紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存。近期獲得融資支持的還是少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營(yíng)房企發(fā)債的主力軍。

◎? 作者 / 房玲、洪宇桁

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(資料圖)

11月17日，新城控股公告稱150億元的儲(chǔ)架式中期票據(jù)已獲中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理，成為“第二支箭”出臺(tái)后第三家儲(chǔ)架式融資被受理的房企。近期政府對(duì)民營(yíng)房企融資的各項(xiàng)支持性政策出臺(tái)后對(duì)企業(yè)的融資產(chǎn)生了什么影響？我國(guó)民營(yíng)房企的財(cái)務(wù)危機(jī)是否就將逐漸順利解決呢？?

政策利好消息頻出

民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境有望大幅改善

今年下半年以來，政府持續(xù)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的政策支持力度，在8月19日交易商協(xié)會(huì)召集多家民營(yíng)房企進(jìn)行座談探討該方式之后，僅過了一周的時(shí)間龍湖集團(tuán)就在8月26日成功發(fā)行了民企首筆15億元的中債增擔(dān)保中期票據(jù)。

但是截至到10月底，民營(yíng)房企的中債增擔(dān)保中期票據(jù)成功發(fā)行的僅有6筆，總金額合計(jì)68億元，同時(shí)只涉及了6家房企相關(guān)企業(yè)。究其原因，主要是因?yàn)樽鳛橘I方的銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企債券的信心仍然不足，同時(shí)中債增擔(dān)保中票需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保的要求對(duì)于部分民營(yíng)房企來說有一定難度。

為了進(jìn)一步推進(jìn)中債增對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資的支持，10月27日央行副行長(zhǎng)在調(diào)研中債增時(shí)提出要加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資支持力度。此后在11月3日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)和中房協(xié)也聯(lián)合中債增召集21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，明確表示中債增將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，包括金輝、新希望、雅居樂等，涉及金額約200億元。

11月8日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布，表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資；11月12日央行和銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“央十六條”），從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為房企的經(jīng)營(yíng)性融資以及“保交樓”專項(xiàng)融資提供了改善支持，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

一系列政策出臺(tái)之后，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企率先突進(jìn)，龍湖集團(tuán)在“第二支箭”出臺(tái)后的第三天就被交易商協(xié)會(huì)受理。此后一周左右時(shí)間，新城、美的、福星、中南也都紛紛宣布了“第二支箭”的融資計(jì)劃，這些企業(yè)擬申請(qǐng)的總規(guī)模就已經(jīng)達(dá)到了560億元。

與此同時(shí)，富力在11月10日完成了旗下全部境內(nèi)債的展期，總規(guī)模達(dá)到了135億元。由于企業(yè)在7月份就已經(jīng)完成了全部境外債的展期，富力因此成為了首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。富力完成全部債務(wù)展期，有利于提振資本市場(chǎng)的信心，再加上“央十六條”支持房企存量融資的合理展期，未來可能會(huì)有更多企業(yè)實(shí)現(xiàn)債務(wù)展期。

而在配股融資方面，近期房企也迎來突破的希望。11月15日碧桂園宣布擬配售14.63億股籌資38.72億港元，之后雅居樂也在16日宣布擬先舊后新配售2.95億股籌資7.83億港元。短短兩天之內(nèi)就有兩家民營(yíng)房企宣布進(jìn)行配股融資，這或許也是民營(yíng)房企融資破局的一個(gè)方向。

融資破冰后政策傳導(dǎo)尚需時(shí)間

短期償債潮仍需注意

目前為止，近期獲得融資支持的還是少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，這些企業(yè)原就是今年民營(yíng)房企發(fā)債的主力軍。根據(jù)我們對(duì)100家典型房企融資的監(jiān)測(cè)，民營(yíng)房企融資規(guī)模的占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌，到了2022年10月甚至僅有10%。2022年1-10月民營(yíng)房企的累計(jì)融資總額僅為2291億元，同比減少了68%，其中債券發(fā)行規(guī)模僅有1376億元，同比減少了58%。剔除因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行債券的企業(yè)之后，2022年1-10月發(fā)行新債券的民營(yíng)房企僅有11家，發(fā)行新債券共約552億元，其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城，目前被中債增首先認(rèn)可的企業(yè)都在其中。

隨著利好政策的落地，這些優(yōu)質(zhì)房企可能將率先得到資金支持穩(wěn)定發(fā)展，而絕大多數(shù)民營(yíng)房企還要等待政策效果的傳導(dǎo)，目前仍然面臨較大的到期壓力。

根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，2022年11月到?2023年上半年民營(yíng)房企即將迎來一波較大規(guī)模的償債潮，到期債券總額約為3191億元，其中儲(chǔ)架式中票被受理的龍湖、新城和美的置業(yè)三家企業(yè)的到期規(guī)模卻僅有163億元。由此可見，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的民營(yíng)房企面對(duì)償債潮時(shí)壓力并不大，但是對(duì)于其他的民營(yíng)房企而言，即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，因此在面對(duì)償債潮時(shí)有較大的壓力。

整體看來，由于2021年下半年開始的流動(dòng)性危機(jī)的影響，民營(yíng)企業(yè)在2022年的融資情況可謂是舉步維艱，部分企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)都受到了影響。不過在近期不斷推出的利好政策支持下，民營(yíng)房企的融資環(huán)境有望得到大幅改善。但是由于接下來民營(yíng)房企仍將面臨一波較大規(guī)模的償債潮，因此短期內(nèi)大部分民營(yíng)房企仍然需要開源節(jié)流積極自救，同時(shí)也可能需要政策給予進(jìn)一步的支持。

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