債券展期正在成為房企應對債務壓力的重要舉措。

4月28日，中梁控股發(fā)布公告稱，為改善公司整體財務狀況，擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進行交換展期，預期兩筆就債券實際平均展期期限為1.4年，交換條件為1%現(xiàn)金激勵。

此外，中梁控股還宣布，設立開發(fā)物業(yè)增信包，并承諾部分優(yōu)質(zhì)項目銷售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動性風險，為了化解流動性風險，不少房企尋求債券展期，以時間換空間。

據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，去年至今已有超過20家房企推進債務展期，而在當前形勢下，展期雖是無奈之舉，但也是房企在面臨短期資金壓力下平衡到期債務和穩(wěn)定經(jīng)營的首要方式。

主動進行債務管理的態(tài)度也獲得資本市場正向反饋。截至當日收盤，中梁控股報收2.25港元/股，單日漲幅超過7%。

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主動債務管理 境外債即將“清零”

根據(jù)中梁控股公告顯示，擬推動交換展期的是2022年5月19日到期的8.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為3億美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元債券 (存續(xù)規(guī)模為4.5億美元) 。若展期順利，兩筆舊債券將會交換為2023年4月15日到期的8.75%票息與于2023年12月31日到期的9.75%票息的新美元債券。

公告顯示，兩筆舊美元債交換條件為1%現(xiàn)金激勵，以及按比例置換成展期后的新美元債券；同時，兩筆舊債券同意交換時會結(jié)算與支付至2022年5月18日的債券應付利息。

中梁控股還宣布，設立開發(fā)物業(yè)增信包，12個月內(nèi)權(quán)益可售貨值超過100億元；同時其承諾，除現(xiàn)有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等在內(nèi)的項目，銷售套現(xiàn)的自由現(xiàn)金流凈額的50%，優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。

除了這兩筆交換展期的美元債，中梁控股還在公告中還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。

在業(yè)內(nèi)看來，行業(yè)整體下行的背景之下，債券展期是房企主動進行債務管理的一種方式，是當下最務實、對各利益相關(guān)方最負責任的選擇，也展現(xiàn)出企業(yè)“絕不躺平”的積極態(tài)度。

今年2月，證監(jiān)會在公開回復債券監(jiān)管時表示，會壓實發(fā)行人主體責任，督促其加強現(xiàn)金流管理，排好兌付時間表，可通過提前協(xié)商債務展期、債券置換等方式籌措償債資金，有效化解償債風險。3月25日，銀保監(jiān)會也公開表示鼓勵有還款意愿、吸納就業(yè)能力強的行業(yè)和企業(yè)，通過展期等方式紓困解難?？梢姡瑐蛊谝彩悄壳氨O(jiān)管層鼓勵的化解償債風險的方式之一。

與其他房企債務到一期展一期不同，中梁控股選擇將存續(xù)債券一次性全部展期，行為果斷的同時，也給投資者以合理代價。

上述三筆債劵展期后，中梁控股今年內(nèi)再無境外債本金到期。作為20強規(guī)模房企，中梁控股極少使用境外信用債，境內(nèi)債券存量也很低，僅有一筆2022年11月6日到期的購房尾款ABS（存續(xù)規(guī)模3.4億人民幣）。記者了解到，對于該筆ABS中梁控股未做展期計劃。根據(jù)公司一季度末的財務數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月31日，中梁控股有息負債為340億元左右，在2021全年有息負債402億元基礎上進一步降低，也是30強房企里有息負債指標最低的幾家企業(yè)之一。

而在上述展期后債券歸還之后，中梁控股也將實現(xiàn)境外債“清零”。

在積極進行債務管理之外，中梁控股自去年下半年以來還密集回購美元債，且價格合理。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至今年3月底，中梁控股已歸還或回購合共約12億美元本息的境外債務，降杠桿表現(xiàn)積極。

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營銷主動出擊 緊抓窗口搶收

今年以來，外部環(huán)境在逐漸改善。

二季度以來，房企的資金面政策在日趨寬松，例如部分優(yōu)質(zhì)民營房企恢復境內(nèi)信用債再融資，央行、財政部等六部委鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)發(fā)布通知擬完善民營企業(yè)債券融資支持機制等。

日前，有媒體報道，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構(gòu)舉行專題會議，主要議題是不良資產(chǎn)處置和為房企紓困，據(jù)傳中梁控股也在這份房企名單中，若有以上各大金融機構(gòu)的幫扶，預計中梁控股后市資金壓力將會被極大緩解。

此外，各地樓市政策也在逐步放松，隨著利好不斷加碼落地，業(yè)內(nèi)人士均認為市場已經(jīng)處于筑底回升階段，預計二季度房企銷售會有明顯好轉(zhuǎn)，后市反彈蓄力明顯增強。

東風已來，債務展期之后的中梁控股也可以輕裝上陣，全力進行銷售攻堅，加速回款，實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠。

為此，中梁控股也做好了準備。面對行業(yè)新形勢，中梁地產(chǎn)集團在營銷上主動出擊，積極尋求突破，重點措施包括兩個方面。

首先，實施集團營銷強管控戰(zhàn)略。3月，中梁控股地產(chǎn)集團營銷中心成立四個前臺作戰(zhàn)指揮部，分別統(tǒng)籌管理江浙、北方、中西部、南方四大戰(zhàn)區(qū)。通過垂直化管理打破層級間壁壘，有助于集團層面決策高效精準、資源優(yōu)化配置；一線做精做強，工作高效落地。在操盤策略方面，中梁控股提出一盤一策精細化管控：由集團牽頭完成每個項目的系統(tǒng)性梳理，并在此基礎上量身制定項目的營銷策略。

其次，推行營銷“一把手工程”。要求各級組織一把手直管營銷，對營銷結(jié)果負責。一方面，要求一把手對營銷工作強過問、強支持、強考核，提升營銷話語權(quán)；另一方面，也要求一把手發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，助力營銷解決卡點、高效運營。

據(jù)悉，目前中梁控股地產(chǎn)集團營銷強管控模式已經(jīng)基本調(diào)整到位，各項工作正在高效推進之中。

例如面對持續(xù)反復的疫情，中梁控股推出“同心同行、愛在中梁”公益活動，從多方面著手提供物資、做好客戶關(guān)懷。這種與社會一起共克時艱的態(tài)度，在客戶中也取得一定的認可。

此外，中梁控股積極響應“更好滿足購房者合理住房需求”號召，計劃在“五一”期間推出“百盤聯(lián)動，N重幸福價到”購房節(jié)活動，公司將拿出一批高性價比房源，結(jié)合多重購房便利政策，為置業(yè)者提供匠心好房、兌現(xiàn)美好生活的同時，也能助力公司抓住窗口期搶收，為全年業(yè)績奠定基礎。

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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