觀點(diǎn)網(wǎng) 上半年，是正榮服務(wù)“新舊交接”的時(shí)期。

該公司于6月對(duì)外公告，控股股東歐宗榮將持有的正榮服務(wù)股份44.43%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給兒子歐國(guó)偉和歐國(guó)強(qiáng)。

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那么，這一時(shí)期正榮服務(wù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？

8月25日，正榮服務(wù)發(fā)布2023年上半年未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2023年6月30日，公司實(shí)現(xiàn)收入6.07億元，與去年同期持平；溢利為1541萬(wàn)元，而2022年同期溢利約923萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)66.96%；母公司擁有人應(yīng)占報(bào)告期內(nèi)溢利為1545萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約85%。

期內(nèi)毛利表現(xiàn)則欠佳，錄得1.57億元，較去年同期減少約18.9%；毛利率從去年同期31.9%降至25.8%。

拓展失速

根據(jù)公告，期內(nèi)正榮服務(wù)收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)四大業(yè)務(wù)。

細(xì)分來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)仍是正榮服務(wù)最大收入來(lái)源。

報(bào)告期內(nèi)，該公司物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)到約4.03億元，占總收入的66.5%，相較于上年同期約3.55億元同比增長(zhǎng)約13.7%。

有關(guān)收入增長(zhǎng)得益于在管建筑面積增長(zhǎng)，正榮服務(wù)稱由于與正榮地產(chǎn)持續(xù)合作及致力于擴(kuò)大第三方客戶基礎(chǔ)所致。

但從外拓來(lái)看，上半年正榮服務(wù)的表現(xiàn)略顯遜色。

于報(bào)告期內(nèi)，正榮服務(wù)在管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量擴(kuò)展到378個(gè)，在管總建筑面積8071.4萬(wàn)平米，較上年末凈增加58.6萬(wàn)平米；合約項(xiàng)目數(shù)量為467個(gè)，合約建筑面積約1.1億平米，較上年末凈增加約50.4萬(wàn)平米。

從區(qū)域來(lái)看，正榮服務(wù)在管面積地理分布已擴(kuò)展至中國(guó)55座城市，其中長(zhǎng)三角洲地區(qū)占物業(yè)管理服務(wù)的收入的半壁江山，在管面積2647.8萬(wàn)平米，收入約2.3億元占比達(dá)到56.9%，這也與關(guān)聯(lián)公司正榮地產(chǎn)的布局范圍相一致。

上半年，正榮服務(wù)獲取了蘇州軌交11號(hào)線、福州新藥創(chuàng)制中心、鄂州航空物流產(chǎn)業(yè)園、九龍港廣場(chǎng)、九利廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)商辦、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目。

非業(yè)主增值服務(wù)的收入則大幅減少，期內(nèi)為4170萬(wàn)元，占整體收入約6.9%，相較于上年同期約1.04億元同比減少約60.1%，這主要由于協(xié)銷服務(wù)及額外定制服務(wù)等服務(wù)的需求量大幅下降所致。

其中，正榮服務(wù)協(xié)銷服務(wù)錄得收入從上年同期的5122.7萬(wàn)元下滑至2405.7萬(wàn)元；額外定制服務(wù)及商品銷售收入從上年同期3702.9萬(wàn)元下滑至1321.5萬(wàn)元。

另外，社區(qū)增值服務(wù)收入則有一定增長(zhǎng)，上半年收入約9670萬(wàn)元，占整體收入的15.9%，相較于上年同期約8400萬(wàn)元同比增長(zhǎng)約15.1%；來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)收入的增長(zhǎng)主要由于服務(wù)用戶數(shù)量增長(zhǎng)以及提供的多樣化家居生活產(chǎn)品增加所致。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入約6470萬(wàn)元，占整體收入的10.7%，相較于上年同期約6250萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約3.5%。

于6月30日，正榮服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)33個(gè)，在管總建筑面積達(dá)約170萬(wàn)平方米，期內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在管項(xiàng)目位于福州、長(zhǎng)沙、莆田、常州、泰興及西安等。

毛利承壓

正榮服務(wù)的毛利及毛利率在期內(nèi)表現(xiàn)則相對(duì)遜色。

期內(nèi)，正榮服務(wù)的毛利約為1.57億元，較2022年同期約1.93億元下降約18.9%；毛利率為25.8%，較2022年同期31.9%有所下降。

增值服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)物業(yè)企業(yè)而言并不穩(wěn)定，期內(nèi)正榮服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)下降37.4百分點(diǎn)至30.3%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率則下降9.7個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。

相較之下，物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的毛利率則相對(duì)穩(wěn)定，物業(yè)管理服務(wù)上半年的毛利率為22.9%，下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)毛利率50.5%，下降3個(gè)百分點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，應(yīng)收款規(guī)模是物業(yè)公司受關(guān)注的一個(gè)指標(biāo)，一般而言，在管面積增加也會(huì)令這一指標(biāo)提升。

貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)主要來(lái)自向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)收入及非業(yè)主增值服務(wù)，截至2023年6月30日，正榮服務(wù)于報(bào)告期末基于繳款通知日期及扣除虧損撥備后的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)為3.87億元，去年底約2.83億元，有一定增長(zhǎng)。其中，絕大部分為一年內(nèi)賬齡，這一數(shù)額約為3.28億元。

與地產(chǎn)公司相比，物業(yè)公司的現(xiàn)金負(fù)債表現(xiàn)尚佳，截至期末，正榮服務(wù)現(xiàn)金及銀行結(jié)余為6.81億元，借款為9220萬(wàn)元，須于一年內(nèi)償還的計(jì)息及其他借款8020萬(wàn)元，一年后償還的借款1200萬(wàn)元，并無(wú)任何未償還貸款資金、銀行透支及負(fù)債或其他類似債務(wù)、債權(quán)、按揭、抵押或貸款。

值得關(guān)注的是，截至2023年6月30日，正榮服務(wù)金額為1808.7萬(wàn)元的銀行借款是以附屬公司江蘇省蘇鐵物業(yè)管理有限責(zé)任公司的70%股權(quán)作質(zhì)押。

對(duì)正榮服務(wù)而言，需要面對(duì)的除了市場(chǎng)挑戰(zhàn)，還有管理層變動(dòng)的壓力。

伴隨著新舊交接，正榮服務(wù)的一些高管也選擇辭去職務(wù)。其中，林曉彤因到退休年齡，辭任公司執(zhí)行董事、行政總裁、薪酬委員會(huì)成員及于上市規(guī)則項(xiàng)下的授權(quán)代表，由鄧歷接任。

資料顯示，鄧歷擁有逾21年公司營(yíng)運(yùn)管理及綜合管理等相關(guān)事宜方面經(jīng)驗(yàn)，于2020年6月加入正榮地產(chǎn)，并于正榮地產(chǎn)附屬公司擔(dān)任多個(gè)高級(jí)管理職位。2020年6月-2023年2月，鄧歷曾任正榮地產(chǎn)蘇滬區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理及總經(jīng)理。2023年3月-2023年6月，鄧歷任正榮地產(chǎn)總裁助理，分管服務(wù)品質(zhì)。

康宏為追求其他個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，辭任正榮服務(wù)執(zhí)行董事，這一職務(wù)由王威接任。

王威于2016年3月加入正榮商業(yè)，并擔(dān)任總經(jīng)理一職；自2021年6月30日起，正榮商業(yè)已為正榮服務(wù)的非全資附屬公司，王威同時(shí)升任為正榮服務(wù)總裁助理。

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