《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

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編輯 吳悅

房地產(chǎn)企業(yè)面臨年內(nèi)第二輪償債高峰，但不少民企資金依然緊繃。統(tǒng)計顯示，房企給出的解決方案多為謀求境內(nèi)債展期、降低前期兌付比例、延長分期兌付間隔、減少增信措施等，但也有企業(yè)啟動要約收購。

碧桂園公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價，以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。申萬宏源指出，目前房地產(chǎn)經(jīng)歷多重調(diào)控和資金困境之下，對經(jīng)濟影響可能會逐步進入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長、防控金融風險，預計地產(chǎn)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升，推薦碧桂園等H股。

房地產(chǎn)行業(yè)迎償債高峰

隨著地產(chǎn)業(yè)銷售持續(xù)疲弱，再融資局面難以打開，不少房企鋪排展期方案，今年前五個月，房地產(chǎn)行業(yè)已展期境內(nèi)債共22筆。

中金公司在研報中指出，過往地產(chǎn)境內(nèi)債展期集中于一年或以內(nèi)，而從2021年至2022年5月底，46筆展期境內(nèi)債中，延遲一年及以內(nèi)兌付的占65%。

今年開始，針對展期一年及以上的境內(nèi)債，房企普遍采取分期兌付方式，并質(zhì)押旗下項目公司股權用于增信；個別房企在投資人強烈要求下，還會增加實控人無限連帶責任擔保。

房企競相延期背后，是新一輪償債高峰期的到來，民營房企還債壓力到達巔峰。克而瑞統(tǒng)計顯示，近兩月整體到期債務約1178億元，占總規(guī)模的67%。

時至今日，二次展期逐漸顯現(xiàn)。經(jīng)過2021年及2022年上半年密集展期后，延期一年以內(nèi)的地產(chǎn)境內(nèi)債兌付時間多集中于2022年下半年。這一現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂。

房企此前鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。二次展期現(xiàn)象一旦蔓延，意味著已成功展期的地產(chǎn)境內(nèi)債，下半年兌付情況堪憂?？硕鸾y(tǒng)計顯示，6月至7月，200家核心房企境內(nèi)外債務到期規(guī)模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中，境內(nèi)債到期占比超50%。

一名研究房地產(chǎn)業(yè)的私募人士表示：“開發(fā)商主要根據(jù)自身現(xiàn)金流情況來制定債務展期方案，要權衡項目回款情況、公司賬面現(xiàn)金流、質(zhì)押擔保情況等，延期一年基本正常，但延期一年以上說明大部分房企短期償債能力并不樂觀?！?/p>

償債高峰加速推進行業(yè)洗牌

監(jiān)管層面，房企債務惡意違約被嚴厲禁止，部分房企被下達窗口指導。

政策在規(guī)范房企發(fā)展的同時，也給企業(yè)留出了修煉內(nèi)功和釋放更多可能性的時間，能否化挑戰(zhàn)為機遇，把握節(jié)奏是關鍵。機構普遍認為，經(jīng)歷了這一輪的大浪淘沙，一批資金鏈穩(wěn)定的公司將脫穎而出。

目前，摩根士丹利、瑞銀、國泰君安、廣發(fā)等境內(nèi)外20余家研究機構表示，看好碧桂園的未來前景。如摩根大通在研報中指出，在當下市場，相比于增速與成長性，投資人更加看重開發(fā)商的信用風險，而碧桂園的信用風險很低，在民營房企中屬于信用資質(zhì)優(yōu)秀的行列?；诠矩攧辗€(wěn)健，流動性風險低，是能夠在本輪周期中“存活”下來的開發(fā)商，以及2022年短期債務壓力很小，將碧桂園的投資評級上調(diào)至增持。

但在資本市場上，投資人對房地產(chǎn)債市信心已降至冰點，半個多月內(nèi)，多只房企遠期債券價格持續(xù)下滑，碧桂園的遠期債券的票面價從65美分一路下行至不到50美分。該股5月末下滑逾10%，股票賣空比例一直維持在1.3%左右，相比此前增加約一倍。

對于習慣了增長的行業(yè)龍頭而言，這無疑是一場巨大考驗。所幸的是，優(yōu)等生從不畏懼任何考驗。

碧桂園6月15日晚發(fā)布公告稱，公司對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購，以票據(jù)每1000美元本金額1000美元的購買價，以現(xiàn)金購買其任何及全部尚未贖回票據(jù)。

公告顯示，該票據(jù)總規(guī)模為7億美元，目前仍在市場流通的票據(jù)本金額為6.83億美元，本次要約期限截止到2022年6月22日下午4點（倫敦時間）。公司將使用內(nèi)部資金為要約提供資金，要約的預期結算日期為2022年6月24日或前后。

碧桂園表示，公司已提前做好本次要約回購資金的劃付安排。公司將繼續(xù)監(jiān)察市場情況，不排除未來結合二級市場情況及公司自身情況進行其他主動債務管理，包括要約回購或二級市場回購等。

優(yōu)秀的企業(yè)總是最先嗅到市場變化，然后以超越投資人期待的姿態(tài)轉身。

多名受訪者認為，無論是此次要約收購，還是政府增信房企融資，都代表了監(jiān)管層及行業(yè)對未來前景的信心，資本市場的信心正在逐漸恢復?！罢Ｇ闆r下，如果沒有資金鏈穩(wěn)健的房企帶頭，任由地產(chǎn)債延期，投資者對風險的容忍度會大幅降低。但如今碧桂園的行動表明了，地產(chǎn)業(yè)后市將迎來好轉，大家不再恐慌，更愿意抱著共克時艱的心態(tài)?！?/p>

碧桂園以最簡單直接的方式，向市場詮釋了何為作為龍頭的責任與擔當。

碧桂園詮釋何為“強者恒強”

回顧碧桂園近30年的練級路徑，一步步走穩(wěn)、走強、走到金字塔尖。關鍵在于，在每一個發(fā)展拐點上，公司總能對行業(yè)周期有前瞻性的預測，一個典型案例就是，碧桂園近年“三條紅線”指標持續(xù)優(yōu)化。

截至2021年12月31日，碧桂園總有息負債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍，企業(yè)短期債務壓力減輕。整體的資產(chǎn)負債結構得到改善，凈負債率下降10.2個百分點至45.4%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也下降至74%。

步入2022年，碧桂園大手筆開啟回購。統(tǒng)計顯示，截至6月15日，公司今年已公告累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額5570萬美元。

公司董監(jiān)高則以市場化方式在二級市場持續(xù)購買債券。2021年期內(nèi)，控股股東累計增持29個交易日，合計增持約3.28億股，體現(xiàn)了控股股東對公司發(fā)展前景的信心和對公司價值的認可。

《投資者網(wǎng)》獲悉，自去年12月以來，公司已成功發(fā)行多筆覆蓋不同場所、不同產(chǎn)品的直接融資，包括39億港元的可轉債、15億元ABS以及10億元公司債，融資渠道暢通多元。

今年5月，公司在監(jiān)管支持下成功發(fā)行5億元公司債，成為國內(nèi)首批發(fā)行附帶信用保護工具公司債的示范性民營房企。碧桂園還計劃繼續(xù)推進供應鏈ABS產(chǎn)品的發(fā)行，公司在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，將擇機發(fā)行。

碧桂園表現(xiàn)出的強者恒強，戰(zhàn)略判斷和業(yè)務實干都必不可少。

以投資方面為例，碧桂園可售土儲充足。截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。（思維財經(jīng)出品）■

關鍵詞： 真實力示范生碧桂園提前回購6.83億美元票據(jù)