證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

最近，深圳福田中心區(qū)新房“八折購(gòu)房”和“一成首付”的消息再次刷屏，背后主角卻是工抵房。

過去，工抵房也時(shí)常出現(xiàn)在各地樓市。在開發(fā)商資金緊張的情況下，通過工抵房的合作方式，一方面讓開發(fā)商緩解一定的資金壓力，另一方面也讓供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)部分回款。在市場(chǎng)上行期，工抵房“套現(xiàn)”或許不難，不過，在市場(chǎng)下行周期，工抵房卻似乎成為一種“無(wú)奈”。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買工抵房又應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？

(資料圖片僅供參考)

所謂工抵房，一般來(lái)說就是在某些條件下，開發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，但建筑商、材料商等公司要的不是房子，而是要現(xiàn)金給員工發(fā)工資，于是就把這些房子拿到市面上來(lái)銷售，當(dāng)然價(jià)格也比正常銷售的要低一些。

最近兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，許多開發(fā)商面臨不小的資金壓力，工抵房的數(shù)量也較之前有所上升，甚至在一二線城市也同樣如此。即使在深圳，工抵房的數(shù)量也越來(lái)越多。

從去年到現(xiàn)在，深圳許多新房項(xiàng)目都出現(xiàn)不少工抵房房源，房產(chǎn)中介也賣力推銷，如去年羅湖京基水貝項(xiàng)目的商務(wù)公寓出現(xiàn)多套工抵房房源，折扣率達(dá)到八六折，還贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、購(gòu)物卡等大禮包。最近，龍華上塘也有新房項(xiàng)目推出工抵房，單價(jià)6.7萬(wàn)起送智能精裝。而在南山長(zhǎng)嶺陂，一家深圳本地民營(yíng)房企開發(fā)的項(xiàng)目更出現(xiàn)折扣率達(dá)到七五折的工抵房房源。

“一般工抵房的折扣率會(huì)在八到九折左右，但也要看房源所在的位置和整體品質(zhì)?！币呀?jīng)接手過多個(gè)工抵房項(xiàng)目的資深房產(chǎn)中介陳經(jīng)理告訴記者，“過去，開發(fā)商會(huì)把最不好賣的房源拿出來(lái)抵給供應(yīng)商，但數(shù)量多了，也開始出現(xiàn)一些暢銷的戶型?！庇浾哌€發(fā)現(xiàn)，抖音、小紅書等平臺(tái)都能看到房產(chǎn)中介發(fā)布的工抵房廣告。

深圳一家承建商的工作人員告訴記者，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，工抵房的銷售周期也很難保證，最大的考驗(yàn)還是如何將這些房產(chǎn)變成回款?！凹幢沅N售出去，錢也是先到開發(fā)商賬戶，拿到這筆房款還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，而且工抵房的折損率也很高?！?/p>

“工抵房的模式并不復(fù)雜，開發(fā)商抵給房源后，他們通過中介或其他渠道銷售，開發(fā)商配合更名、辦理按揭等工作，但如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)成為這些企業(yè)需要共同面對(duì)的問題。”陳經(jīng)理表示。

對(duì)于購(gòu)房者而言，看似價(jià)格優(yōu)惠的工抵房，或許存在許多不確定因素。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，工抵房數(shù)量增加與開發(fā)商的資金出問題有直接關(guān)系。一般來(lái)說，工抵房存在許多風(fēng)險(xiǎn)，例如有不少所謂的工抵房實(shí)際上并非真正的工抵房，有一些開發(fā)商是在打著工抵房的名義進(jìn)行低價(jià)銷售。而且，不論是否是工抵房，如果銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于備案價(jià)格，可能面臨無(wú)法備案的風(fēng)險(xiǎn)。即使備案，如果被相關(guān)部門處罰并認(rèn)定違法銷售，還有被解除的風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果房款不能打到監(jiān)管賬戶，不能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目也會(huì)面臨延期交房，甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

近日，針對(duì)上述深圳福田中心區(qū)新房項(xiàng)目的“工抵房打折或低首付”營(yíng)銷手段。市場(chǎng)公開信息顯示，福田住建局工作人員做出提醒，可能會(huì)影響正常網(wǎng)簽。

購(gòu)房者如果想購(gòu)買工抵房，又該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？王玉臣表示，購(gòu)房者務(wù)必核實(shí)清楚房屋的基本情況，也要關(guān)注房款的具體支付方式，以往就出現(xiàn)過工抵房延期交房，解除合同時(shí)開發(fā)商稱自己沒有收到房款，或者針對(duì)差價(jià)部分不認(rèn)可。而且，房款一定要注意是否支付到開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，否則就存在被開發(fā)商轉(zhuǎn)移的問題。此外，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強(qiáng)制執(zhí)行，列入了失信名單，項(xiàng)目也停工許久了，這種房子最好不要購(gòu)買。

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