越來越多的出售標的、越來越難的交易達成，房地產(chǎn)行業(yè)的“白武士”越來越少了。

恒大出售香港總部“告吹”、富力不惜虧本賣酒店、旭輝大股東親自出馬為企業(yè)“輸血”……近期，這一系列動作背后反映出當下房企出售資產(chǎn)的窘?jīng)r。

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易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示：“當下，房地產(chǎn)行業(yè)風險尚未出清，收并購機會明顯增加，但收并購熱度卻在不斷下滑。部分現(xiàn)金流相對健康安全的房企，對收并購持關(guān)注態(tài)度，更多房企則偏向謹慎?！?/p>

“冷清”的收并購

進入下半年以來，房地產(chǎn)收并購成交明顯變少，尤其是八九月，房企收并購更是進入了僵局。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，8月重點房企共有36筆并購交易，已披露交易規(guī)模環(huán)比下降近70%，單筆最高交易規(guī)模不足10億元。

9月的收并購市場更為冷清。新京報記者根據(jù)億翰智庫披露的房企出售資產(chǎn)事項統(tǒng)計，9月的前三周，涉及房企出售股權(quán)和項目的事項總計僅有12項，且有部分出售事項尚未有接盤方；從出售方來看，大多為已經(jīng)出險的房企，急于緩解現(xiàn)金流緊張的局面。

以世茂集團為例，8月31日，世茂集團33.17億元向華潤置地出售北京分鐘寺兩宗地塊權(quán)益，這也是近期比較典型且進展順利的房企收并購案例的代表，接盤方為央企華潤置地。

而旭輝集團近期的數(shù)次出售動作也引發(fā)市場關(guān)注。8月10日，旭輝控股6.74億港元出售香港物業(yè)60%權(quán)益予林中、林偉及林峰；隨后在9月9日，旭輝控股將南京一宗公寓項目用地賣給上海瓴睿公共租賃住房運營有限公司，而后者的實際控制人依然為林氏三兄弟——林中、林偉及林峰。

旭輝集團這兩次出售資產(chǎn)動作，被外界解讀為大股東的積極自救，即大股東自掏腰包接盤上市公司旗下的資產(chǎn)，為其注入更多的流動資金。

與此同時，9月5日，富力宣布擬5.5億元出售北京富力萬達嘉華酒店這一動作也引發(fā)市場關(guān)注。在與萬達那場“世紀交易”后僅僅5年，陷入流動性危機的富力地產(chǎn)不得不以預(yù)計虧損653.7萬元的代價出售北京富力萬達嘉華酒店，而該酒店正是富力地產(chǎn)5年前從大連萬達集團手中買下的萬達酒店資產(chǎn)之一。

同月，中駿集團剝離旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，主動舍棄了這一多元化布局。9月10日，中駿集團出售方隅集團70%股權(quán)，代價5600萬元。對于出售的舉措，中駿集團表示，公司的重點及資源應(yīng)投放并專注于其主要業(yè)務(wù)，而放棄長期表現(xiàn)欠佳的輔助業(yè)務(wù)屬明智之舉。

此外，9月前三周，除了上述房企外，還有寶龍、龍光、景瑞等多家房企出售資產(chǎn)，涉及出售金額較小。

差距很大的資產(chǎn)價格判斷

克而瑞研究中心指出，從過去幾個月的收并購動作來看，并購交易多集中于單個住宅項目或多元化的收并購，且以收購合作方剩余股權(quán)或金融機構(gòu)收購為主。

值得關(guān)注的是，收并購曾經(jīng)是土拍市場以外重要的投資渠道，但當前房企對收并購仍然非常謹慎。2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、越秀服務(wù)、新城悅等在內(nèi)的多數(shù)企業(yè)均表示，對下半年的并購態(tài)度偏謹慎。

比如，碧桂園公開披露，上半年已經(jīng)跟39家企業(yè)進行收并購合作，其中有相當數(shù)量是“出險”企業(yè)，不過這些合作僅限于在合作項目中進行。

綠城方面則直言，上半年收并購談過很多家，但項目或地價高或規(guī)劃不合要求，收并購問題較多，相對而言公開市場拿地性價比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。

而旭輝永升服務(wù)表示，在收并購方面，上半年共計接觸了156個項目，23個項目通過了立項，81個項目做了第三方盡調(diào)，目前還有30多個項目在跟進中，但是尚未有明確項目落地。

雖然8月底出手接盤世茂旗下項目，但華潤置地對待并購的態(tài)度也相當謹慎，其首席戰(zhàn)略官謝驥在中期業(yè)績會上說，“過去一段時間，華潤置地接觸了大量收并購標的，并進行了嚴謹慎重的研判，之所以沒有實際動作，原因之一就是標的資產(chǎn)狀況、股權(quán)債權(quán)等關(guān)系復雜，利益平衡難度大?！?/p>

對此，丁祖昱分析稱：“實際上，收并購之所以難以推進，與買賣雙方對資產(chǎn)價格判斷差距非常大有關(guān)。當前情況下，買方在收并購時希望資產(chǎn)打折，最好是打‘骨折’，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當前能夠賣出去的資產(chǎn)大多屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決眼下的資金困難問題而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)將更難維持經(jīng)營?！?/p>

新京報記者徐倩

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