文/龐無(wú)忌

8月降息如期而至，但出乎市場(chǎng)意料，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)未做調(diào)整。

8月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新1年期LPR為3.45%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，維持不變。LPR再現(xiàn)“非對(duì)稱”降息。

(相關(guān)資料圖)

5年期以上LPR是房貸利率之“錨”。房貸利率就是在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。

5年期以上LPR不調(diào)整，是否意味著房貸的降息預(yù)期落空？在官方強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求的當(dāng)下，為何8月房貸利率之“錨”未做進(jìn)一步調(diào)整？

綜合梳理多位專家觀點(diǎn)，8月份5年期以上LPR維持不變的背后有三大因素：

其一，這是為存量房貸利率下調(diào)預(yù)留空間。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，存量按揭利率調(diào)整已“箭在弦上”，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變，料為其預(yù)留空間。

央行近期已明確提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

溫彬認(rèn)為，在當(dāng)前居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變、新發(fā)放住房貸款利率已實(shí)現(xiàn)大幅下調(diào)但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用，且能夠通過(guò)降低貸款置換行為，減少空轉(zhuǎn)套利風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

今年以來(lái)，新增和存量房貸利率利差加大。根據(jù)央行報(bào)告，截至6月末，全部343個(gè)城市(地級(jí)及以上)中，100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中部分城市甚至高達(dá)6%以上，新舊利率差最高達(dá)到約2.4個(gè)百分點(diǎn)。

溫彬認(rèn)為，在當(dāng)前新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續(xù)承壓的環(huán)境下，為保持銀行合理利潤(rùn)水平，5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，5年期以上LPR下調(diào)預(yù)期落空或預(yù)示著目前在統(tǒng)籌增量、存量房貸利率的定價(jià)關(guān)系。當(dāng)前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調(diào)的預(yù)期逐步提升，但還未有相關(guān)細(xì)則出臺(tái)。

其二，當(dāng)下單靠下調(diào)房貸利率并不能根本有效地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，目前，單純使用下調(diào)房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性、結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性問(wèn)題的疊加。

他認(rèn)為，只要各地能按照自身實(shí)際情況，有步驟、有差別地調(diào)整優(yōu)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，有效貫徹因城施策、一城一策、一區(qū)一策，用足用好政策工具箱，跟進(jìn)中央政府政策推出相關(guān)配套措施并確保落地生效，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)復(fù)蘇和長(zhǎng)期健康可持續(xù)發(fā)展依然可以實(shí)現(xiàn)。

此外，他指出，房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制和存量房貸調(diào)整機(jī)制，已經(jīng)可以更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動(dòng)下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。

中指研究院的研究認(rèn)為，今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)一定修復(fù)，但并未改變房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來(lái)重點(diǎn)城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進(jìn)一步下降，購(gòu)房者觀望情緒重。綜合來(lái)看，降息有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，一定程度上修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，但對(duì)購(gòu)房需求的帶動(dòng)作用有限，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，或許才能促進(jìn)樓市預(yù)期實(shí)質(zhì)修復(fù)。

其三，5年期以上LPR不下調(diào)≠房貸不會(huì)再降息。

當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來(lái)最低水平。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長(zhǎng)期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的七折，即最低3.43%)。整體來(lái)看，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，LPR下調(diào)空間或已不大。

但需要注意，這并不意味著房貸利率降息預(yù)期落空。中指研究院認(rèn)為，未來(lái)或許更多房?jī)r(jià)調(diào)整壓力大的城市通過(guò)下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來(lái)降低房貸利率，降低購(gòu)房成本。例如：近期廈門出臺(tái)住房貸款利率優(yōu)化政策，8月17日起廈門二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80BP調(diào)整為L(zhǎng)PR+60BP。另外，存量房貸利率下調(diào)進(jìn)程有望加快，從而釋放居民消費(fèi)潛力。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，8月百城平均首、二套房貸利率均與上月基本持平，首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%；8月銀行平均放款周期較上月縮短，放款速度為2019年以來(lái)最快。8月15日以后部分城市調(diào)整房貸利率，預(yù)計(jì)9月平均房貸利率將下行。

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