2021年年底，融創(chuàng)實(shí)控人孫宏斌在年度發(fā)布會(huì)上說(shuō)道，“房地產(chǎn)企業(yè)里除了我們以外都有可能爆雷”，發(fā)表這番話(huà)的背景是國(guó)內(nèi)體量最大的房企恒大在經(jīng)歷了近一年的遮遮掩掩后徹底“躺平”，商票逾期、項(xiàng)目停工、理財(cái)產(chǎn)品兌付、美元債展期，實(shí)在藏不住了。

老話(huà)有云，“此地?zé)o銀三百兩”，三個(gè)月后融創(chuàng)用實(shí)際證明了這點(diǎn)，2022年3月融創(chuàng)突然上了熱搜，原因是有自媒體發(fā)文稱(chēng)融創(chuàng)躺平了，之后的幾個(gè)月里關(guān)于融創(chuàng)“暴雷”的消息不斷，孫宏斌在處理這些棘手的問(wèn)題上比許家印有誠(chéng)意得多，除了借款給公司外（如果融創(chuàng)破產(chǎn)基本上一分錢(qián)也拿不回來(lái)）還以個(gè)人名義為公司債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，但即便如此還是沒(méi)能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

(資料圖片僅供參考)

沒(méi)錢(qián)就是沒(méi)錢(qián)，本事再大也沒(méi)法改變。

從時(shí)間上來(lái)說(shuō)融創(chuàng)暴雷得比恒大晚，可能是融創(chuàng)不像恒大那樣不僅搞房地產(chǎn)還整了一堆不怎么賺錢(qián)卻很燒錢(qián)的項(xiàng)目，比如足球隊(duì)和新能源汽車(chē)，孫宏斌的做事效率顯然比許家印高，率先拿出了債務(wù)重組方案，而且已經(jīng)是第二版了。

值得注意的是現(xiàn)在的債務(wù)僅指與債券相關(guān)的部分，包括了在境內(nèi)發(fā)行的人民幣債券以及在境外（主要是在香港）發(fā)行的美元債，而銀行貸款、供應(yīng)商欠款、工程款等債務(wù)不在重組方案涉及的內(nèi)容之中。換言之，即使債務(wù)重組方案通過(guò)了融創(chuàng)也只是緩解了一小部分問(wèn)題而已。

融創(chuàng)的債務(wù)重組方案對(duì)債券持有人是否公平呢？我們來(lái)看看具體內(nèi)容，先看境內(nèi)債券部分。

兩份重組方案涉及700多億元債務(wù)

融創(chuàng)給出的境內(nèi)債務(wù)重組方案里將債務(wù)分成了兩類(lèi)，第一類(lèi)是已經(jīng)到期的，比如應(yīng)該在2022年3月歸還本金并支付最后一期利息，融創(chuàng)沒(méi)錢(qián)支付，一直欠到現(xiàn)在；第二類(lèi)是暫時(shí)還沒(méi)有到期但可以預(yù)見(jiàn)到期后還不上錢(qián)，比如在2023年5月到期的債券。

針對(duì)第一類(lèi)境內(nèi)債券債務(wù)（已經(jīng)到期的）重組方案希望展期3年，什么意思呢？假設(shè)方案通過(guò)后為2022年12月，那么要在2025年12月兌付本金。

第二類(lèi)還沒(méi)有到期的債權(quán)債務(wù)展期期限更長(zhǎng)，達(dá)到了4年，也就是最早要到2026年年底才能兌付本金。

與此同時(shí)，針對(duì)5萬(wàn)元以?xún)?nèi)的小額債權(quán)融創(chuàng)承諾會(huì)在2023年全部?jī)陡锻辏?/strong>分兩次于明年3月和9月各兌付一次。

這樣的兌付方案意味著小額債權(quán)人將獲益，最快明年9月能夠拿到所有本金，大額債權(quán)人比較吃虧，最早要到2025年年底才能拿到錢(qián)，最晚到什么時(shí)候呢？不好說(shuō)，說(shuō)句難聽(tīng)點(diǎn)的，那個(gè)時(shí)候都不知道融創(chuàng)還在不在了。

截止目前融創(chuàng)的境內(nèi)債券及關(guān)聯(lián)ABS余額超過(guò)150億元人民幣，無(wú)論是涉及的金額還是人數(shù)都是一個(gè)不小的數(shù)字，但相比于美元債境內(nèi)債的規(guī)模還算小的。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)在境外發(fā)行的美元債余額在64億美元左右，按照1:7的匯率換算為448億元人民幣，幾乎是境內(nèi)債券債務(wù)規(guī)模的3倍，并且房企的美元債利率向來(lái)不低，低的4%-5%，高的能達(dá)到8%以上，光是一年的利息就要數(shù)十億元人民幣了。

針對(duì)境外美元債，融創(chuàng)此前給出的方案為展期8-10年，你沒(méi)看錯(cuò)，持有境外美元債的人可能要等到2030年之后才能拿回本金。

境內(nèi)債權(quán)人大概率會(huì)同意，境外債務(wù)重組方案很難通過(guò)

境內(nèi)重組方案能否獲得通過(guò)要等到12月9日債券持有人會(huì)議投票結(jié)果出來(lái)后才能知曉，只有持有債券金額超過(guò)總額一半的投資人同意該重組方案才能通過(guò)。

我估計(jì)大概率是會(huì)通過(guò)的，因?yàn)榇蠹乙矝](méi)有更好的選擇。

通過(guò)了至少還保留幾年后拿回所有本金的可能，說(shuō)不定那時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)了、融創(chuàng)起死回生了；不同意就只能申請(qǐng)融創(chuàng)破產(chǎn)，問(wèn)題是破產(chǎn)后還是拿不回錢(qián)，融創(chuàng)根本沒(méi)錢(qián)還，債券債務(wù)劣后于破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、員工工資和稅款，等到分錢(qián)的時(shí)候怕是也沒(méi)有多少錢(qián)了，這意味著本金將永遠(yuǎn)都拿不回來(lái)。

其實(shí)債權(quán)人也知道融創(chuàng)現(xiàn)在的境況，反復(fù)拉扯的目的是讓融創(chuàng)盡量給出有利于他們一些的重組方案，比如縮短展期期限、先支付更高比例的本金等。

另外一頭的境外債權(quán)人可能不太滿(mǎn)意，展期8-10年實(shí)在太久了，極高的不確定性怕是很難讓他們做出通過(guò)境外債務(wù)重組方案的決定。

當(dāng)然，很多美元債持有人的成本很低，在房企們暴雷后他們的美元債價(jià)格大幅下跌，二級(jí)市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了2折就能成交的情形，面值100美元1張，花20美元就能買(mǎi)下來(lái)，如果最后能夠兌付的話(huà)，哪怕不算每年4%-8%的利息光是靠著拿到本金就能賺4倍（80美元/20美元）。

此外，融創(chuàng)的大部分資產(chǎn)在國(guó)內(nèi)，發(fā)行美元債的主體是境外公司，破產(chǎn)清算后基本上牽扯不到融創(chuàng)境內(nèi)的資產(chǎn)，融創(chuàng)真“躺平”的話(huà)這些人虧得更多，甚至將一無(wú)所獲。

以上兩點(diǎn)也許是融創(chuàng)敢于向境外美元債持有人提出如此“變態(tài)”的展期方案的原因，但欺負(fù)人也得有個(gè)底線(xiàn)吧，尤其是人家看到境內(nèi)債務(wù)重組方案后。

孫宏斌賣(mài)了很多資產(chǎn)但銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起不來(lái)救不了融創(chuàng)

為了回籠資金，融創(chuàng)從去年10月開(kāi)始就開(kāi)啟了拋售模式，先是出售貝殼找房股票套現(xiàn)10.84億美元，11月賣(mài)掉了兩宗土地獲得16.73億元的轉(zhuǎn)讓款，孫宏斌自掏腰包以零利率的方式借了4.5億美元給公司，找戰(zhàn)略投資者配售股份獲得9.52億美元融資款。

除了在資本市場(chǎng)上有所動(dòng)作外融創(chuàng)出售項(xiàng)目的速度也在加快，賣(mài)掉上海和杭州的三個(gè)項(xiàng)目套現(xiàn)26.8億元，之后又在全國(guó)各地出售了多個(gè)項(xiàng)目得到了超過(guò)100億元的紓困基金。

而在著名的上海董家渡項(xiàng)目里融創(chuàng)引入了合作伙伴，從兩家不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)以及多家銀行、信托處那里獲得120億元的融資款。

可即便如此融創(chuàng)的窟窿依舊沒(méi)有被堵上的跡象，究其原因是由于銷(xiāo)售端出了嚴(yán)重的問(wèn)題，房子賣(mài)不出去。

我查了一下融創(chuàng)剛發(fā)布的2022年前11個(gè)月銷(xiāo)售情況，截止11月底融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額共計(jì)1611億元。

看著好像不少，但你要知道2021年1-11月融創(chuàng)的合同銷(xiāo)售額為5495.4億元，換言之，今年的銷(xiāo)售額比去年同期少了3884.4億元，同比下滑70.68%，哪怕是在新冠最嚴(yán)重的2020年融創(chuàng)前11個(gè)月也賣(mài)出了5204億元的房子。

這么算來(lái)融創(chuàng)兩年少賣(mài)了7477.4億元，融創(chuàng)的凈利率在15%左右，7477.4億元的銷(xiāo)售額意味著1000多億元的凈利潤(rùn)，出售資產(chǎn)獲得的收益在銷(xiāo)售不利減少的凈利潤(rùn)面前根本不值一提，況且資產(chǎn)總有賣(mài)完的一天，到那時(shí)靠什么還債和“保交樓”呢？

現(xiàn)在你知道為何融創(chuàng)會(huì)暴雷了吧？

如果說(shuō)恒大、融創(chuàng)等房企因三道紅線(xiàn)政策出臺(tái)后資金鏈斷裂是誘因的話(huà)，那么房子賣(mài)不動(dòng)了才是暴雷的關(guān)鍵因素。

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