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核心觀點(diǎn)：

本周政策情況：LPR 下調(diào)打開利率下行空間，多地發(fā)布城市更新細(xì)則。

本周央行下調(diào)5 年期以上LPR 至4.2%（下調(diào)10bp），6 月首套、二套房貸利率分別為4.00%、4.91%，均較上月持平，本次下調(diào)將進(jìn)一步打開未來房貸利率下調(diào)空間。地方層面，本周臨沂高品質(zhì)住宅限價(jià)放松，北京、廣州等多個(gè)高能級城市發(fā)布有關(guān)城市更新文件，響應(yīng)中央“支持超大特大城市城中村改造”的表態(tài)。

本周基本面情況：推盤邊際下行，成交熱度仍未修復(fù)。本周57 城新房環(huán)比下降5.9%，同比（剔除端午節(jié)日均）下降32.0%，13 城二手房環(huán)比下降5.2%，同比（剔除端午節(jié)日均）上升6.0%，成交熱度仍未修復(fù)，或與端午假期臨近影響成交節(jié)奏有關(guān)，端午節(jié)新房成交同比增長9%，往年年中成交會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性高峰，期待下周成交表現(xiàn)。推盤方面，11 城單周商品房推盤面積環(huán)比下降2.6%，同比下降17.7%，批售比（MA3）為1.04，環(huán)比上升0.02，去化周期邊際上行至22.73 個(gè)月，本周市場景氣度邊際下行。

本周土地情況：核心供給放量，帶動(dòng)出讓金規(guī)模回升。本周北京、廣州分別進(jìn)行2023 年第一批、第二批土拍，帶動(dòng)商住土地成交面積環(huán)比上升16.4%，出讓金環(huán)比上升114.5%，溢價(jià)率為7.3%，環(huán)比上升0.5pct。

23 年前25 周商住土地累計(jì)成交面積同比下降17.2%，出讓金同比下降11.2%，其中一線、二線、三四線分別同比下降26.2%、1.1%、14.9%。

開發(fā)板塊觀點(diǎn)：端午節(jié)奏影響月末沖量，LPR 下調(diào)期待后續(xù)政策。6 月前22 天59 城新房成交規(guī)模同比22 年同期下降25%，降幅環(huán)比上周擴(kuò)大近15pct，樣本城市住宅推盤規(guī)模同比下降17%，供需兩端景氣度均加速下行，考慮到22 年6 月下旬高基數(shù)影響，未來一段時(shí)間基本面仍將承壓。本周央行下調(diào)5 年期以上LPR 至4.2%，居民購房成本進(jìn)一步降低，或一定程度上促進(jìn)成交。但當(dāng)前購房者的觀望情緒更多來自于政策真空期及經(jīng)濟(jì)收入預(yù)期下行，而供給端也將面臨因過去兩年土地出讓規(guī)模下降帶來的供給及結(jié)構(gòu)壓力，市場供需兩端的穩(wěn)定仍需政策的持續(xù)呵護(hù)，關(guān)注后續(xù)政策表態(tài)、基本面趨勢及龍頭央國企經(jīng)營及估值彈性。

物業(yè)板塊觀點(diǎn)：板塊與大盤同跌，估值創(chuàng)19 年來歷史新低。本周恒生指數(shù)下降5.7%，物業(yè)板塊平均下降5.0%，其中龍頭央國企下降7.8%，龍頭未違約民企下降15.3%，龍頭違約民企下降8.5%，物業(yè)板塊整體動(dòng)態(tài)PE9.5x，處于20 年以來0.0%分位。

風(fēng)險(xiǎn)提示?；久娌患邦A(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期等；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動(dòng)等。

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