù)中證協(xié)的消息，梅佳2016年加入中山證券，目前仍在職；朱衛(wèi)欣已經(jīng)在去年9月底離職，目前就職于東海證券。

另外還值得一提的是，中山證券在2020年還被深圳證監(jiān)局責令暫停開展新增資本消耗型業(yè)務達一年、暫停新增資管產(chǎn)品備案。而受此影響，中山證券也成為2021年報首家披露虧損的券商。

那么，公司目前是否又重新開展上述業(yè)務了呢？《紅周刊》注意到，今年3月底，有網(wǎng)友通過投資者關系平臺向錦龍股份董秘詢問此事。錦龍股份董秘表示，中山證券已進行了整改，證監(jiān)部門也對中山證券的整改進行了驗收，“相關業(yè)務的具體恢復時間有待證券監(jiān)管部門通知”。

（文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關鍵詞： 正榮地產(chǎn)ABS展期方案引多方博弈 管理人中山證券債券承銷