原創(chuàng)首發(fā) | 金角財(cái)經(jīng)（ID: F-Jinjiao)

作者 | 林石

(資料圖)

房地產(chǎn)好像有救了。

剛剛過(guò)去的一周，原本只剩半條命的民營(yíng)房企們，股債都迎來(lái)了久違的大漲。

碧桂園、龍湖的股價(jià)，迅速?gòu)牡撞可蠞q了3倍，旭輝的股價(jià)從底部上漲接近4倍，創(chuàng)下一天上漲72%的記錄。

債市也沒(méi)落后，旭輝、龍湖、碧桂園、金地的多個(gè)地產(chǎn)債漲幅都超過(guò)20%——這已經(jīng)是本周的第二個(gè)臨停潮。對(duì)比9月以來(lái)跌跌不休的局面，可謂是打了個(gè)翻身仗。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文表示，將推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，金額達(dá)到約2500億元。

隨后，“金融16條”、“銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”繼續(xù)跟進(jìn)，市場(chǎng)驚呼“房地產(chǎn)政策底到了”，“軟著陸可期”。

如果算上之前公布的6000億房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)貸款、2000億保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款等等的支持政策，今年宣布用來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億。

先不說(shuō)究竟有多少能到民營(yíng)房企手上，好歹這份誠(chéng)意是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

這一次，會(huì)成為拯救房地產(chǎn)行業(yè)的定海神針嗎？

第二支箭

先說(shuō)說(shuō)這2500億是怎么回事。

最早是2018年，針對(duì)當(dāng)時(shí)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

其中債券渠道的支持，就是“第二支箭”。

官方解釋是：“由人民銀行依法向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供初始資金支持，委托其按照市場(chǎng)化運(yùn)作、防范風(fēng)險(xiǎn)原則，為經(jīng)營(yíng)正常、流動(dòng)性遇到暫時(shí)困難的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債提供增信支持?！逼渲羞€提到，條件成熟時(shí)可引入商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司資金自愿參與，建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。

要換做以前，這壓根和房企就沒(méi)多少關(guān)系。

一是，這三支箭強(qiáng)調(diào)的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)算不算實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)蓋棺定論呢；二是，2018年的房企們，還真不稀罕這玩意。

這不暴雷潮一來(lái)，民營(yíng)房企們大都泡水里了嘛，“2500億”才成了救命的稻草。

數(shù)據(jù)截至11月10日

“第二支箭”的應(yīng)用早有案例，那就是6家示范房企。

今年5月的時(shí)候，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，獲準(zhǔn)通過(guò)信用保護(hù)工具的方式發(fā)行人民幣債券。后來(lái)又陸續(xù)增加了遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)。

所謂“信用保護(hù)工具”，包括了信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約（CRMA）、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）等。更直接的方式，就是監(jiān)管機(jī)構(gòu)找來(lái)的中債信用增進(jìn)公司，它將對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保”。

總之就是房企放心飛，有人來(lái)兜底。

5月，龍湖先后發(fā)行規(guī)模為5億元公司債、4.02億元供應(yīng)鏈ABS；碧桂園與美的置業(yè)隨后跟進(jìn)，碧桂園發(fā)行5億元公司債，美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模為10億元。

8月，龍湖發(fā)行規(guī)模15億元人民幣的中票；9月，美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模10億元人民幣的中票，新城控股發(fā)行規(guī)模10億元的中票......

首批示范房企成功發(fā)債39.02億，圖片來(lái)源：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

僅中債增通過(guò)直接擔(dān)保方式成功發(fā)債的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到83.68億。

11月初，交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)又聯(lián)合中債增進(jìn)公司，找來(lái)21家民營(yíng)房企開(kāi)了一次座談會(huì)。會(huì)上明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度。

其中龍湖、美的、新城、、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)已經(jīng)在推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，金輝、雅居樂(lè)等民營(yíng)房企則是在“積極準(zhǔn)備中”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道，此次增信發(fā)債涉及金額約200億元。

至于這一次的2500億，據(jù)外媒報(bào)道，僅龍湖集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)這三家就已經(jīng)分別有200億元人民幣、150億元人民幣和50億元的債券額度。

另外還有一點(diǎn)是，交易商協(xié)會(huì)的文章提到，這次的“第二支箭”還包括了以“直接購(gòu)買(mǎi)債券”的形式支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

感動(dòng)，太感動(dòng)了。

不救不行

民營(yíng)房企們估計(jì)很想背一回《出師表》：此誠(chéng)危急存亡之秋也。

因?yàn)閷?shí)在太難搞錢(qián)了。

雖然說(shuō)，今年宣布用來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)億，但對(duì)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)基本很難起到作用。

2000億保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，目的是防止項(xiàng)目爛尾，對(duì)于深陷流動(dòng)性危機(jī)的房企來(lái)說(shuō)，只能說(shuō)聊勝于無(wú)。6000億房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)貸款，民營(yíng)房企本來(lái)拿地和銷(xiāo)售就少，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸還是按揭貸都很難得到支持，最后又變成國(guó)企、央企們拿了大頭。

發(fā)債的對(duì)比更明顯。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-10月，房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元，其中民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模占比僅為5%左右。

總共也就200億上下，里面還包括了中債增擔(dān)保下才發(fā)行的80多億。

這里還必須再提一嘴中債增的背景。中債增成立于2009年，由銀行間交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合中石油、國(guó)網(wǎng)英大、中化股份、北京國(guó)有資本、首鋼集團(tuán)、中銀資產(chǎn)等聯(lián)合發(fā)起成立，是國(guó)內(nèi)首家信用增進(jìn)公司。

在這次被拉過(guò)來(lái)為“示范房企”背書(shū)之前，中債增的客戶(hù)名單上基本就是地方城投公司。

找來(lái)中債增的原因也很明顯，如果沒(méi)有這種“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)?！保鏇](méi)有幾家民營(yíng)房企的債券能成功發(fā)行。

至于海外債就更不用說(shuō)了，兩個(gè)字——躺平。

除了富力奇跡般地完成了467億元的境內(nèi)外債務(wù)展期以外，大多數(shù)房企面臨債務(wù)危機(jī)的第一選擇往往是，放棄海外債。

畢竟國(guó)內(nèi)努力“自救”，還可能等來(lái)一個(gè)中債增呢。國(guó)外，等來(lái)的可能是一個(gè)接一個(gè)的“垃圾”評(píng)級(jí)。

債券市場(chǎng)上的表現(xiàn)也很能說(shuō)明情況。像如今仍然深陷漩渦的恒大，大多數(shù)債券最近的交易價(jià)格已經(jīng)跌到了面值的4%。彭博指數(shù)顯示，以地產(chǎn)債為主的中資高收益美元債已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度，錄得接近兩位數(shù)的跌幅。

有鑒于此，50強(qiáng)房企里已經(jīng)有過(guò)半數(shù)的房企“主動(dòng)”撤銷(xiāo)了評(píng)級(jí)——畢竟用不上，還得花錢(qián)，何必呢。

總不能指望賣(mài)房吧？

今年1—9月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.2%，商品房銷(xiāo)售額下降26.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.6%。

百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額甚至同比下降了 45.8%——這還是在國(guó)企央企們拉了一把數(shù)據(jù)的情況下。

多數(shù)民營(yíng)房企的銷(xiāo)售額下降已經(jīng)跌到了50%，有的2021年30強(qiáng)房企甚至下降到了70%。

再不救，可能就沒(méi)機(jī)會(huì)救了。

僧多粥少

2500億肯定不夠。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約為617億元。民營(yíng)房企共有1000億元債券到期，海外債約占總規(guī)模的43%。

到了2023 年，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)到期的境內(nèi)債券總量為987 億元，境外債券總量是6200 億元人民幣左右。

況且這2500億也不是全部用來(lái)支持房地產(chǎn)企業(yè)的，說(shuō)杯水車(chē)薪有點(diǎn)過(guò)分，但肯定是捉襟見(jiàn)肘。

按照今年的政策走向，目標(biāo)對(duì)象已經(jīng)很明確——“優(yōu)質(zhì)房企”。

早在去年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》就提到，要支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，并為優(yōu)質(zhì)房企提供并購(gòu)貸支持，加大債券支持力度等。

當(dāng)時(shí)的央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾就表示，從近幾年的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)有的10萬(wàn)余家房企中，每年都會(huì)有將近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實(shí)現(xiàn)出清的重要方式。

2021年，還是民營(yíng)房企人人自危自顧不暇的時(shí)候，當(dāng)時(shí)“優(yōu)質(zhì)房企”的主力還是國(guó)企、央企居多。

這一次的2500億，如果能夠?qū)嵈驅(qū)嵉芈涞絻?yōu)質(zhì)民營(yíng)房企手上，房地產(chǎn)的信心未必就不會(huì)回來(lái)。

這不，更重磅的內(nèi)容緊隨而來(lái)。

就在昨天，一份由央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的文件《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，在地產(chǎn)圈熱傳。

這個(gè)又被稱(chēng)為“金融16條措施”的文件，開(kāi)頭第一條就明明白白地寫(xiě)了：

“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)的各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。

第五條則強(qiáng)調(diào)：

“推動(dòng)專(zhuān)業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”。

16條措施看下來(lái)，涉及房企、購(gòu)房者、租房市場(chǎng)，可謂面面俱到、用心良苦。

同一天，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付。

至于效果，股市反正已經(jīng)漲瘋了——A股新華聯(lián)、新城控股、金地集團(tuán)等多股漲停，港股碧桂園盤(pán)中拉升漲超50%，合景泰富集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)等漲超30%。

昨日內(nèi)房股表現(xiàn)，來(lái)源：同花順

對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一記強(qiáng)心針。

但是，政策底不等于市場(chǎng)底，救急不救窮，都注定了這不會(huì)是一次“慈善式”的救市。

對(duì)大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天依然難以逾越。

參考資料：

1. 中新經(jīng)緯《丁祖昱：民營(yíng)房企四季度債券到期規(guī)模超千億元》

2. 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)《起底示范房企39億“信保債”，33家券商名單曝光 》

3. 時(shí)代財(cái)經(jīng)《央行放出“第二支箭”，2500億馳援民企發(fā)債，地產(chǎn)優(yōu)等生又收大禮包》

關(guān)鍵詞： 民營(yíng)房企熬過(guò)冬天 房地產(chǎn)企業(yè) 龍湖集團(tuán) 美的置業(yè)