險(xiǎn)資曾是一股活躍在房地產(chǎn)江湖的隱形力量。

憑借資金優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)企業(yè)不僅大手筆買房、買地做“地主”，還通過持有股票的方式變身為房企股東，坐享房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展紅利。而估值低、業(yè)績(jī)穩(wěn)健、股息率高的地產(chǎn)股，確實(shí)曾讓它們獲得不錯(cuò)的收益。

不過，隨著多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，曾經(jīng)的香餑餑成為燙手山芋，甚至是風(fēng)險(xiǎn)。2021年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成為保險(xiǎn)企業(yè)投資者關(guān)注的重點(diǎn)，而中國(guó)平安、中國(guó)人壽的回復(fù)均是“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可控”。

雖然如此，險(xiǎn)資卻在悄悄撤離地產(chǎn)股。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年內(nèi)，平安人壽、中國(guó)人壽、大家人壽、富德生命人壽等保險(xiǎn)企業(yè)均減持了地產(chǎn)股票，合計(jì)減持超14億股地產(chǎn)股，碧桂園、招商蛇口、金地等龍頭房企亦被減持。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)主要有投資上市房企股權(quán)、投資REITs、直接投資物業(yè)等三種方式。目前，由于房地產(chǎn)行業(yè)下行、前景不明朗，上市房企股價(jià)大跌，險(xiǎn)資減持上市房企股票是理性的止損行為。

一年減持超14億股地產(chǎn)股，持股市值近730億

時(shí)代財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年4月27日，共17家上市房企的前十大股東有險(xiǎn)資身影，其中10家為TOP30房企。

這與幾年前險(xiǎn)資爭(zhēng)相涌入房地產(chǎn)的盛況大不同。

2015年以來，險(xiǎn)資在二級(jí)市場(chǎng)投資活躍，甚至密集出擊舉牌地產(chǎn)企業(yè)。進(jìn)入2016年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)調(diào)倉(cāng)至房地產(chǎn)行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的持倉(cāng)市值連續(xù)四個(gè)季度位居第二，僅次于一向重倉(cāng)的金融行業(yè)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，136家A股房企中，險(xiǎn)資位居前十大流通股股東的企業(yè)就達(dá)36家，占比26.47%。萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份、泰禾集團(tuán)、華僑城、新城控股等房企均在其中。

而現(xiàn)在，不僅險(xiǎn)資持股房企數(shù)量在減少，也在不斷減少持股份額。2021年，大家人壽在3個(gè)月內(nèi)先后六輪減持金地集團(tuán)。據(jù)金地集團(tuán)2021年年報(bào)，過去一年，大家人壽合計(jì)減持了6.77億股公司股份，所減持股份占其總股本的15%。減持后，大家人壽持有金地2.45億股股份，持股比例下降至5.43%。

大家人壽的前身為安邦保險(xiǎn)。早在2012年底，后者即為金地集團(tuán)的十大股東之一，去年9月的首輪減持也是其持股9年來的首次減持。該次減持前，大家人壽持有金地集團(tuán)9.22億股普通股，持股比例達(dá)20.43%，位列第二大股東。

與此同時(shí)，大家人壽還大幅減持了金融街控股。2021年11-12月間，大家人壽減持了1.2億股金融街股份。減持后，大家人壽合計(jì)持有金融街3.02億股，占金融街總股本的10.11%，但仍為金融街第三大股東。

從總持股比例看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、金融街的險(xiǎn)資股東持股比例最高。其中，中國(guó)人壽、大家保險(xiǎn)對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)的合計(jì)持股比例合計(jì)高達(dá)59.17%，富德生命人壽、大家人壽合計(jì)持有金地集團(tuán)35.26%股份，和諧健康保險(xiǎn)、大家人壽、富邦人壽、長(zhǎng)城人壽則合計(jì)持有金融街31.42%股份。

退出房企十大股東行列的險(xiǎn)資亦不在少數(shù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年底，中國(guó)人壽持有萬科1.9億股股份，持股比例為1.64%，但到了2021年末，萬科前十股東中已沒有中國(guó)人壽。而萬科新進(jìn)的險(xiǎn)資股東新華人壽保險(xiǎn)則選擇了增持。截止今年3月底，新華人壽所持股份由去年底的持股8162萬股增至1.7億股，持股比例由0.7%增至1.47%，躍升為萬科第六大股東。

從險(xiǎn)資的投資偏好看，龍頭房企被青睞，也獲得了較好的市值表現(xiàn)。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，以4月27日收盤價(jià)計(jì)，險(xiǎn)資所持地產(chǎn)股總市值為728.66億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一定的下行陣痛。對(duì)于存在較大風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)，險(xiǎn)資還將持謹(jǐn)慎態(tài)度，不乏繼續(xù)撤離的舉動(dòng)。

不撤離，忙調(diào)倉(cāng)，房地產(chǎn)仍是好標(biāo)的

過去一年，房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，股價(jià)不斷下探，這讓投資者很“受傷”。而若論“炒地產(chǎn)股”收益最慘的險(xiǎn)企，或非中國(guó)平安莫屬。

2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)平安對(duì)華夏幸福的減值計(jì)提、估值調(diào)整及權(quán)益法損益調(diào)整達(dá)432億元。受此影響，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.18萬億元，同比減少3.1%；凈利潤(rùn)則同比下降29%，為1016.18億元。

不過，中國(guó)平安管理層仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資持樂觀態(tài)度，稱“風(fēng)險(xiǎn)敞口可控、前景可期”。截至去年底，中國(guó)平安的保險(xiǎn)資金投資組合中，不動(dòng)產(chǎn)投資余額約2161.38億元，在總投資資產(chǎn)中占比5.5%。其認(rèn)為，長(zhǎng)期收租為目的的不動(dòng)產(chǎn)占比超過一半，在后疫情時(shí)代將有比較好的穩(wěn)健投資收益。

因此，雖然減持了碧桂園1.5億股股份，中國(guó)平安仍持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。2021年6月28日，平安人壽收購(gòu)凱德位于國(guó)內(nèi)的6個(gè)來福士項(xiàng)目60%-70%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)不超過330億元，而對(duì)應(yīng)資產(chǎn)總價(jià)值約467億元。

中國(guó)人壽也在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了持續(xù)投資房地產(chǎn)的決心。中國(guó)人壽總裁助理、首席投資官?gòu)垳毂硎荆康禺a(chǎn)投資是保險(xiǎn)資金一個(gè)介于股票和債券、具有長(zhǎng)久期與抗通脹特性的資產(chǎn)，也是保險(xiǎn)公司大類資產(chǎn)中一個(gè)很重要的組成部分。在房地產(chǎn)投資方面，中國(guó)人壽未來將重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家政策比較鼓勵(lì)和支持的新基建、物流產(chǎn)業(yè)園、Pre-REITs項(xiàng)目來滿足長(zhǎng)期配置的需要。

截至2021年末，中國(guó)人壽的不動(dòng)產(chǎn)投資占比不到3%，基本為寫字樓、綜合體等商業(yè)地產(chǎn)。此外，中國(guó)人壽還投了一些底層資產(chǎn)為棚改、區(qū)域性民生工程的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，險(xiǎn)資并非完全撤離房地產(chǎn)，而是進(jìn)行了資產(chǎn)調(diào)配?！斑@幾年我國(guó)數(shù)字產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等多行業(yè)獲得發(fā)展，房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)總量的比重及其支柱地位都在下降，險(xiǎn)資自然需要騰出流動(dòng)性來投資新興產(chǎn)業(yè)。從發(fā)展的角度看，新興產(chǎn)業(yè)未來前景也比房地產(chǎn)要更好?！?/p>

但他續(xù)指，雖然房地產(chǎn)的增長(zhǎng)性不如科技行業(yè)，但長(zhǎng)期穩(wěn)定、抗通脹，物業(yè)商業(yè)化運(yùn)作后也能獲得長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。而壽險(xiǎn)的支付責(zé)任是一種長(zhǎng)期責(zé)任，和房產(chǎn)匹配度更高。因此，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然通過減持地產(chǎn)股來優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，但未來也會(huì)直接持有更多房產(chǎn)，通過物業(yè)持有的方式以匹配險(xiǎn)資尤其是壽險(xiǎn)的長(zhǎng)期性特征。

柏文喜亦認(rèn)為，房地產(chǎn)始終是險(xiǎn)資做資產(chǎn)配置的重要底層資產(chǎn)之一，因此不會(huì)撤離房地產(chǎn)，只不過會(huì)根據(jù)行業(yè)和資本市場(chǎng)變化進(jìn)行切換和調(diào)整組合權(quán)重，以獲得流動(dòng)性、收益性和安全性的最優(yōu)平衡。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)和未來走勢(shì)來看，險(xiǎn)資以后投資房地產(chǎn)的方式會(huì)在REITs與直接投資物業(yè)上加碼，并持續(xù)減持上市房企股票。

關(guān)鍵詞： 保險(xiǎn)企業(yè)