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出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊

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作者 | 陳文莉

編輯 |王婷婷

出險房企債務(wù)重組方案，或?qū)⒃?月迎來密集出爐。

3月10日晚間，旭輝控股公布境外債務(wù)重組方案的初步指示性關(guān)鍵條款，包括：不削減本金、部分債權(quán)可債轉(zhuǎn)股、債務(wù)延長期不超過7年、“實物 現(xiàn)金”付息、同意費，以及仍在制定階段的增信。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊注意到，在旭輝重組方案之前，富力地產(chǎn)、華夏幸福、綠地控股等多家房企的境內(nèi)外債務(wù)成功整體展期。同時，據(jù)傳言，恒大、融創(chuàng)、正榮、奧園、龍光、中梁等6家房企的重組方案也有望在本月出爐。

綜合各方消息，多家房企流出的債務(wù)重組方案均集中在債務(wù)集體展期、債轉(zhuǎn)股、增信措施等方面，不過在細節(jié)上有著些許不同。不得不說，重組方案本身也是一場誠意大比拼。

債務(wù)展期3-12年，“誠意”差距明顯

3月7日，融創(chuàng)中國境外債重組方案流出。融創(chuàng)提到或?qū)⑼ㄟ^發(fā)行新的美元票據(jù)來置換現(xiàn)有的票據(jù)，展期期限為2-9年。方案中是否設(shè)置了“同意費”“物業(yè)增信”等償付保障性條款，就要等3月底揭曉了。

不過，融創(chuàng)境內(nèi)債重組方案或許給出了一些參考。10筆共160億元的境內(nèi)債加權(quán)平均展期期限3.51年。融創(chuàng)給出的“誠意”是，以重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)、廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴 A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收益權(quán)作為展期償付保障，并設(shè)計了現(xiàn)金支付 小額兌付的機制。

中國恒大1月提供的境外債務(wù)重組方案之一是分期償還本金，最長12年還清所有債務(wù)，通過“以舊換新”對債券展期，所有新發(fā)債券票面利率最低在2%左右。

富力地產(chǎn)（02777.HK）8筆境內(nèi)債、合計135億元加權(quán)平均展期期限3年以上；10只美元票據(jù)整體展期3-4年，合計49.43億美元，成為國內(nèi)首家境內(nèi)外債券全部整體展期的房企。富力境內(nèi)債重組雖未披露增信措施，但境外重組曾以英國及馬來西亞等地項目提供增信。

作為早批出險的房企，華夏幸福（600340.SH）的重組方案可謂是細致。2192億元負債中，賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元；出售資產(chǎn)帶走金融債務(wù)約500億元；優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償約352億元；現(xiàn)金兌付約570億元金融債務(wù)；以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償；剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接。

同時，華夏幸福將原境外美元債券注銷，新債券存續(xù)期限8年，年息2.5%。并向同意展期的美元債券持有人支付本金金額的1%（即4033.45萬美元）。

龍光集團（03380.HK）223.6億元境內(nèi)債務(wù)則成功展期36-48個月，增信措施是提供大灣區(qū)重點城市交通便利區(qū)位住宅項目，以及西南省會城市核心樞紐住宅項目各55%股權(quán)質(zhì)押。

花樣年（01777.HK）給出的境外債方案是展期2-6.5年，新票據(jù)的現(xiàn)金利率介于5.0%-8.0%，且境內(nèi)項目出售所得款項凈額的40%用于新票據(jù)的現(xiàn)金清繳。同時，創(chuàng)始人曾寶寶以個人名義為花樣年注入約1500萬美元。另，花樣年會以現(xiàn)金支付債權(quán)人0.1%債務(wù)本金作為同意費。

此外，中國奧園（03883.HK）已經(jīng)與部分主要境外債權(quán)人達成中期債務(wù)靜止協(xié)議，在協(xié)議生效的15日內(nèi)，支付債權(quán)人境外債務(wù)本金的0.25%作為早期同意費，1個月內(nèi)支付相同金額的0.5%作為一般同意費。傳言奧園對普通債權(quán)的本金打折，展期約3-5年。

債轉(zhuǎn)股成重組標配，控制權(quán)是“底線”

恒大、融創(chuàng)、花樣年、華夏幸福、中梁等多家房企在“以舊換新”等重組方案的基礎(chǔ)上，均提供了“債轉(zhuǎn)股”的選項，但也在轉(zhuǎn)股比例上進行了限制，以確保原有股東的控制權(quán)。

比如，恒大在為境外債權(quán)人提供的兩種重組方案之一，便是通過新發(fā)行可轉(zhuǎn)債等混合型證券，將部分債務(wù)轉(zhuǎn)為中國恒大Ｈ股、恒大汽車和恒大物業(yè)的股份。

不過，傳言恒大與境外債權(quán)人并未談妥，后者希望將部分債務(wù)轉(zhuǎn)為恒大所持有的恒大汽車及恒大物業(yè)全部股權(quán)，這是恒大方面所不愿意讓步的。

如此一來，恒大便只能在3月20日的清盤呈請聆訊前做出一定的妥協(xié)，或者是直面清盤。

融創(chuàng)中國的境外債重組方案中也給出了“債轉(zhuǎn)股”的選擇，債權(quán)人可將美元債按照一定的比例轉(zhuǎn)換成融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務(wù)的股份。但是，大前提是，保證重組后孫宏斌至少持有30%股權(quán)，仍為公司第一大股東及實控人。

花樣年的“轉(zhuǎn)股底線”與融創(chuàng)相似。13億美元的負債可股權(quán)化，但在重組后，曾寶寶仍要是花樣年年最大控股股東。不過，目前花樣年控股的股價僅0.2港元/股，其歷史股價最高不足2港元/股，且成交量較低。

中梁控股則直接在轉(zhuǎn)股比例上進行了限制。據(jù)悉，新可換股票據(jù)將不超過總債務(wù)的20%。

華夏幸福于2022年8月也推出了“債轉(zhuǎn)股”的補充方案，同樣在轉(zhuǎn)股比例上進行了設(shè)置。方案顯示，債權(quán)人將以不超過億元債權(quán)換取平臺不超過49%的股權(quán)或收益權(quán)。

另據(jù)3月1日消息，奧園也在考慮“債轉(zhuǎn)股”的可行性。

對此，標普表示，債轉(zhuǎn)股有助于促進債務(wù)重組，或許有越來越多的違約開發(fā)商考慮將債轉(zhuǎn)股作為延長或重組債務(wù)計劃的一部分。

不過，債務(wù)問題能否徹底解決，關(guān)鍵仍在于“刮骨療毒”后，房企們能否徹底擺脫“三高”的傳統(tǒng)開發(fā)模式。否則，信心崩塌仍是早晚的事。

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