主打“綠色住宅”的南京房企朗詩(shī)，在多方?jīng)_擊下市場(chǎng)占有率不斷下降，盈利能力持續(xù)惡化。

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提前兌付

(資料圖片)

近日，朗詩(shī)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)集團(tuán)”）公告稱，已提前足額兌付“19朗詩(shī)01”全額本金及應(yīng)付利息，因此該券將在2022年9月28日在上交所提前摘牌。

債券提前摘牌公告

據(jù)公開(kāi)資料，“19朗詩(shī)01”當(dāng)前余額5.84億元，票息7.5%，期限5年，附第2年末、第3年末、第4年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，原到期日為2024年9月20日。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前朗詩(shī)集團(tuán)僅存續(xù)一只“19朗詩(shī)02”，存續(xù)規(guī)模6億元，將于2024年12月2日到期。

2021年10月，由于朗詩(shī)集團(tuán)盈利能力下滑趨勢(shì)明顯，中誠(chéng)信國(guó)際將公司評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，維持其主體以及相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)為AA。

今年9月，因?yàn)榱鲃?dòng)性和違約風(fēng)險(xiǎn)增加，穆迪又將朗詩(shī)集團(tuán)控股子公司朗詩(shī)綠色管理（00106.HK）的公司家族評(píng)級(jí)（CFR）從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

目前，朗詩(shī)綠色管理存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模兩億美元，將于2022年10月21日到期。

近年來(lái)，主打“綠色住宅”的南京房企朗詩(shī)，不僅在規(guī)模上掉隊(duì)，還由于中國(guó)金茂、陽(yáng)光城、當(dāng)代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”標(biāo)識(shí)，多方?jīng)_擊下其市場(chǎng)占有率不斷下降，盈利能力持續(xù)惡化。

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盈利能力惡化

據(jù)官網(wǎng)介紹， 朗詩(shī)創(chuàng)立于2001年，是國(guó)際化的綠色開(kāi)發(fā)服務(wù)商和生活運(yùn)營(yíng)商。

朗詩(shī)集團(tuán)旗下?lián)碛欣试?shī)綠色管理、朗詩(shī)綠色生活（01965.HK）以及朗詩(shī)美國(guó)地產(chǎn)（Landsea Homes）三家上市平臺(tái)。

朗詩(shī)控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，朗詩(shī)集團(tuán)的控股股東為南京鼎重投資管理顧問(wèn)有限公司，持股比例為34.15%，公司實(shí)際控制人為田明。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2022年上半年，“朗詩(shī)出品”簽約銷售額約為117億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-8月朗詩(shī)綠色地產(chǎn)以149.9億操盤金額和80萬(wàn)平方米操盤面積排第64名，屬于TOP100中小型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

截至2021年末，朗詩(shī)集團(tuán)全口徑土地儲(chǔ)備面積為260.02萬(wàn)平方米，其中境內(nèi)項(xiàng)目全口徑土地儲(chǔ)備面積為126.68萬(wàn)平方米。

從土儲(chǔ)分布上看，朗詩(shī)集團(tuán)境內(nèi)權(quán)益口徑土地儲(chǔ)備主要分布在天津、南京、重慶、成都、杭州、嘉興、綿陽(yáng)、臺(tái)州和武漢等城市，其中位于一二線城市的土地儲(chǔ)備面積合計(jì)占比約 87.16%。

近年來(lái)，受收入規(guī)模減少、期間費(fèi)用率提升及稅收返還減少的影響，朗詩(shī)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)較大規(guī)模的資產(chǎn)減值損失和信用減值損失對(duì)利潤(rùn)形成一定侵蝕，公司整體盈利能力有所下滑。

今年上半年，朗詩(shī)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收58.25億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-2.76億元，而2021年公司已經(jīng)虧損4.59億元。

值得注意的是，朗詩(shī)集團(tuán)2021年審計(jì)報(bào)告帶與持續(xù)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的重大不確定性段，需對(duì)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力保持關(guān)注。

凈利潤(rùn)變動(dòng)情況

截至今年二季末，朗詩(shī)集團(tuán)總資產(chǎn)為318.04億元，總負(fù)債284.2億元，凈資產(chǎn)33.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.36%。

一直以來(lái)，朗詩(shī)集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿保持在較高水平，近年來(lái)公司資產(chǎn)負(fù)債率顯著提升，高于行業(yè)平均水平。

財(cái)務(wù)杠桿水平

從“三道紅線”看，朗詩(shī)集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，凈負(fù)債率為79.9%，現(xiàn)金短債比為1.1，仍踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，朗詩(shī)集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的80%。

截至今年二季末，朗詩(shī)集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有226.85億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有28.44億元。

相較于短債規(guī)模，朗詩(shī)集團(tuán)流動(dòng)性緊張，其賬上貨幣資金有18.07億元，較2021年末驟降57%，貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋能力較弱，公司面臨較大的短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2021年末，朗詩(shī)集團(tuán)銀行授信總額有557.35億元，未使用授信額度為413.67億元，表面看財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信

除此之外，朗詩(shī)集團(tuán)還有57.35億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)50.65億元。

整體來(lái)看，朗詩(shī)集團(tuán)剛性債務(wù)有82.34億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為29%。

有息負(fù)債高企，近兩年朗詩(shī)集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用均在5億以上，再加上不菲的管理和銷售費(fèi)用，期間費(fèi)用對(duì)公司利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

從融資渠道看，朗詩(shī)集團(tuán)渠道較為多元，除了發(fā)債和銀行借款，還通過(guò)股權(quán)、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，朗詩(shī)集團(tuán)其他應(yīng)收款為54.37億元，主要包括應(yīng)收委托開(kāi)發(fā)服務(wù)費(fèi)和向合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目提供借款等，不僅對(duì)資金形成大量占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

資金壓力下，今年8月朗詩(shī)綠色管理出售北京船舶大廈50%股權(quán)，交易代價(jià)1.376億元；同時(shí)還以1.38億元代價(jià)出售上海融懋商業(yè)管理50%股權(quán)，換取流動(dòng)性。

總得來(lái)看，朗詩(shī)集團(tuán)盈利能力持續(xù)惡化，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降；公司財(cái)務(wù)杠桿高企，短期償債壓力較大；應(yīng)收賬款類占款較高，資產(chǎn)流動(dòng)性偏弱。

03

規(guī)模掉隊(duì) 多元化折戟

2001年，從體制內(nèi)“出走”的田明在南京創(chuàng)立朗詩(shī)，隨后公司確定深耕綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，主打“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化”戰(zhàn)略。

2009年，朗詩(shī)開(kāi)始謀求上市，但迫于當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)政策而A股IPO受阻，隨后其轉(zhuǎn)道香港，2013年通過(guò)收購(gòu)深圳科技借殼上市。

朗詩(shī)控股董事長(zhǎng)田明

上市后，一方面輕資產(chǎn)策略使朗詩(shī)顯得保守，在規(guī)模上慢慢掉隊(duì)；另一方面中國(guó)金茂、陽(yáng)光城、當(dāng)代置業(yè)等諸多房企都打出了“綠色”的標(biāo)識(shí)，受到各方?jīng)_擊的朗詩(shī)地產(chǎn)市場(chǎng)占有率不斷下降。

2014年，朗詩(shī)提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，逐步將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)由重轉(zhuǎn)輕之后，同時(shí)也開(kāi)啟了在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的步調(diào)。

其中，朗詩(shī)實(shí)施的“榕樹(shù)林計(jì)劃”，圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極培育長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融服務(wù)等與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)或互補(bǔ)業(yè)務(wù)，實(shí)行轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

然而僅僅一年，朗詩(shī)的多元化嘗試便戛然而止。

2019年5月，朗詩(shī)地產(chǎn)與控股股東朗詩(shī)集團(tuán)簽訂協(xié)議，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計(jì)咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

2021年1月，朗詩(shī)旗下負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)美國(guó)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的Landsea Homes在納斯達(dá)克實(shí)現(xiàn)借殼上市。

如今，規(guī)模掉隊(duì)、業(yè)績(jī)惡化的朗詩(shī)，在房地產(chǎn)行業(yè)寒冬中，將面臨再融資和資金等多重壓力，行業(yè)環(huán)境及政策的變化將對(duì)中小房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施提出更高要求。

關(guān)鍵詞： 朗詩(shī)集團(tuán)6億債券提前兌付 業(yè)績(jī)連續(xù)虧損資金鏈緊繃