房地產調控政策持續(xù)，樓市進入調整期，房企拿地日趨謹慎，相比去年，不少地方政府依賴的賣地收入今年預計增速坐上了“過山車”。

第一財經記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年全國至少有22個省(自治區(qū)、直轄市)下調了政府性基金收入增速，其中16個省份預計今年政府性基金收入為負增長。比如四川去年政府性基金收入為增長43.8%，今年則預計下滑約39%。

政府性基金收入中90%以上來自于國有土地使用權出讓收入，即俗稱地方政府賣地收入，絕大多數省份下調政府性基金收入的主要原因，正是考慮到國家對房地產市場調控趨緊政策的影響，土地出讓市場行情具有不確定性，預計賣地收入下降。

不看好樓市，多省份大幅下調賣地收入預期增速

2018年地方政府的政府性基金收入約7.14萬億元，創(chuàng)歷史新高，這主要是地方賣地收入創(chuàng)新高。2018年地方賣地收入6.51萬億元，同比增長25%，占政府性基金收入比重為91%。

但今年地方賣地收入高增長將難以維持。

第一財經記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國31個省份中至少有22個省份下調了政府性基金收入增速，從這些下調政府性基金收入預期的22個省份預算報告來看，絕大多數省份下調政府性基金收入主要原因是考慮到國家對房地產市場調控趨緊政策的影響，土地出讓市場行情具有不確定性，預計賣地收入下降。

根據各省份的預算報告，與去年當地的地方政府性基金收入實際增速相比，今年22個省市預計收入增速大幅下滑。

比如，江西去年政府性基金收入增長52.2%，今年預計下滑約31.5%;山東去年增長59.2%，今年預計下滑12.5%;湖南去年增長73.7%，今年預計增長5.2%;云南去年增長75.9%，今年預計增長10.9%;浙江去年增長32.7%，今年預計下滑20.9%;河南去年增長52.5%，今年預計下滑4.9%。

由于大幅下調收入預期，16個省份2019年預計政府性基金收入同比呈現(xiàn)負增長，比如四川預計今年收入同比下降約39%，重慶同比下降33%，江西同比下降31%，青海同比下降約24%，浙江同比下降約21%，山東同比下降約13%，江蘇同比下降約11%。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文告訴第一財經記者，多數地方下調土地出讓收入預期符合當前實際情況和財政穩(wěn)健原則。為落實房住不炒，樓市調控力度較大，全國總體來看房價比較穩(wěn)定，二手房價有所降低，房地產商拿地更加謹慎，土地流拍現(xiàn)象越來越多，在這種情況下政府賣地收入肯定下滑。

今年1月不少城市賣地收入減少

與不少地方預期相印證，今年1月份一二線城市賣地收入明顯減少。

根據中原地產研究中心統(tǒng)計數據，2019年1月，40個一二線城市賣地2525.9億元，與2018年同期相比下調了15.4%，環(huán)比下調幅度達到了32.4%。

政府預計賣地收入下滑，跟房企今年拿地更加謹慎有關。其實去年下半年土地市場已經開始降溫，去年一二線城市合計住宅土地流標高達382宗，是最近6年來的最高紀錄，同比上漲167%。三四線城市土地流拍數量也居于高位(1203宗地)。

中原地產首席分析師張大偉稱，樓市逐漸進入調整期，導致房地產企業(yè)拿地意愿不強烈。信托等資金監(jiān)管嚴格，導致房地產企業(yè)對總價較高的地塊相對謹慎。隨著近些年樓市嚴格調控，房企再拿地資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質地塊的積極性降低。

“整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降溫，搶地積極性降低，土地市場的溢價率有所下降，以北京為例，大量的共有產權和限競房明顯調低了房企拿地積極性。”張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴第一財經記者分析，在宏觀經濟下行和房地產市場下行壓力下，土地市場流拍現(xiàn)象越來越多，土地價格相對受到抑制，多數省份據此下調了賣地收入增速。今年上半年土地市場仍將持續(xù)降溫，下半年形勢或有好轉。

爭取發(fā)債來緩解財政壓力

“今年地方大幅下調政府性基金收入預期，反映了地方政府不看好今年的土地市場。為了彌補收入下降帶來的財力缺口，地方政府會更加依賴發(fā)行專項債券來籌資，而中央已經明確今年將大幅增加專項債規(guī)模。”國家行政學院馮俏彬教授告訴第一財經。

馮俏彬認為，在近些年經濟下行和大規(guī)模減稅降費背景下，地方財政收支矛盾比較突出，而地方政府賣地收入在平衡財政收支方面起到關鍵性作用。而今年多數省份預計賣地收入大幅下滑，為了緩解這一財力缺口，地方政府將比之前更加依賴發(fā)行地方政府專項債券來緩解收支壓力。

地方政府發(fā)行專項債券收入列入政府性基金收入。去年經全國人大批準新增了1.35萬億元專項債券分配給各省份，去年12月的中央經濟工作會議也明確將較大幅度地增加專項債券規(guī)模，具體額度將在全國兩會上揭曉。

不少券商預計，2019年這一額度將突破2萬億元。比如海通證券就預計2019年地方政府新增專項債券規(guī)模在2.15萬億~2.35萬億元。

去年底，國務院已經提前下達了2019年新增地方政府債券1.39萬億元，其中新增專項債券8100億元。各省份在收到相應的發(fā)債額度后，已經在今年1月啟動了發(fā)債工作，24個省份累計發(fā)行了約4180億元地方政府債券，籌資用于重大工程、民生保障等基礎設施建設。

不過相比于發(fā)債籌資金額來說，政府性基金收入增速盡管有所下滑，依然是地方財力主力軍，從去年全國情況來，地方政府性基金收入占地方一般公共預算收入比重高達73%。盡管今年不少地方下調收入預期，但是從各地收入規(guī)模來看，地方賣地收入還將維持在高位。

從2019年各地預計的政府性基金收入規(guī)模來說，江蘇以7330億元居首，浙江以6912億元緊隨其后，廣東預計收入約5887億元位列第三，山東預計收入達5249億元排第四。

施正文表示，今年多數省份賣地收入下滑，事實上也有利于大規(guī)模降費，因為地方政府收入中賣地收入占比較大，這部分收入減少，地價會相應降低，傳導到房價也會相應下滑，降低老百姓購房成本。

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