在房地產(chǎn)銷售低迷以及融資渠道受限壓力之下，商票、債務(wù)已成為懸在房企頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

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雖然房企信用債連續(xù)3個月發(fā)行額環(huán)比小幅增長，但是海外債新增融資仍難以破局，目前多家房企因美元債到期與投資人達(dá)成交換要約發(fā)行新債。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月房企通過交換要約重新上市的海外債金額達(dá)395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，海外融資將繼續(xù)以延長存量債務(wù)期限為主。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，7月房企通過交換要約重新上市的海外債金額達(dá)395.8億元。 資料圖片

7月房企信用債規(guī)模占比超半數(shù)

當(dāng)前房企融資仍然延續(xù)二季度走勢，“融資難”問題仍然突出。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資總量已連續(xù)4個月環(huán)比減少。

另據(jù)中指研究院7月融資月報顯示，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。從融資結(jié)構(gòu)來看，7月房地產(chǎn)企業(yè)信用債規(guī)模占比超過半數(shù)，海外債占比不到1%。

而在融資額波動上，7月房地產(chǎn)企業(yè)信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98%，環(huán)比下降74.5%，具體來看，僅有卓越商管發(fā)行了一筆海外債。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析，此前境內(nèi)信用債發(fā)行已受到政策支持，因此成為當(dāng)前非銀融資類的主要發(fā)行渠道。從上述數(shù)據(jù)可以看到，境內(nèi)信用債發(fā)行基本穩(wěn)定，已經(jīng)連續(xù)3個月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長，這也意味著境內(nèi)融資已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)時期。

早在5月，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股、旭輝控股集團(tuán)和美的置業(yè)在內(nèi)的5家民營房企成為首批啟動信用保護(hù)工具融資的企業(yè)，并被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企。

不過，在劉水看來，目前從信用債發(fā)行主體來看，國企、央企依然為主力，且今年以來的發(fā)行主體以信用等級較高的國企、央企為主。在上述5家示范房企成功發(fā)行多筆信用債后，少有民企積極跟進(jìn)。

值得關(guān)注的是，在債務(wù)壓頂?shù)?月，房企在多渠道融資的同時尋求債務(wù)展期，成為近期市場的主要特征。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月房企信用債展期總額達(dá)135.3億元，占當(dāng)月到期額的16.6%。

此外，海外債的展期也在加劇。包括富力、寶龍在內(nèi)的多家房企，因美元債到期與投資人達(dá)成交換要約發(fā)行新債。整體來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月通過交換要約重新上市的海外債金額達(dá)395.8億元，占今年以來交換要約金額的52.9%。

7月4家房企海外債出現(xiàn)違約

從7月房企融資表現(xiàn)來看，發(fā)債量最大的企業(yè)為萬科。據(jù)克而瑞、中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月萬科發(fā)債總量達(dá)到了64億元，共發(fā)行了兩筆合計34億元的公司債，以及一筆30億元的綠色中期票據(jù)。而從發(fā)債年限來看，萬科和保利都發(fā)行了一筆期限長達(dá)7年的公司債。

在融資成本方面，同策研究院高級分析師陳舒表示，7月融資成本范圍在2%-7.13%；在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的為招商蛇口發(fā)行的其他債權(quán)融資，融資金額約12.9億元，票面利率約為2%；而融資成本高者為寶龍地產(chǎn)發(fā)行的公司債，融資金額約17.72億元，票面利率為7.13%。

房企高利息融資也是因償債壓力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月，融信、俊發(fā)、寶龍及中梁4家房企旗下的海外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約，這也是2021年以來單月曝出債務(wù)違約企業(yè)數(shù)量最多的一個月。

先是融信地產(chǎn)在7月11日發(fā)布消息稱，兩筆美元債利息未能支付。7月26日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布的內(nèi)幕消息顯示，其一筆于7月25日到期的本息合計2129.4萬美元的票據(jù)尚未償還。7月29日，中梁控股對外稱，一筆于2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)構(gòu)成違約事件。

由于部分房企存在流動性問題，8月房企債務(wù)展期以及債務(wù)違約的事件還在上演。其中，8月1日，華南城發(fā)布公告稱，公司5筆優(yōu)先票據(jù)展期獲征求同意；8月5日，中國奧園表示，已與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立延長本金逾200億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的期限，另外其他境內(nèi)融資安排展期工作已與其境內(nèi)債權(quán)人進(jìn)入?yún)f(xié)商階段。

此外，8月7日，已經(jīng)完成一筆境外銀團(tuán)貸款展期的龍光集團(tuán)發(fā)布公告稱，其將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，原因是為了推進(jìn)整體境外債務(wù)管理方案，公平對待所有債權(quán)人。

業(yè)內(nèi)：海外融資或以延長存量債務(wù)期限為主

從目前來看，房企境內(nèi)債的發(fā)行處于穩(wěn)定階段，但是新增海外債一直未見起色。而且，自去年以來，房企海外債違約多發(fā)，有必要引起重視。

針對今年年內(nèi)房企尚有1328.9億元的海外債余額，劉水認(rèn)為，當(dāng)前海外債展期成為存續(xù)債的主要應(yīng)對方式，到期償還率不高、企業(yè)違約情況加劇，導(dǎo)致投資人信心不足，新增融資難有突破，預(yù)計海外融資將繼續(xù)以延長存量債務(wù)期限為主。

此外，劉水認(rèn)為，非銀融資主要依靠境內(nèi)公開市場，而發(fā)行主體以國企、央企和少量優(yōu)質(zhì)民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境不會有明顯好轉(zhuǎn)，但受監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，融資環(huán)境也不會再度出現(xiàn)明顯惡化。

“自5月利好政策發(fā)布以來，多種融資渠道放松，在公司債發(fā)行放松后，7月中期票據(jù)也在發(fā)力，但是從整體來看，融資形式未見顯著變化，尤其是民企的融資情況尚未明顯好轉(zhuǎn)，在沒有大量資產(chǎn)出售的情況下，民企融資規(guī)模不足國企一半，仍持續(xù)走低?！标愂嫒缡钦f。

值得關(guān)注的是，近期，銀保監(jiān)會負(fù)責(zé)人表示，在“保交樓”背景下，將主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，有效滿足房企合理融資需求。對此，陳舒認(rèn)為，這可以說是政策面的進(jìn)一步“松口”，對市場再次釋放積極信號，助力融資環(huán)境進(jìn)一步改善。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 李銘

關(guān)鍵詞： 海外融資僵局難破 房企頻頻尋求債務(wù)展期