行業(yè)寒冬籠罩，大中型房企尚且自身難保，那些資金實(shí)力尤為疲軟的小微型房企就更是岌岌可危了。

近日，綠景中國遭遇惠譽(yù)下調(diào)相關(guān)評(píng)級(jí)，原因正是其流動(dòng)性緊張，或面臨風(fēng)險(xiǎn)。

綠景中國作為一家微型房企，手上握有“舊改航母”白石洲項(xiàng)目。

(資料圖)

不過，在規(guī)模龐大的債務(wù)面前，白石洲項(xiàng)目也只是遠(yuǎn)水，解不了近渴。

而在不久前，綠景中國剛剛靠著白石洲項(xiàng)目，拉來了萬科的23億元援手。

顯然，這些錢是不夠的。

綠景中國，即便擁有“舊改航母”，也前途未卜。

評(píng)級(jí)遭下調(diào)，債務(wù)壓力巨大

9月16日，惠譽(yù)將綠景中國的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“B-”下調(diào)至“CCC”。同時(shí)，惠譽(yù)還將綠景中國的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)自“B-”下調(diào)至“CCC”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

本次評(píng)級(jí)下調(diào)的主要原因是，綠景中國的流動(dòng)性吃緊，且其為即將到期資本市場(chǎng)債務(wù)進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。

簡(jiǎn)言之就是，手上的錢不夠，還沒有籌錢的招數(shù)。

要問綠景中國有多缺錢，我們還得從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中找線索。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2022年上半年，綠景中國賬面上的現(xiàn)金及等價(jià)物僅有27.44億元。

而在同期，綠景中國的短期借款有125.6億元之多。

也就是說，綠景中國的短債缺口，足足有百億元規(guī)模。

倘若再加上賬齡在一年以內(nèi)的經(jīng)營性負(fù)債，綠景中國還需要兌付24.85億元的應(yīng)付賬款。

由此足可以看出，綠景中國的債務(wù)壓力有多大。

要想靠綠景中國的自我造血功能來應(yīng)對(duì)債務(wù)問題，顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年，綠景中國實(shí)現(xiàn)營收僅為10.45億元，同比下降近五成。

受經(jīng)營性現(xiàn)金和融資性現(xiàn)金同時(shí)凈流出的影響，綠景中國賬面上的現(xiàn)金，減少了近10億元。

而根據(jù)惠譽(yù)評(píng)價(jià)報(bào)告，綠景中國最近的一筆境外債務(wù)兌付，將是2023年3月到期的4.7億美元債券。

留給綠景中國也就半年多時(shí)間了，真是任重而道遠(yuǎn)。

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“舊改航母”在手，終成融資“救星”

事實(shí)上，綠景中國對(duì)于籌錢還債，早有動(dòng)作。

而綠景中國所仰仗的，還是手上的“舊改航母”——白石洲項(xiàng)目。

據(jù)悉，白石洲項(xiàng)目位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，其規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計(jì)容面積約358萬平方米。此前，深圳南山管理局曾表示，"如若順利推進(jìn)，白石洲將是截至目前深圳計(jì)容面積最大的舊改航母"。

就在數(shù)月之前，綠景中國靠著白石洲項(xiàng)目，成功拉來了行業(yè)巨頭萬科入局。

據(jù)悉，萬科同意向白石洲項(xiàng)目公司注資約23億元。根據(jù)協(xié)議，此次萬科注資，將不參與一、二期項(xiàng)目，主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景中國與萬科分別為80%、20%。

而就協(xié)議內(nèi)容來看，對(duì)于萬科的入局，綠景中國算是下了血本。

首先從價(jià)格方面來看，萬科以23億元獲得項(xiàng)目公司8%的股權(quán)，以此推算，對(duì)應(yīng)價(jià)值約為287.5億元。

而在今年3月31日的機(jī)構(gòu)評(píng)估中，白石洲項(xiàng)目公司的估值約為330億元。

也就是說，萬科此次入局，獲得了87%的折扣。

另外，在本次交易中，萬科還獲得了退出權(quán)等權(quán)限。

總而言之，萬科這23億元花得，是相當(dāng)值了。

從另一個(gè)角度來看，綠景中國是真缺錢，不然也不會(huì)做出如此大的讓步。

據(jù)悉，綠景中國已于8月收到11億元的交易對(duì)價(jià)款，預(yù)計(jì)將在2023年第一季度收到剩余價(jià)款12億元。

也就是說，這筆錢對(duì)于明年3月到期的4.7億美元債券，正好趕趟兒。

而不足的資金，還得靠白石洲項(xiàng)目來解決。

有消息稱，綠景中國正在與境外基金投資者協(xié)商，擬以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)為抵押以獲得3億-5億美元貸款。

白石洲項(xiàng)目還真成了“救星”。

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微型房企終失算，成也舊改困也舊改

任誰都知道，白石洲項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的“香餑餑”。

可問題在于，在巨額債務(wù)壓力面前，白石洲項(xiàng)目有點(diǎn)不趕趟兒。

根據(jù)綠景中國方面的介紹，僅白石洲項(xiàng)目一期，可售貨值就有約300億元。

假使有了這筆巨資，綠景中國的債務(wù)壓力立刻迎刃而解。

不過，就項(xiàng)目進(jìn)程來看，綠景中國的白石洲項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年才可以開始預(yù)售。

也就是說，目前而言，這300億元僅僅是紙面價(jià)值。

這正是綠景中國作為“舊改專家”所要面臨的問題。

要知道，舊改項(xiàng)目之所以搶手，最重要的原因就是其土地成本低、獲利空間大。

不過，舊改項(xiàng)目也有巨大的弊端，就是項(xiàng)目開發(fā)周期長，沉淀的資金成本巨大。

就白石洲項(xiàng)目而言，綠景中國于2018年正式拿下該項(xiàng)目，但是其建設(shè)開發(fā)周期長達(dá)8-10年之久。

而在開發(fā)成本方面，整個(gè)白石洲項(xiàng)目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。

如此大規(guī)模的開發(fā)資金，僅憑綠景中國的實(shí)力，肯定是扛不下的。

為此，綠景中國只能頻頻動(dòng)用債券融資來獲得資金支持。

甚至于，白石洲項(xiàng)目的購地款，都得靠融資來解決。

正因?yàn)榇?，綠景中國不得不承受巨大的融資成本。數(shù)據(jù)顯示，2021和2022年上半年，綠景中國融資成本分別為17.11億和7.88億元，對(duì)其盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。

當(dāng)然了，作為一家微型房企，綠景中國當(dāng)初之所以敢于拿下這個(gè)“舊改航母”，就得有必要的心里準(zhǔn)備。為此，綠景中國多付出點(diǎn)融資成本，也是可以承受的。

倘若是在之前的行情下，綠景中國靠著融資開發(fā)、一期一期的銷售回款，也就把這個(gè)項(xiàng)目徹底拿下了。

然而，在這場(chǎng)前所未有的行業(yè)寒冬面前，綠景中國的銷售面和融資面全面承壓。而設(shè)想的那一套，徹底玩不轉(zhuǎn)了。

曾經(jīng)的舊改“香餑餑”，卻成了綠景中國的累贅。

活不活的下去，還真不好說了。

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