記者 | 黃昱

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(資料圖)

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站在債務(wù)違約門前，廣東房企富力地產(chǎn)（02777.HK）決定為旗下全部美元債尋求展期。

近期，富力地產(chǎn)在港交所英文版面發(fā)布公告稱，為改善集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況、保持資本結(jié)構(gòu)的可持續(xù)性，正向旗下10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起同意征求，以尋求豁免票據(jù)項(xiàng)下現(xiàn)有和潛在的相應(yīng)違約或違約事件，并延長其債務(wù)期限，總存續(xù)金額達(dá)約49.44億美元（約合331.84億元人民幣）。

這已經(jīng)不是富力地產(chǎn)第一次尋求債務(wù)展期。今年富力地產(chǎn)還有大概4筆債券尋求展期，除了一筆4億元人民幣的境內(nèi)債未獲通過外，其余一筆美元債和兩筆境內(nèi)債均獲通過。

相對(duì)于其它資金緊張的民營房企，富力地產(chǎn)債務(wù)展期的通過率相對(duì)較高。至于原因，一位券商人士對(duì)界面新聞表示，主要是因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)并沒有像很多出險(xiǎn)房企一樣“躺平”，同時(shí)持有的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)。

全面境外債重組

結(jié)合DM統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這10只尋求展期的美元債是富力地產(chǎn)旗下的全部存續(xù)美元債，未償還總金額約為49.44億美元。其中今年內(nèi)到期的有3筆，未償還余額約為12.6億美元，最近一筆到期日為今年7月13日，需償還金額約為6.1億美元。

除了這三筆今年到期的美元債外，另外3筆是2023年到期、4筆是2024年到期，票面利率都比較高，普遍超過8%，最高達(dá)到12.375%。

對(duì)于尋求展期的原因，富力地產(chǎn)表示，在完成關(guān)于2022年票據(jù)的投標(biāo)要約和征求同意之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)經(jīng)歷調(diào)整。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款減少，加上某些負(fù)面的信貸事件，加劇了市場對(duì)開發(fā)商運(yùn)營可持續(xù)性的擔(dān)憂。

“盡管本集團(tuán)努力改善流動(dòng)性狀況，但由于流動(dòng)性狀況不佳，債務(wù)再融資的不確定性高，經(jīng)營和融資條件具有挑戰(zhàn)性，本集團(tuán)的信用評(píng)級(jí)出現(xiàn)負(fù)面變化，并在某些離岸債務(wù)下發(fā)生了某些違約，以及與某些法律程序有關(guān)的某些違約。”

在此背景下，富力地產(chǎn)正在對(duì)上述10筆美元債進(jìn)行“同意征求”，以尋求對(duì)票據(jù)項(xiàng)下現(xiàn)有和潛在的相應(yīng)違約或違約事件的豁免，并延長其債務(wù)期限，以改善集團(tuán)的整體財(cái)務(wù)狀況，并維持可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

富力地產(chǎn)還指出，如果擬議修正案獲得票據(jù)持有人批準(zhǔn)，則將在修訂和重申的條款和條件中加入額外的契約，以便在完成對(duì)某些其他資產(chǎn)的任何處置后，使用由此產(chǎn)生的凈收益部分為票據(jù)再融資，包括位于馬來西亞柔佛州的富力公主灣項(xiàng)目和位于英國倫敦的倫敦一號(hào)項(xiàng)目。

同意征求將于2022年6月17日開始，并于倫敦時(shí)間2022年7月7日下午4時(shí)截至，發(fā)行人按照相關(guān)規(guī)定予以延長的情況除外。

富力地產(chǎn)公告表示：“如果關(guān)于任何系列票據(jù)的同意征求活動(dòng)未能完成，集團(tuán)可能會(huì)根據(jù)重組支持協(xié)議的條款進(jìn)行債務(wù)重組，并將邀請(qǐng)票據(jù)持有人加入該協(xié)議?！?/p>

事實(shí)上，此番“同意征求”也可以理解成富力地產(chǎn)擬在債務(wù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約前提前進(jìn)行債務(wù)重組。

例如，年初因無力償還即將到期債務(wù)，富力地產(chǎn)提出的針對(duì)2022年1月13日到期的共7.25億美元高級(jí)無抵押票據(jù)的要約收購方案，通過后，富力地產(chǎn)用于回購上述票據(jù)的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元展期到2022年7月13日償還。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普當(dāng)時(shí)就將上述現(xiàn)金要約購買及同意征求，視作不良債務(wù)重組。

對(duì)于此次10只海外債一同尋求展期，有分析人士認(rèn)為，通過的幾率還是很大的，畢竟現(xiàn)在除了展期也有沒有其它更好的方法了。

資產(chǎn)處置

惠譽(yù)在4月19日對(duì)富力地產(chǎn)做出的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，截至2021年末，富力地產(chǎn)的無限制現(xiàn)金余額約為63億元人民幣（不包括148億元人民幣受限制現(xiàn)金），而在完成境外債券交換、境內(nèi)債券展期，并加入可回售債券后，該公司2022年到期資本市場債券規(guī)模約161億元人民幣。

如果今年待償還的3只美元債展期獲通過，富力地產(chǎn)2022年到期債券規(guī)模將降至約77億元人民幣，償債壓力大幅下降。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事金泰倫對(duì)界面新聞表示，短期內(nèi)房企融資緊張的情況可能會(huì)持續(xù)，穩(wěn)定的銷售是獲取更多外部融資的關(guān)鍵。

然而，在地產(chǎn)銷售普遍承壓的背景下，富力地產(chǎn)的銷售也出現(xiàn)明顯下降。據(jù)富力地產(chǎn)公告，今年5月其合約銷售額約為40.8億元，同比下降66.58%； 1-5月合約銷售額約218.3億元，同比下降58.4%。

在此背景下，去年以來，富力地產(chǎn)一直在努力通過資產(chǎn)處置來回籠資金。

有券商人士對(duì)界面新聞表示，富力地產(chǎn)的部分債務(wù)展期能夠獲得通過的重要原因，就是在于持有較多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

截至2021年底，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)（酒店除外）組合總建筑面積約為385.7萬平方米，其中在運(yùn)營的投資物業(yè)組合總建筑面積為187.9萬平方米。

而富力地產(chǎn)目前最大的“包袱”其實(shí)還是酒店，截至去年底，擁有在運(yùn)營的酒店數(shù)量為93家，比去年中期還多了兩家。

關(guān)于酒店出售目前一直未有明確進(jìn)展，但有市場傳聞稱，富力地產(chǎn)目前在接洽買家的酒店項(xiàng)目有10個(gè)左右，單價(jià)在2億-7億元之間，大都位于三四線城市。

今年以來，富力地產(chǎn)處置最多的還是開發(fā)物業(yè)，包括以7.96億元人民幣出售的英國倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square、以26.6億港元出售的倫敦Thames City項(xiàng)目，以及以10億元出售的海南?？谖飿I(yè)等。

但這些資產(chǎn)出售回流的資金，依然未能緩解富力地產(chǎn)的龐大債務(wù)。

關(guān)鍵詞： 違約風(fēng)險(xiǎn)加劇 富力要展期近50億美元債 投資者會(huì)買單嗎