民營(yíng)房企融資陷入冰點(diǎn)、海外債大幅下降、房企流動(dòng)性資金告急……2022年，房企在融資端遇阻，飽嘗了流動(dòng)性緊張的艱辛。隨著“三支箭”等政策的落地，房企融資也在年末窺見(jiàn)了曙光。

(資料圖)

回顧2022年，房企全年融資量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，海外債尤為明顯。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行4594.0億元，同比下降16.6%；海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%，海外融資渠道基本中斷。

隨著“金融支持房地產(chǎn)16條”“三支箭”的落地，2023年房企融資有望迎來(lái)改善。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，當(dāng)前，民企發(fā)債融資政策寬松，增信擔(dān)保工具也擴(kuò)展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用債發(fā)行行列中來(lái)，融資小高峰將延續(xù)到2023年。

今年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行僅176.1億元，同比大幅下降93.4%。圖/IC photo

今年房企單月融資量先降后增

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從歷年100家典型房企的融資總量來(lái)看，2022年融資規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來(lái)首次跌落1萬(wàn)億元以下。

從單月融資情況來(lái)看，今年1-8月房企的單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度較高，同比下降幅度均超50%。隨著11月諸多融資利好政策出臺(tái)，年末房企融資同比下滑已有所控制。12月前20天的融資規(guī)模達(dá)到了547億元，已超過(guò)了11月，但從規(guī)模的絕對(duì)量來(lái)看，依然處于歷史較低位置。

根據(jù)克而瑞研究中心對(duì)100家典型房企融資結(jié)構(gòu)的分析，今年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到70%，相較于2021年的49%提升了21個(gè)百分點(diǎn)。但是，從融資量來(lái)看，今年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降16%至5441億元；同時(shí)，其他融資方式的規(guī)模下降更為明顯，資產(chǎn)證券化同比下滑66%至1047億元，境外債權(quán)融資同比下降70%至1060億元。

值得注意的是，自“三道紅線”出臺(tái)后，永續(xù)債也納入了負(fù)債監(jiān)管，房企發(fā)行永續(xù)債熱情消退，永續(xù)債發(fā)行占比持續(xù)下降，2022年更是沒(méi)有新發(fā)行。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從信用債的發(fā)行主體來(lái)看，央企、國(guó)企成為絕對(duì)發(fā)行主力，發(fā)行額占比達(dá)82.8%，較2021年上升9.2個(gè)百分點(diǎn)；而民企的發(fā)行占比下降9.2個(gè)百分點(diǎn)。

從平均融資利率來(lái)看，信用債為3.44%，較上年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)，主要為年內(nèi)基準(zhǔn)利率下調(diào)、信用等級(jí)較高的央企、國(guó)企發(fā)行占比大幅上升所致；海外債為5.11%，較上年下降1.72個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)明年償債高峰持續(xù)，融資環(huán)境將迎來(lái)改善

臨近年末，房企融資政策持續(xù)回暖，“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布，“三支箭”陸續(xù)落地，從信貸、發(fā)債、股權(quán)三大方面合力支持改善房企融資面。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，共計(jì)額度超4.8萬(wàn)億元資金涌入房企；同時(shí)，民營(yíng)房企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式債券發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。

克而瑞研究中心方面表示，展望2023年，房企供給側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央企、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著受益。

但是，2023年，房企仍然面臨著大規(guī)模的償債高峰?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，房企到期債券總規(guī)模將達(dá)到5575億元，同比增長(zhǎng)5.3%，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。在5575億元的到期債券中，有4081億元屬于民營(yíng)房企，占比達(dá)到73%。

從債務(wù)到期情況來(lái)看，據(jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元，共計(jì)424只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元，共計(jì)210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

“雖然未來(lái)房企的融資環(huán)境將會(huì)得到逐步改善，但是由于較多民營(yíng)房企已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約，同時(shí)還有更多的企業(yè)陷入了流動(dòng)性困難，對(duì)于這些企業(yè)而言，政策的傳導(dǎo)仍然需要一定的時(shí)間。因此部分企業(yè)在這波償債潮中仍有一定的償債壓力，還是有可能曝出違約事件，仍然需要警惕?！笨硕鹧芯恐行姆矫嫒缡钦f(shuō)。

中信證券首席FICC分析師明明分析稱：“從債券融資角度看，2022年以來(lái)，地產(chǎn)境內(nèi)債與美元債同比降幅明顯。對(duì)于境內(nèi)債券，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著‘第二支箭’政策的推行和市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房企凈融資規(guī)模將持續(xù)改善；對(duì)于美元債，短期內(nèi)地產(chǎn)美元債的凈融資仍難言樂(lè)觀，一級(jí)市場(chǎng)的回暖需等待美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的轉(zhuǎn)向和行業(yè)基本面的切實(shí)修復(fù)?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì)?柳寶慶

關(guān)鍵詞： 2022年房企融資保內(nèi)棄外 海外債發(fā)行同比降九成