房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)后，每家企業(yè)都在通過(guò)自己的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

如今的市場(chǎng)，頭部效應(yīng)明顯，碧桂園、萬(wàn)科、恒 大已拉開(kāi)后方第二陣營(yíng)一個(gè)身位，來(lái)到五千億的山頭;而第二陣營(yíng)則以千億為規(guī)模分水嶺，其中包括融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等知名房企。

今年1月，福晟國(guó)際正式完成借殼上市，收購(gòu)標(biāo)的為佑威國(guó)際，當(dāng)日股價(jià)報(bào)收1.48港元，上漲7.25%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年，福晟地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售收入418億元，是中國(guó)房地產(chǎn)45強(qiáng)。

不過(guò)鮮為人知的是，福晟還有其他多個(gè)板塊。與其他開(kāi)發(fā)商一樣，多元化是今年的關(guān)鍵詞，加強(qiáng)各個(gè)板塊之間的協(xié)同發(fā)展，是他們探索并嘗試突圍的方式之一。

福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁吳洋告訴第一財(cái)經(jīng)記者，只有每個(gè)業(yè)務(wù)板塊都有比較均衡的發(fā)展，才能保證在任何一個(gè)周期，都有穩(wěn)定的進(jìn)步。

建筑、地產(chǎn)平分秋色

地產(chǎn)板塊和建筑板塊雙線并行始終是福晟擴(kuò)張規(guī)模的商業(yè)邏輯。按照規(guī)劃，福晟在2016~2025年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)1.68萬(wàn)億的銷(xiāo)售目標(biāo)，其中地產(chǎn)板塊8800億、建筑板塊8000億。2018年，福晟計(jì)劃實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)600億、建筑500億。

可以看到的是，地產(chǎn)與建筑兩個(gè)板塊的業(yè)績(jī)目標(biāo)幾乎對(duì)等——作為唯 一一家把建筑業(yè)作為核心業(yè)務(wù)并爆發(fā)增長(zhǎng)的房企，這正是福晟戰(zhàn)略的特殊之處，自2006年福晟收購(gòu)六建之后，雙翼發(fā)展戰(zhàn)略始終是福晟的工作重心。

當(dāng)年，被福晟收購(gòu)70%股權(quán)的六建集團(tuán)已成立68年，因此不乏比福晟布局更多區(qū)域，比如鄭州就是六建早于福晟進(jìn)入的一個(gè)城市，包括給政府做BT工程，更多的是做土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)等。收購(gòu)之后，由于建筑板塊的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，目前福晟在鄭州有近2萬(wàn)畝土地儲(chǔ)備。

既然規(guī)模能與“財(cái)大氣粗”的地產(chǎn)板塊相提并論，福晟在建筑業(yè)務(wù)上的野心自然也不言而喻。福晟集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼福建六建集團(tuán)董事長(zhǎng)林棟表示，2018年的收入目標(biāo)是500億，進(jìn)入中國(guó)承包商20強(qiáng)。

如此自信來(lái)源于其建筑板塊喊出“由承建商向服務(wù)商過(guò)渡”的口號(hào)，林棟表示，六建集團(tuán)由原來(lái)的房屋建筑工程向市政工程、交通工程轉(zhuǎn)變。目前，房屋建筑比例占80%左右，計(jì)劃到2025年這一比例不超過(guò)50%，市政公路、交通工程兩項(xiàng)達(dá)到50%以上。

通過(guò)這樣的建筑合力，福晟可以打通自己的產(chǎn)業(yè)鏈條，提高周轉(zhuǎn)速度。比如在其拿到地之后，第二天六建就可以進(jìn)場(chǎng)，不存在招投標(biāo)等一系列環(huán)節(jié)——而這一點(diǎn)，陽(yáng)光城、碧桂園等企業(yè)也看到了優(yōu)勢(shì)，正在悄然布局。

“作為行業(yè)周期的互補(bǔ)，六建的現(xiàn)金回款比地產(chǎn)銷(xiāo)售更慢，行業(yè)周期的影響比地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)推遲一年到一年半。”林棟說(shuō)道。

這樣的對(duì)沖和互補(bǔ)效果，福晟的建筑跟地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，福晟建筑板塊2017年?duì)I業(yè)額為370億元，是中國(guó)建筑業(yè)22強(qiáng)，而其地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售收入為418億元。

事實(shí)上，由于建筑業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)周期互補(bǔ)，兩者增長(zhǎng)的波峰、波谷可以逐漸撫平，對(duì)整個(gè)集團(tuán)的現(xiàn)金流、穩(wěn)健發(fā)展都起到了一定的促進(jìn)作用。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，除了在鄭州的2萬(wàn)畝土地儲(chǔ)備，目前福晟的土地儲(chǔ)備總建筑面積約5500萬(wàn)平方米，新增總貨值約8100億元。其中，在深圳，福晟擁有土地儲(chǔ)備貨值超過(guò)3000億元。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售面積或?qū)⒂|碰天花板，未來(lái)在增量住宅的競(jìng)爭(zhēng)將面臨瓶頸，因此在存量商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了機(jī)會(huì)。易居(博客)智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)可以有良好的持續(xù)現(xiàn)金流，未來(lái)住宅銷(xiāo)售見(jiàn)頂以后，商業(yè)地產(chǎn)將成為各個(gè)開(kāi)發(fā)商追求的熱點(diǎn)。

福晟內(nèi)部的“二八戰(zhàn)略”則與上述邏輯一脈相承，即商業(yè)與住宅比為2∶8。福晟商業(yè)明確了新的戰(zhàn)略定位：聚焦“投 資端”和“運(yùn)營(yíng)端”，以商務(wù)智慧體Officetree運(yùn)營(yíng)體系，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元渠道退出。

“Officetree是一個(gè)為企業(yè)提供資源共享、合作發(fā)展、品牌展示的平臺(tái)，旨在讓企業(yè)在相互交流、資源共享過(guò)程中探索商務(wù)合作的可能。”吳洋向第一財(cái)經(jīng)記者表示，他們希望把各種生活場(chǎng)景有效地裝進(jìn)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓作為福晟商業(yè)占比最大的業(yè)務(wù)模塊，經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，其自持物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商務(wù)租戶有300余家。

戴德梁行一份報(bào)告指出，商辦物業(yè)大資管時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，通過(guò)有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理來(lái)提升物業(yè)價(jià)值，已是大勢(shì)所趨。

“企業(yè)租戶不再滿足于寫(xiě)字樓的空間租賃，對(duì)企業(yè)交流、商務(wù)合作、資源共享的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。白領(lǐng)需求升級(jí)并趨于多元化。以85后為主力的千禧一代，期望在寫(xiě)字樓中獲得人性化體驗(yàn)，需求越來(lái)越多元化。”吳洋說(shuō)道。

事實(shí)上，已經(jīng)有很多房地產(chǎn)商紛紛殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，讓原本已經(jīng)紛爭(zhēng)四起的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)再度加劇。包括融創(chuàng)、萬(wàn)科等房企都在不斷發(fā)力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)布局。

3月5日，福晟于今年首次參與國(guó)內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)評(píng)級(jí)，大公國(guó)際資信評(píng)估公司發(fā)布福建福晟集團(tuán)信用評(píng)級(jí)報(bào)告，評(píng)定為“AA+”，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)界 板塊 業(yè)務(wù)