文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

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頭圖來源｜視覺中國

房企融資態(tài)勢要回暖？

多方消息顯示，包括新城控股、旭輝控股、龍湖集團、碧桂園在內(nèi)的多家民營龍頭房企，正在推進第二輪增信債券融資工作。另有消息稱，金輝集團、合景泰富、新希望地產(chǎn)等房企也有意發(fā)行增信債券。消息傳出后，引發(fā)市場熱議。

對此，龍湖方面相關(guān)人士回應(yīng)稱，“（第二輪增信融資事項）確實在溝通中，但還沒有最終落定，一切以公告為準(zhǔn)?！苯刂涟l(fā)稿，其他涉及到的房企還未予正面回應(yīng)。

今年8月，以龍湖為始，部分優(yōu)質(zhì)民營房企開啟首輪增信融資。此后，美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝等4家示范房企陸續(xù)完成增信發(fā)債，總額超過80億元。10月13日，卓越商業(yè)成功發(fā)行6億元中票。這是由中債信增公司全額擔(dān)保的第六家較優(yōu)質(zhì)民營地產(chǎn)企業(yè)。

“增信債券融資”，即引入“中債信增公司”進行增信擔(dān)保發(fā)債。中債信增公司全稱為中債信用增進投資股份有限公司。作為我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，中債信增公司誕生于2009年，是在中國人民銀行指導(dǎo)下，中國銀行間市場交易商協(xié)會聯(lián)合多家實力國企成立的。

目前，中債信增已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。這意味著，“已發(fā)行增信債券的民企不用擔(dān)心額度受限，年內(nèi)還有機會通過新發(fā)行再次融資?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對《中國企業(yè)家》表示。

多位受訪的投資市場和房地產(chǎn)行業(yè)專家人士表達(dá)了發(fā)債房企范圍擴大、融資環(huán)境有望繼續(xù)寬松的樂觀態(tài)度，但房企端的態(tài)度仍趨于謹(jǐn)慎。“這只能算是一個迫不得已幫企業(yè)紓困的舉措?！币晃辉谀除堫^房企擔(dān)任CFO的高管稱，“房企的問題，終究需要系統(tǒng)面對和解決?！?/p>

民企發(fā)債再松綁

多家民營房企正在推進第二輪增信債券融資工作。

10月19日，有消息稱，新城控股正在計劃發(fā)行15億元由中債信增公司全額擔(dān)保的境內(nèi)債券。此前的9月9日，新城控股已成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，本期票據(jù)由中債信增公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

更早之前的5月30日，新城控股成功發(fā)行2022年第一期中票，發(fā)行規(guī)模10億元，這是銀行推出的首張房企信用風(fēng)險緩釋憑證。另有消息稱，旭輝控股也有意再次發(fā)行由中債信增公司全額擔(dān)保的債券，金額不超過10億元。

10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會議上，龍湖集團和碧桂園方面表示，將計劃再度發(fā)行由中債信增全額擔(dān)保的境內(nèi)票據(jù)。據(jù)澎湃報道，中駿集團、金輝集團、合景泰富等房企也傳出相關(guān)消息。此外，未在首批試點名單的綠地控股正計劃推進與中債信用增進公司的合作。

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“監(jiān)管層對于民營房企發(fā)債已經(jīng)進一步松綁。”劉水對《中國企業(yè)家》表示。

據(jù)其透露，目前中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。也就是說，監(jiān)管部門繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)頭部民營房企發(fā)債，放寬了額度和用途限制?！皩τ谠诖饲霸鲂艂陌l(fā)行中，償還美元債務(wù)出現(xiàn)在了募集用途說明中，這是以往不多見的，說明發(fā)債融資的限制也開始放寬?！眲⑺忉尫Q。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，機構(gòu)投資者和房企需客觀看待此次融資的新特點和新趨勢。此輪參與增信融資的房企數(shù)量，相比此前確實有所增加，“一方面說明融資的適用對象擴大，同時也在側(cè)面說明，悲觀的市場情緒有所改善?！?/strong>

“這確實是一種救市手段，但對于很多身處水深火熱中的房企來講，實際作用有限。”一位在TOP10房企工作多年的融資高管對《中國企業(yè)家》透露。更讓他沮喪的是，該舉措“相當(dāng)于把一些房企發(fā)信用債的路堵死了”。

國內(nèi)樓市深度調(diào)整的大環(huán)境下，機構(gòu)提前抽貸案例時常發(fā)生，眾多房企仍在出險邊緣。投資人不再信任房企，“沒有加持的債，不會有人買”，前述人士稱。此外，“自從有了中債加持后，房企必須要有增信才能發(fā)債，中債信增公司給房企擔(dān)保，房企背后也要提供反擔(dān)保?！?/p>

前述高管坦言，“反擔(dān)?！痹谟谄髽I(yè)能否提供足額抵押物，而很多房企為了“出險”，早已賣掉了多數(shù)核心資產(chǎn)。“那些已經(jīng)使用了增信融資手段的房企，也都是要拿資產(chǎn)抵押的?！币晃徊痪呙腡OP30房企高管稱，增信成功的關(guān)鍵，“還是要在核心城市有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

民企“入場券”擴容

融資“驟冷”已經(jīng)一年多的房企，終于在今年9月出現(xiàn)暖意?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年9月，100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。

融資層面出現(xiàn)回暖信號，離不開監(jiān)管層的持續(xù)支持。

除國企央企背景等公認(rèn)的高信用房企以外，越來越多民營房企也獲得了公開融資入場券。受益于“中債信增”，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)已于上月發(fā)行中期票據(jù)；卓越集團也于近期采取同樣模式發(fā)行一筆6億元的中期票據(jù)，銀行、理財、信托、證券等6家機構(gòu)參與認(rèn)購。

來源：視覺中國

卓越集團發(fā)行的此筆債券，不僅是繼首批龍頭示范房企發(fā)債后的第6筆民營房企融資，更是非示范房企的首筆債券。據(jù)第三方數(shù)據(jù)機構(gòu)克而瑞排名，2021年銷售業(yè)績百強中，卓越集團排名31。而據(jù)第三方數(shù)據(jù)機構(gòu)中指數(shù)據(jù)，今年1-9月，公司錄得銷售額554.9億元。

據(jù)劉水觀察，增信發(fā)債惠及面正在擴大，部分非頭部民企已經(jīng)與中債信增公司對接，積極爭取發(fā)行機會。他表示，這一輪增信債券的發(fā)行在發(fā)行主體、規(guī)模、用途方面均有所放開，房企應(yīng)當(dāng)充分利用當(dāng)前機會合理融資，補充流動性，緩解資金壓力。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對《中國企業(yè)家》分析稱，多家房企推進第二輪增信融資發(fā)行中票，確實是融資回暖、試圖化解房企流動性問題的信號。但事實上，發(fā)行規(guī)模不大，受惠房企也有限，無法有效解決諸多房企普遍存在的流動性困境。

“眼下，融資端確實已經(jīng)逐漸放開了，我們能夠感受到?！币晃徊辉妇呙娜A南房企人士對《中國企業(yè)家》形容，“融資的信心肯定是從國央企、再到優(yōu)質(zhì)民企、再到風(fēng)險民企、再到暴雷民企這樣一級一級傳遞的。所以，企業(yè)融資的權(quán)限也是一級一級放開的?！?/p>

“但光有融資回暖不夠，市場回暖才是根本?！鼻笆鋈耸糠Q，“我們企業(yè)目前融資壓力不大，但企業(yè)不能靠融資過日子?！闭绨匚南菜?，“只有市場回暖和行業(yè)信心修復(fù)，才能實現(xiàn)去化順暢、恢復(fù)現(xiàn)金流健康，也才能具備還本付息能力，恢復(fù)融資能力和化解融資難題?！?/strong>

今年初，他從公司運營調(diào)到營銷部門，全力沖刺業(yè)績。2022年以來，新房成交一再探底，房企業(yè)績規(guī)模處于歷年低位。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心日前統(tǒng)計，2022年前三季度，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額約4.67萬億元，同比跌幅維持達(dá)45.4%。

一些心悸時刻仍會出現(xiàn)。比如最近，他聽聞“友商”旭輝被平安要求提前抽貸?！笆袌錾弦挥酗L(fēng)吹草動，我們還是高度緊張?！钡舶l(fā)現(xiàn)，這兩年跟著樓市一路顛簸下來的所有利益相關(guān)方，包括投資人的心態(tài)都在調(diào)整和變化?！八?，要有信心，一切都會變好的。”