中華網(wǎng)財經(jīng)12月13日訊：力高集團(tuán)旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)平臺力高健康生活有限公司（下稱“力高健康生活”或“公司”）在首次遞交的招股書失效后，12月12日，其再次向港交所遞交了招股書，農(nóng)銀國際為獨(dú)家保健人。而上一次力高健康生活遞交招股書是在今年的6月9日。

據(jù)最新招股書披露，力高健康生活是江西省的綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋長江三角洲、大灣區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)等區(qū)域。

黃若虹兄弟共持股68.55%

招股書披露，從公司組建角度，力高健康生活的歷史最早可以追溯到2008年，該上市境外實(shí)體成立則是今年內(nèi)的事情。經(jīng)過一系列收購重組，力高健康生活在不久前2月10日正式成立，并由力高地產(chǎn)持有100%股權(quán)。重組后股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃若虹持股39.06%、黃若青個人及其家族信托共持股29.49%、其他公眾股東持股31.45%。

物管“小弟”：半年在管面積新增40萬方至1395萬方

截至2021年6月30日，力高健康生活的在管項(xiàng)目總計達(dá)88個，在管總建筑面積達(dá)1395萬平方米，并且已訂約管理位于中國11個省、市及自治區(qū)的25座城市的127個項(xiàng)目，合約總建筑面積為2200萬平方米。

而上一份招股書披露，截至2020年12月31日，力高健康生活在管項(xiàng)目總計86個，在管總建筑面積1350萬平方米；同時，該公司已訂約管理位于中國11個省、市及自治區(qū)的21座城市的117個項(xiàng)目，合同總建筑面積為2010萬平方米。

中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》顯示截至2020年底，40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。

由此可見，從規(guī)模上來看，力高健康生活的在管面積僅為2020年40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司的12.8%，規(guī)模上僅能算物管“小弟”。

上半年收益增長至1.74億元

業(yè)務(wù)模式方面，力高健康生活透過三條業(yè)務(wù)線（即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)）提供多種服務(wù)。所管理的項(xiàng)目組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，主要涵蓋商用物業(yè)（如寫字樓及商業(yè)街）及公共設(shè)施。

力高健康生活的收益由2018年的人民幣1.24億元增至2020年的人民幣2.22億元，復(fù)合年增長率為33.5%。由截至2020年6月30日止六個月的人民幣1.06億元增加63.4%，至2021年同期的人民幣1.74億元。

中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，數(shù)據(jù)顯示，2020年，港股上市的40家物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入合計達(dá)1222億元，同比增長39.8%，營業(yè)收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%。

從營收看，力高健康生活的營收僅為2020年港股上市的40家物業(yè)服務(wù)企業(yè)營收均值的7.6%。

上半年毛利率同比下降1.9個百分點(diǎn)

盈利能力方面看，招股書披露，力高健康生活2020年度2.22億元營收收入中，毛利為7680萬元，總體毛利率為34.7%；其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利3821萬元，毛利率28.1%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利2734萬元，毛利率44.7%；社區(qū)增值服務(wù)毛利1125萬元，毛利率46%。

而最新招股書披露，截至2021年6月30日止六個月力高健康生活的毛利率已有上年同期的36.4%下降1.9個百分點(diǎn)至34.5%。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率25.3%；非業(yè)主增值服務(wù)毛利率44.6%；社區(qū)增值服務(wù)毛利率47.1%。

獨(dú)立第三方開發(fā)物業(yè)毛利率偏低

而對于毛利率下降的原因，招股書中力高健康生活稱，主要由于來自毛利率較低的獨(dú)立第三方所開發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的收益比例在截至2021年6月30日止六個月上升所致。

上半年利潤同比下降25.1%

最新招股書披露，力高健康生活的利潤由2018年的人民幣1110萬元增至2020年的人民幣4400萬元，復(fù)合年增長率為99.1%。期內(nèi)利潤由截至2020年6月30日止六個月的人民幣2310萬元減少25.1%，至2021年同期的人民幣1730萬元。

來自母公司物業(yè)收入下降至70.3%

此外，招股書披露，往績記錄期內(nèi)，總收益的增長主要由物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益增長，這主要?dú)w因力高集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積增加，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日分別為510萬平方米、620萬平方米、770萬平方米及810萬平方米；公司已于2020年12月31日收購蕪湖森林，新增25個項(xiàng)目，基于截至2020年12月31日的在管項(xiàng)目組合，新增在管總建筑面積約為450萬平方米，其于2021年6月30日及截至該日止六個月的財務(wù)表現(xiàn)已并入本集團(tuán)；及非業(yè)主增值服務(wù)產(chǎn)生的收益增長，這通常與其的業(yè)務(wù)擴(kuò)展（尤其是服務(wù)組合擴(kuò)展）及在管建筑面積持續(xù)增加一致。

力高健康生活與力高集團(tuán)維持長期策略業(yè)務(wù)合作，預(yù)期將與力高集團(tuán)開展長期戰(zhàn)略合作，故一直不斷多元化所管理物業(yè)的來源。往績記錄期，收益的一大部分來自力高集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月們總收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%分別來自由力高集團(tuán)及其合營企業(yè)以及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)。尤其是就物業(yè)管理服務(wù)的收益而言，2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，物業(yè)管理服務(wù)收益當(dāng)中分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%源自力高集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)。

截至2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日，在管建筑面積當(dāng)中分別有85.8%、83.2%、56.8%及58.2%歸屬力高集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)。

對于康養(yǎng)新業(yè)務(wù)前期投入大、可能無法實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)

值得注意的是，對于康養(yǎng)新業(yè)務(wù)，招股書中，力高健康生活表示，公司目前有兩間怡鄰健康中心診所在營，并計劃在2023年前開設(shè)逾21間康養(yǎng)中心。因此，我們的怡鄰健康中心業(yè)務(wù)相對較新，并仍在不斷發(fā)展，我們無法向閣下保證我們將能按計劃增加我們的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)收益。怡鄰健康中心業(yè)務(wù)的增長將開啟我們開設(shè)新康養(yǎng)中心的能力，并提供高質(zhì)量及有吸引力的診所服務(wù)。這或會受到許多因素的影響，例如我們產(chǎn)生新物業(yè)管理委聘（擴(kuò)大我們的客戶群并支持開設(shè)新康養(yǎng)中心）的能力、我們聘用足夠的高素質(zhì)人員來開發(fā)及經(jīng)營該等診所的能力以及我們預(yù)測及了解患者需求的能力。我們無法向閣下保證業(yè)主、居民及其他潛在客戶將使用我們的診所。此外，中國的醫(yī)療保健市場正在吸引各種新參與者，我們無法保證我們將能與該等參與者競爭并獲利，或根本無法獲利。發(fā)展新診所，尤其是于新市場中，可能需要大量時間、資源及資金，且可能無法實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。我們無法向閣下保證我們于社區(qū)醫(yī)療服務(wù)的投資可及時收回，或根本無法收回，或該等產(chǎn)品的回報率可與其他業(yè)務(wù)活動相提并論。

此外，醫(yī)療保健行業(yè)在中國亦受到嚴(yán)格監(jiān)管，且我們無法保證新的事態(tài)發(fā)展加大我們未來提供該等服務(wù)的難度，或要求我們作出變更，以降低我們診所的吸引力或知名度。上述或須受中國規(guī)管許可證審批及重續(xù)的法律及法規(guī)所限，且我們無法向閣下保證我們可及時甚至根本無法取得或重續(xù)許可證。我們亦可能遇到技術(shù)問題、經(jīng)營問題或物流問題，該等問題可能阻礙客戶獲得所需服務(wù)。還可能出現(xiàn)醫(yī)療事故投訴、數(shù)據(jù)泄露等事件或其他可能造成損害或?qū)ξ覀兊漠a(chǎn)品或公司產(chǎn)生負(fù)面看法的事件。上述任何一項(xiàng)均可能對我們的聲譽(yù)、業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

其董事等認(rèn)為“上海及重慶的房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場及社會財富的公平分配并無重大影響”

值得一提的是，最新招股書中有關(guān)“房地產(chǎn)稅改革的近期變動”提到，2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第31次會議通過全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（“該決定”），以授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

招股書中，力高健康生活稱，根據(jù)該決定，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)具體辦法正式印發(fā)之日起算。但直至今日，仍未明確房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法的具體措施以及正式實(shí)施房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法的城市名單。因此，我們的董事、獨(dú)家保薦人及中國法律顧問認(rèn)為對本集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)營及財務(wù)表現(xiàn)概無重大不利影響。

根據(jù)相關(guān)的調(diào)查及預(yù)測，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法或會優(yōu)先選擇在房地產(chǎn)市場火爆的一線或二線城市，如北京、上海、深圳、重慶、杭州、寧波、南京、蘇州及海南等城市實(shí)行。

征收房地產(chǎn)所得稅的若干理由如下：作為當(dāng)?shù)卣闹饕愂眨@有助于提高當(dāng)?shù)刎斦杖?；作為房地產(chǎn)稅收，其可促進(jìn)房地產(chǎn)財富的公平分配并推動共同繁榮；基于國內(nèi)房地產(chǎn)市場售價高昂、房價不斷上漲，此舉有助于維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，讓房地產(chǎn)屬性回歸為住房屬性。

上海及重慶的房地產(chǎn)稅已征收十年，但其征收范圍及稅率十分有限，對房地產(chǎn)市場及社會財富的公平分配并無重大影響。房地產(chǎn)市場的試點(diǎn)具體辦法將根據(jù)進(jìn)一步實(shí)施規(guī)則在各大城市進(jìn)行，并根據(jù)過往試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，最終將制定相關(guān)法規(guī)并在全國范圍內(nèi)實(shí)施。概無官方表明新的試點(diǎn)具體辦法將會依據(jù)上海及重慶目前的法規(guī)實(shí)施。

IPO募資用途

招股書中并未對此次IPO募資用途比例進(jìn)行披露，具體用途包括，用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，以擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)的規(guī)模和地理覆蓋范圍及擴(kuò)展服務(wù)組合；用于升級公司的資訊科技基礎(chǔ)設(shè)施及提升智慧社區(qū)管理；用于提升公司的生活管家服務(wù)，以提升客戶體驗(yàn)及滿意度；用于擴(kuò)充公司作為健康管家的社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)；及隨著公司繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模，用于一般業(yè)務(wù)用途及營運(yùn)資金。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/散水）

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