位于孫河的豪宅懋源璟璽即將入市

臨近年關(guān)，北京房地產(chǎn)項(xiàng)目開始集中入市，從12月13日起，已經(jīng)有9個住宅項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證，其中12月16日當(dāng)天就有6個項(xiàng)目獲批。按照以往的程序，這些項(xiàng)目不久將推向市場。在這些年底前將入市的新盤中，既有數(shù)千萬起步的頂豪別墅懋源璟璽，也有總價(jià)700萬左右的西三環(huán)三居室西城天鑄，更多的則是500萬左右的五環(huán)外樓盤。在不斷增加的限競房供應(yīng)中，購房人如何挑選最適合自己的房子呢?針對于此，業(yè)內(nèi)專家給出了三條建議。

六個住宅項(xiàng)目同天獲批

據(jù)北京市住建委網(wǎng)顯示，僅12月14日一天就審核了11個項(xiàng)目的預(yù)售許可預(yù)告。而正處于預(yù)售許可預(yù)告的共有15個項(xiàng)目，均為12月7日-14日之間獲審核。其中，5個為商辦、文化娛樂等類別的項(xiàng)目、10個為住宅項(xiàng)目。

據(jù)北京青年報(bào)記者粗略計(jì)算，9個住宅項(xiàng)目獲預(yù)售的面積約達(dá)50萬平方米，其中包括少數(shù)的地下倉儲和地下車庫的面積。如此算來，住宅部分至少超過50萬平方米。

在眾多等待入市的新盤中，熱點(diǎn)板塊朝陽孫河有兩個項(xiàng)目在此批預(yù)售許可預(yù)告之列。位于孫河鄉(xiāng)西甸村的懋源璟禧園(推廣案名：懋源璟璽)獲批預(yù)售面積約為7.5萬平方米。另一個項(xiàng)目則為錦繡瑞苑，此次獲預(yù)售面積為2萬平方米。北青報(bào)記者現(xiàn)場了解發(fā)現(xiàn)，懋源璟璽已經(jīng)開放了樣板間，樣板間采用了地上三層、地下三層的布局，打造了北京首個9米高室內(nèi)定制浮雕水景墻，將富有頂級豪宅氣質(zhì)的稀缺水景納入室內(nèi)。

而另一個孫河項(xiàng)目錦繡瑞苑則資料顯示由遠(yuǎn)創(chuàng)中輝房地產(chǎn)開發(fā)，其中中糧占51%股份，旭輝、遠(yuǎn)洋、中駿占有其余49%的股份。今年1月17日，僅經(jīng)過一次舉牌，就被旭輝+中糧聯(lián)合體以33.65億元競得，溢價(jià)率僅為1%。與懋源璟璽不同，該項(xiàng)目為限競房地塊，銷售均價(jià)不超過68924元/平方米。

除了孫河以外，另一個內(nèi)城區(qū)域，西三環(huán)豐臺區(qū)的西局板塊，同樣迎來新盤入市。西城天鑄也在16日取得預(yù)售證的項(xiàng)目名單中。據(jù)北青報(bào)記者探訪了解，西城天鑄同樣是限競房，均價(jià)7.8萬元/平方米，個別戶型售價(jià)在7.6萬元左右，一期推出85平方米兩居和89平方米的三居，以及168-173平方米的四居大平層。相比周邊二手房，西城天鑄售價(jià)較有優(yōu)勢。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，周邊的二手次新小區(qū)保利百合報(bào)價(jià)8.5萬元/平方米、西府大院11.7萬元/平方米、西城原著12.4萬元/平方米，均高于西城天鑄。

限競房向五環(huán)外蔓延

不難看出，年底這波入市新盤中，既有高端頂豪，也有性價(jià)比頗高的限競房。對此，地產(chǎn)營銷人韓樂表示，從最近入市的新盤和土地供應(yīng)上可以看出，土地的稀缺造成限競房進(jìn)入五環(huán)內(nèi)的可能性越來越小。新取證的項(xiàng)目中，除了少數(shù)內(nèi)城項(xiàng)目外，大部分都是五環(huán)外的住宅項(xiàng)目。而在11月和12月成交的十余宗地塊中，也只有兩塊位于四環(huán)到五環(huán)之間，其余地塊位置均在五環(huán)以外。并且限競房向五環(huán)外蔓延的趨勢將越來越明顯，這對于在售位于五環(huán)內(nèi)或五環(huán)沿線的限競房項(xiàng)目來說，無疑構(gòu)成利好。

另外，韓樂也表示，在最近的土地出讓中可以看到，豐臺花鄉(xiāng)白盆窯、昌平北七家，以及大興采育的限競房地塊銷售限價(jià)，相比之前都要有所提高。這也反映出限競房雖后續(xù)地塊不斷涌現(xiàn)，但價(jià)格水平也是逐步上漲的。

那么在這種趨勢下，反觀目前在售的限競房，對比未來新推出的項(xiàng)目，有了一定的價(jià)格優(yōu)勢，性價(jià)比變得突出了，因此給購房者的入市堅(jiān)定了更多的信心。

由此可見，限競房雖然仍在擴(kuò)大供應(yīng)，但優(yōu)質(zhì)的地段和底部的價(jià)格正在逐漸告別市場，這恰恰是購房者應(yīng)當(dāng)引起重視的。

挑選限競房注意三點(diǎn)要素

面對供應(yīng)的增加該如何在同質(zhì)化的限競房中挑選呢?韓樂也針對選擇困難的購房人給出了三條意見：第一是要求限競房戶型具有極致的功能性。限競房產(chǎn)品最大的特性在于戶型的限定，90平方米占70%的規(guī)劃條件約束，決定了必須在有限的戶型面積中實(shí)現(xiàn)極致化的功能性，這是評價(jià)戶型的基礎(chǔ)。

由于五年的限售期，再加上辦理房本的時間，購房者持有這套房至少有8—9年。在此期間，一個家庭要經(jīng)歷人口的變化和不同的人生階段，因此戶型的功能要有充分的擴(kuò)展彈性。

舉個例子：現(xiàn)在市場上限競房90平方米的戶型基本都可以做到三居，但大部分都僅設(shè)有一個衛(wèi)生間，只有少數(shù)的項(xiàng)目做了“雙衛(wèi)”的配置，這細(xì)微的差別就讓功能性有了高下之分。

第二，提升產(chǎn)品的舒適度。韓樂解釋道，也有人擔(dān)心功能極致化了，會不會影響居住的舒適性?因此，在滿足功能的基礎(chǔ)之上，擁有舒適尺度感和采光度的戶型就更加先進(jìn)。譬如：有的90平方米的戶型面寬尺度不夠，導(dǎo)致空間的體驗(yàn)感下降，采光受到影響;有的餐廳設(shè)計(jì)不合理，影響到室內(nèi)交通動線的流暢;還有的雖然也配置了“雙衛(wèi)”，但其中一個是“暗衛(wèi)”，沒有采光。這些都導(dǎo)致了舒適性的不足。

所以，極致化地凸顯功能性，不能以喪失舒適度為前提，只有兩者做到最完美的平衡，才能算是一個優(yōu)質(zhì)的戶型。

最后要有成熟的產(chǎn)品系為加持。韓樂認(rèn)為，至于開發(fā)商的產(chǎn)品系，一般不為購房者關(guān)注。但如果把這種專業(yè)性因素也考慮進(jìn)去，就能感知到在未來使用后細(xì)節(jié)上存在的不同。

畢竟“產(chǎn)品系”考驗(yàn)的是開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)值。一個成熟產(chǎn)品系的誕生，是經(jīng)歷了多個項(xiàng)目的不斷調(diào)整和驗(yàn)證總結(jié)出來的精華。有產(chǎn)品系加持的戶型，可能在戶型圖上不顯，但在使用后就能感受到更多人性化的設(shè)計(jì)精妙。

譬如收納空間的布局、廚房操作空間的精算、家具與電器在不同空間擺放的合理性等等。

在這方面，只有建立了完善研發(fā)體系的品牌房企，才能在限競房的開發(fā)中顯示出雄厚的技術(shù)底蘊(yùn)，對此買房人可多加關(guān)注。

韓樂總結(jié)道，從功能性到舒適度，再到對產(chǎn)品系的關(guān)注，層層加深對優(yōu)質(zhì)戶型的理解，相信在挑房環(huán)節(jié)就不會出現(xiàn)任何閃失。

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